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最近のトピックス
(Update 2022.9)

■不動産]

神宮外苑再開発[週間ダイヤモンド] 

■[金融]

Googleが変えた金融行政[銀行法務

神宮外苑、秩父宮ラグビー場、イチョウ並木の神宮外苑再開発。当初案にあったスポーツ施設が消され三井不動産「事務所ビル等」が加えられたとか。興味深いのは容積率移転とその対価です。球場などの余剰容積率を三井新築ビルと隣接の伊藤忠本社新築ビルに移転とし、専門家がその対価を勝手試算。伊藤忠ビルは元々700%、余剰容積率450%買い取って1150%のビルに。さて「余剰容積率をいくらで買うの?」容積率450%分は床にして18,000坪相当。収益還元で総額800億円、坪当たり450万円。三井不動産分は500億円、両社計1,300億円です。現状での土地価格が坪3,000万円(路線価の1.3倍として)。その容積率が700%なので容積100%当たり約430万円になります。それなら450万円も妥当価格。

遠藤俊英氏が2018年に金融庁長官になり金融行政が変わりました。金融庁が一方的にルールを定めて検査をする一方通行から、「金融庁と金融機関の対話」により金融機関が自分事として自分たちのあり方やビジネスを変えるように、と変わりました。
きっかけは遠藤氏が外部勉強会でGoogleを見学したことです。それはチームでの上司と部下の対話。それがGoogleの生産性を上げる秘訣でした。部下の成長実現のため、心理的安全性を確保して、部下が主役となって話す。上司は話さず応援するような形で受け入れる。それを継続する。対話と議論は違う。これが金融行政における対話の導入につながりました。そして金融検査マニュアルの廃止にまで至ります。

■[金融]

ゼロゼロ融資[日経・ニッキン]

■[不動産]

市役所が間違い[日経アーキテクト]

ゼロゼロ融資の返済開始。でも業績は上向かず資金繰りに行き詰まり。コロナでの支援効果が薄れ企業倒産が増加に転じました。コロナ倒産、6月は前年45%増加200件、3月205件に次ぐ高水準。1〜6月計は1015件で前年比32%増となり、倒産件数全体の3割強。「ゼロゼロ融資の返済ピークは2023年6〜8月(新潟県信用保証協会)」、県内信金信組勉強会では「手をこまねいていては、多くの企業が倒産しかねない。早めの経営支援が不可欠」と認識一致。滋賀県信用保証協会ではゼロゼロ融資の返済本格化に備え管理が手薄の顧客への訪問開始。ゼロゼロ保証残高は5月末で2382億円。3割は措置期間が2年超3年以内で2023年から返済開始です。@2023年に返済開始Aプロパー融資が無いB保証残高1億円以上C正常先だが低格付け、のすべてに該当する1041社に訪問を始めました。

市役所が道路敷地の境界を間違えて賠償。2mセットバックの道路中心線、道路境界線はどこか。神奈川県藤沢市は指定道路調書でそれを公開。それに従い2018年戸建住宅を新築。しかし、市の調書が間違いでした。正しい道路境界線は、敷地55cm内側。新築住宅は道路と敷地にまたがって建築され、敷地55cm分が減り建ぺい率、容積率ともに超過。市は住宅所有者に2,300万円賠償しました。

■[不動産]

中古・新築マンション[日刊不動産

■[賃貸]

オフィスの付加価値競争[日刊不動産経済]

21年度の首都圏賃貸マンション募集家賃はシングル向け30u以下は全エリアで前年比下落。大型ファミリー向け70u超は23区を除き5%以上上昇。都下、埼玉県の大型は15.7%・12.9%上昇。4月の中古マンションの売出希望価格(70u)は23区で前月比0.2%・前年比8.3%上昇の6,795万円で22ヶ月連続上昇。首都圏すべてプラスで0.6%・16.6%上昇4,688万円で12ヶ月連続。首都圏新築マンション販売は好調、初月契約率は70%台、在庫は昨秋以降ほぼ5,000戸台で推移し2015年以来の低水準が続きます。

「レンタブル比の最大化優先は終わった。共用空間の付加価値によって他との差別化」21年6月竣工東京駅前、常盤橋タワーは、1,490uの共用空間、昼食時は社員食堂。座席数500、一日1,000食。「自前社員食堂を用意できる企業は限られ、オーナー側で用意すればキラーコンテンツ」22年7月竣工、東急不動産の九段会館テラスには、健康がウリの食堂「九段食堂」。8月竣工の東京ミッドタウン八重洲ではフィットネスやラウンジ等のテナント企業向け施設を7階と12階に配備します。中規模オフィスのレンタブル比は80〜90%ですが、20年6月竣工の虎ノ門のビルは62%です。最上階ワンフロア全てが天井高6mの共用ラウンジ。各階にはテナント専用のバルコニー。

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