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借地の管理承ります

定期的な管理費はいただきません。どのような問題でもお気軽にご相談下さい。

(1)借地の管理・借地の整理

(2)地代の改定・契約更新

(3)建替え

(4)借地権の譲渡

(5)地主様の代理立会業務(境界立会、近隣関係等)

借地について

平成4年8月より新借地借家法が施行されました。この改正により旧法での不自然に借主の立場が強化されていた部分が、定期借地権、確定期限の借家契約を新設し、更新のない借地借家契約が認められるようになりました。但し、これらは平成4年8月以降に結ばれた契約にしか適用されず、既存の借地契約の多くは旧法のままです。

以下、旧法と新法を対比したものを表で示します。

 

旧法

普通借地権

定期借地権

種類

木造(非堅固)

鉄筋コンクリート造(堅固)

堅固・非堅固の区別なし

一般定期借地権

事業用借地権

建物譲渡特約付借地権

存続期間

20年以上

30年以上

30年以上

50年以上

10年以上50年以下※

30年以上

更新

法定更新

20年

法定更新

30年

1回目20年

2回目から10年ずつ

更新なし

更新なし

更新なし

終了

建物の朽廃。正当事由がない限り更新する。

建物の朽廃。正当事由がない限り更新する。

建物の朽廃。正当事由がない限り更新する。

期間満了による

期間満了による

建物譲渡による

備考

 

 

正当事由の中身の明文化

 

事業用の建物所有を目的とする。

 

※平成20年1月1日施行      

以下、更新料・借地権の譲渡・転貸・地代家賃の値上げ・条件変更・買取請求権・朽廃・滅失について旧法の借地権と新法の普通借地権を見ていきます。(定期借地権は除く)

更新料について

更新料の支払は一般的に行われていますが法的には認められてはいないようです。建物賃貸借契約で当事者間で更新の際の支払合意が出来ていれば賃借人に支払義務が生じます(賃貸アパート等の更新料と同じ)。

更新料には、地代が低額な場合の補填、地主が更新を拒絶しないことへの対価などの意味があるとされています。地主との信頼関係を継続させる対価といったところでしょうか。

借地権価格(更地価格の60%〜70%の地域が多い)の3%〜7%程度が更新料の相場です。

更新料の清算

借地権を売買する時、地主より更新料の清算を求められることがあります。これは、地主にとって次回の更新時期が売買によって延期されてしまうため、経過日数を売買時に清算してもらう必要があるために行われます。

借地権の譲渡・転貸(名義変更承諾料)

譲渡・転貸はいつでも出来ます。しかし、地主の承諾が必要になります。地主に無断で行った譲渡・転貸は地主に対する不信行為として、借地契約の解除の要因になります。

地主が承諾した場合は、その対価として名義変更料の支払が行われます。通常、借地権価格(更地価格の60%〜70%の地域が多い)の10%程度が承諾料の相場です。

また、どうしても地主が承諾しない場合は、借地人の申し立てにより裁判所が地主に代わって許可を与え、当事者利益の公平をはかるため名義変更料等の支払を借地人に命じることもあります。(旧法、新法同じ扱い)

地代家賃の値上げ

地主または家主が経済情勢の変化により地代や家賃が不相当となったときには特別な取り決めがない場合、一方的に値上げを通告すればそれで済みます。

但し、借地人または借家人がすぐに承諾するとは限らず供託したりして抵抗するでしょう。その場合は、借地人、借家人を相手として民事調停(借地非訟)の申し立てをしなければなりません。調停により適正な地代や家賃を決めてもらうことが出来ます。(旧法、新法同じ扱い)

参考までに地代は固定資産税・都市計画税額の2.5倍〜4倍程度が多いようです。(住宅地の場合)

条件変更(建替承諾料・条件変更承諾料)

建物の種類、構造、規模、用途を変更し増改築する場合、地主の承諾が必要です。無断で行うと契約解除の原因となります。

法令上の制限の変更(用途地域の見直しなどで防火地域に指定された場合など)、近隣の土地利用状況の変化など諸事情の変更により借地条件の目的がそぐわなくなったにもかかわらず、地主の承諾が得られない場合は裁判所に申立て借地条件の変更をすることが出来ます。

但し、条件変更が認められ非堅固な建物が堅固な建物になると地主にとっていささか不利となりますので借地人に条件変更承諾料建替え承諾料)の支払いを命じることができます。承諾料は更地価格の10%前後が一般的です。

建物の種類、構造、規模、用途が以前と同じ場合の承諾料としては、更地価格の5%前後が一般的です。(旧法、新法同じ扱い)

買取請求権

借地権の存続期間が満了した場合に、更新がないときは借地人は地主に対し、建物の時価での買取りを請求することが出来ます。借地人が地代を払っていない場合は認められません。建物の買取と土地の明渡しは同時に行わなければなりません。

朽廃・滅失

朽廃とは建物が朽ち果てて住める状態ではなくなることを指します。消防署からの指導がある場合などが朽廃です。旧法では朽廃による滅失は期間満了前でも借地権が消滅するとしています。よって平成4年8月以前に結ばれた旧法による借地権は建物の朽廃により消滅してしまいます。(但し、期間が契約により定められている場合は、建物の朽廃により借地権は消滅しません)

火災や地震で建物が滅失した場合、旧法では借地人は自由に建物を再築することができます。木造(非堅固)の場合は滅失したときから20年、コンクリート造(堅固)の場合は30年自動的に残存期間が延長されます。

しかし、新法で普通借地権契約をした場合は次のようになります。

借地期間満了前に建物が滅失したら

地主の再建築に関する承諾ありの場合・・・承諾日か建築日のいずれか早い日から20年。

承諾なしの場合・・・当初の契約による残存期間の満了まで。

但し、借地人が再建築の承諾を求めたにもかかわらず、地主が2ヶ月以内に異議を申し出なかった場合は承諾があったものとみなされます。

更新後に建物が滅失したら

借地人が地主の承諾を得ないで残存期間を超えて使用できるような建物を再築した時は、地主は契約を終了して借地人に明渡しを求めることが出来るようになりました。但し、再築するにあたり、借地人にやむをえない事情があるにもかかわらず、地主が承諾をしないときは、借地人は裁判所に再築の許可を求めることができます。

火災や地震で建物が滅失の場合、次のような事項を掲示しなければなりません。

1. 滅失した建物の表示(建物の登記内容)

2. 建物が滅失した年月日

3. 新たに建物を建築する予定であること

上記の事項を立て札に記載してその土地の見やすいところに掲示しておけば焼失又は倒壊した日より2年間は建物登記が無効とならず、借地権の効力が維持される事となりました。旧法でも滅失の場合は同じ扱いです。

 
 
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