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最近のトピックス
(Update 2022.12)

■空き家]

メルカリ空き家対策[住宅新報] 

■[金融]

住宅ローン会計検査院検査[日経

メルカリが自治体と連携し「空き家対策」参入。空き家残置の家財をメルカリで販売。残置物は「処分費用」から「売上」に転じ、協力した地域住民への報酬原資にも。メルカリによるUR賃貸居住者研究、60代フリマ利用者3割が「相手に親近感」、URは賃借人向けメルカリ教室で住人コミュニケーションを図ります。
メルカリはクレジットカード「メルカード」発行へ。限度額はメルカリ利用実績などで決まり最大50万円。メルカリ受け払い実績を信用度に反映。メルカリは暗号資産「ビットコイン」にも参入。例えばポイントを暗号資産に。暗号資産会社の口座数せいぜい100-200万なのに、メルカリ口座数1200万です。将来は金融サービスかEコマースか分からない領域に突入?

フラット35の投資物件への転用が騒がれたのは2019年。会計検査院は22年10月に「全額返還措置をしろ。調査体制を見直せ」。2017-2018年度融資物件に自ら居住せず第三者に賃貸等した事例が56件19億円でした。(少ないのでは?)大都市の中古マンション融資7,100件1997億円から抽出した結果は、第三者への賃貸が45件15.2億円、事務所店舗への用途変更11件3.7億円、融資当初から居住実態無しが5件1.5億円。件数で0.7%、残高で0.9%です。検査院は「氷山の一角だ」。検査院はこの調査を甘いと断じます。「住宅支援機構は融資後の状況を十分に把握できていない」第三者への賃貸発覚なら全額繰り上げ返済を講じろ。これを受け機構は対象住宅に文書を送付し、必要なら現地訪問へ。訪問されたらバレます。フラット35を使った投資を不動産業界では「なんちゃってローン」と呼ばれたらしい。かぼちゃ&スルガ同様「不動産業者に騙された。俺は被害者だ」が始まるのか。

■[不動産]

戸建住宅を賃貸に[住宅新報・日経MJ]

■[オフィス]

シンガポールのオフィス[日経]

激安築古戸建を自力改修し賃貸へ。戸建なら賃貸でも入居期間は長く、共用部なしで手が掛からない。そんなボロ戸建住宅賃貸がブームでした。投資物件の武蔵コーポレーションは中古戸建を改装し賃貸物件として販売。2年後年間100棟20億円へ。つまり個人投資家と大手とが市場で物件を取り合いです。ケネディクスが賃貸戸建ファンドに参入。飯田グループやオープンハウスから新築住宅を仕入れます。2021年9月時点で134件、2022年6月末で486戸199億円。2022年内に1200戸500億円に。木造2-3階建、IOTで家電遠隔操作、省エネ。在宅で広さを求める層を取り込みます。例えば私鉄で池袋から15分、駅歩15分、2階建2LDK納戸付きで83u、家賃28万円。入居者の世帯年収600〜1600万円、30・40代ファミリーが主体で、世帯人員2〜4人が大半です。入居理由は、転勤・現住居手狭・職場環境変化の理由が7割を占めます。

日本ではコロナ後のオフィスビル賃料下落は当然と思われています。しかし、シンガポールではオフィス賃料が14年ぶりの高値更新。グレードAの最高オフィスは7〜9月に2.9%上昇し、14年ぶりの高値。3.3u換算すると41,140円。コロナで低迷もしましたが、「オフィスの重要性を企業が認識した表れ」とのこと。2022年通年で上昇率10%の予想です。「地政学リスクが比較的低い東南アジアは今後重要性が増す。中でもシンガポールはスタートアップや富裕層の資産を管理するファミリーオフィスの進出が相次ぎ、マネーや人材の集積地になる。日本市場の有望なファンダメンタルズに基づいて投資するのが重要だ。円安だからと言って投資するのは間違っている。(シンガポールの投資会社CEO)」

■[消費]

パワーカップル[日経トレンド

■[定借]

マンション販売時説明[週刊住宅]

マクロミル社調査では30歳〜59歳男女18,919人中パワーカップルは172人、僅か1%です。ここでのパワーカップルとは30-59歳既婚男女、世帯年収1,400万円、個人年収700万円以上、夫婦とも仕事あり。その該当者を抽出した結果です。パワーカップルVS単に30-59歳既婚カップルは、平均世帯年収1700万円VS658万円、個人年収1044万円VS422万円、月小遣い9.1万円VS3.2万円。毎月使う金額は、外食に3万円VS1.6万円、趣味に2万円VS0.9万円、オンライン電子書籍購入7千円VS5千円、店頭での書籍購入4千円VS5千円。外食と趣味にお金を使い、電子書籍を買うが本屋では買わない。ベンツが好き、Facebookが好き、バーバリーが好き、オメガが好き、が目立ちます。1億円超のタワマン主要購入層です。

三菱地所が港区南麻布で26戸の定借マンションを販売しました。天井高は一部基準階の1.5倍の4.5m。定借の対象となる借地(地主は宗教法人)の期間は50年。さて、東京都心の新築定借マンションは期間70年が今や主流か?天井高1.5倍でも利用可能期間0.7倍の物件です。定借マンションは所有権マンションの8割程度が多かったとか。それは70年か50年か。両社の価格差は幾らなのか。販売時に「近隣では定借期間70年が多いですが本物件は50年です」とチャンと説明するのか。顧客はそれをどう受け止め、期間差20年をどのような価値観として見て納得して購入するのか。興味津々です。

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