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最近のトピックス
(Update 2021.12)

■[住宅]

バブルを超えたマンション価格[週刊住宅] 

■[金融]

30歳代は頭金ゼロ[日経]

首都圏新築マンション2021年度上期平均は6702万円、1991年の6137万円越え(不動産経済研究所調査)。バブルの都心部は数億円新築も出ましたが少数で、都心は中古主体。新築の主戦場は郊外で、多摩や千葉のニュータウンでも新築3LDKが6000万円台でした。首都圏全体の価格更新には郊外での値上がりが必要で、今回も郊外の値上がりです。3000万円台3LDKが姿を消して、郊外でも4〜5000万円台が主流で、準都心部と郊外部の価格上昇で首都圏平均価格が上がった、とのこと。

ある地銀「昔は転職後3年は融資できない、今は半年で融資も」。共働きパワーカップル増でペアローンも拡充。「フラット35」平均ローン期間は33年、平均40歳、完済は73歳です。10年で3年完済年齢が遅くなりました。晩婚化で住宅取得も遅くなり住宅価格上昇です。かつては将来の金利リスクや金利負担を軽減するため、こまめに繰り上げ返済。今はなるべく現金を手元においておき少しずつ返済。かつては頭金2〜3割を自助努力で準備するもの。しかし今は諸経費まで含む「フルローン」増加、30歳代世帯は頭金ゼロ〜1割が3分の2。価格高騰、低金利、ローン減税で「借入高額でも税控除も大きくなるので買い時」。金利が1%を下回る場合、ローン減税は逆ザヤとの声が財務省から上がる。

■[賃貸]

水害対策の賃貸住宅[日経]

■[住宅]

新築戸建に太陽光発電[日経]

大東建託の対水害賃貸住宅は、災害時には1階水没が前提。3階建て参考モデルは2階バルコニーでボート避難。1階は2階居住空間と切り離して、事務所やテレワーク空間あるいは駐車場。コンセントは漏電対策で天井に設置です。「ゼロメートル地帯」葛飾区では「浸水対応型市街地構想」・・・水が引くまで2週間程度は最低限の避難生活が出来るよう市街地を30年かけて整備する。平時は水に親しむ空間で、浸水時に避難拠点となる建物を整備。その避難拠点の1階は柱だけの空間で駐車場やフットサル場等。2階はライフラインを支える機械電気室や巨大備蓄庫となる商業施設。浸水時には階段が船着き場に。

国交省、環境省、経産相は専門家会議で「2030までに新築戸建住宅の6割に太陽光発電システムを導入」。前回会議では目標値は設けませんでした。それを「大いに失望」と突き返され再提出。それがこの数値目標6割です。義務化は見送りましたが目標化となりました。「将来、設置義務も選択肢の一つとしてあらゆる手段を検討」との一文が入りました。また、2025年に住宅と小規模住宅を対象に省エネ基準適合を義務化します。これで全ての新築住宅が義務対象です。東京都の小池都知事は9月に都内の新築住宅での太陽光発電設備設置の義務付けを検討すると発表しました。詳細はこれからですが、国が義務化しないならと東京都では義務付けです。

■[住宅]

売値を7%上回る指値[日経

■[仲介]

仲介業務の銀行解禁を棚上げ[ニッキン]

NYの狭いアパートを抜け出してコネチカット州の家を買います。「物件が不動産サイトに売りに出た日に連絡を入れたが、既に6人の買い手が。家を見る暇もなく、翌日、売値を7%上回る金額を提示して落札」米30年住宅ローン金利は昨年8月に3%割れ。高信用力の人向け融資は前年比75%増でしたが最も低い人向けは、金利低下でも23%減。アジアもマンション中心に住宅価格が高騰していますが、東京都心マンションの高騰度合いは低いほうらしい。「海外の投資用物件を買いつくした後に海外投資家が行きつくのが日本」とのこと。

銀行の不動産仲介業務の解禁は地銀協の要望。事業承継再生や公的街づくり案件限定でもいいからと2005年から要望を続けます。金融庁は「検討する」が直ちに解禁は困難と繰り返します。2020年9月に金融庁が銀行業務見直し作業部会を立ち上げますが、不動産仲介業務は早々に議論の対象外に。全宅連は自民党金融調査会で解禁検討議論を受け素早く反対決議。ある地銀幹部は「今後10年は何も変わらないだろう」。不動産仲介はダメでも銀行に地域商社は可能。国産木材のマッチング仲介。近畿の信金が木材売買の仲介をし、商談16件です。

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