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不動産取引の流れ − 購入
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3. 重要事項説明

物件の内容に関して最低限知っておかなければならない事項を説明することです。仲介業者の宅地建物取引主任者によって買主に対して契約が成立するまでの間に重要事項説明書を交付して行います。ですから、重要事項説明の内容に疑問があったり、想定していた物件と違っていたりした場合は、当然、契約まで進まなくてもよいのです。

内容は全て重要ですが特に下記の点に注意しましょう。

 1. 売主の確認

物件の所有者が誰であるかを特定します。ごく当たり前の事ですが重要です。確認をおろそかにすると思わぬ紛争に巻き込まれることがあるので注意してください。

これを防ぐためにも重要事項説明の売主に関する事項をよく確認し、契約締結時に売主に権利証・印鑑証明書・実印を持参してもらい、加えて運転免許証・パスポート等で本人確認をすべきです。

もし、所有者が何かの都合で契約に来られない場合は、代理人に売主の印鑑証明書付きの委任状を持参してもらい、当日電話連絡などで一応本人の意思を確認しておくと良いでしょう。

 2. 登記簿謄本の確認

表題部で物件の所在(住居表示ではなく地番で表示されている)・登記簿上の面積、地目等を確認します。

甲区(所有権に関する事項)で所有者の住所氏名を確認し、差押えや仮登記の有無も併せて確認します。差押えの登記は税金の滞納が原因で付いていることが多いのですが、近年は住宅ローン滞納などで金融機関などによる差押えの上、競売開始決定がなされていることが多くなりました。また、仮登記も後に本登記となった場合、対抗できなくなりますのでよく内容を確認してください。また、登記簿に記載された所有者と実際の所有者が違う場合もありますので(中間省略登記の場合など)実態をよく確認することです。

乙区(所有権以外に関する事項)では抵当権根抵当権の額、債権者が誰かを確認します。抵当権や根抵当権の額が売買金額を上回る場合はどうやって売主がこれらの権利を抹消するのか聞いておきます。こういった場合は手付金を契約時に支払わず、決済登記(引渡し)の時に一括で支払うようにした方が安全です。(一括決済という)

以上のことを踏まえて登記簿は出来るだけ新しいものを添付してもらうようにしましょう。

 3. 接面道路

土地の価格に大きな影響を与えるのが接面道路(接道)です。接道の幅員によって容積率も制限されます。

私道の場合、持分が無いと通行の制限や配管工事などを行う場合に思わぬ障害が起きますので十分確認する必要があります。

2項道路(みなし道路)の場合は幅員4m以下なので道路の中心より片側2mずつセットバックしなければなりません。現況の幅員が3.6mであれば4m−3.6m=0.4m÷2=0.2mといった具合に道路に沿って20cm敷地が削られるのです。勿論セットバック部分に塀や門を造ることは出来ません。尚、セットバック部分の面積は建物を建築する際の建築確認対象面積より除外されます。

 4. 接道義務

「建物を建築する敷地は建築基準法に定める道路に2m以上接道しなければならない」と規定されています。従って建築基準法上の道路に2m以上接道していない土地は建物を建てられないのです。特に路地状敷地の場合は2m以上の間口があるかどうか要チェックです。但し、路地状の部分の奥行きが20m以内の場合のみ2mの接道義務があり、奥行きが20m以上となったら3mの接道間口が必要になります。

上記の用件に満たない土地を「欠陥敷地」建物がある場合は、「既存不適格建築物」「再建築不可物件」などと呼んでいます。

 5. 手付解除、融資利用の特約(ローン条項)、違約金

売買契約の項で説明します。

 
 
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