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■[地価]

17年路線価、銀座・鳩居堂前が過去最高額に[国税庁] 

■[地価]

15カ月連続でマイナス 首都圏5月の賃貸成約アットホーム

国税庁は7月3日、相続税、贈与税にかかわる土地等の評価額の基準となる路線価を発表した。それによると、東京都中央区銀座5丁目の銀座中央通り、通称「鳩居堂」前の価額が1平方メートル当たり4032万円、前年比26.0%上昇し、昭和61年分以降32年連続で最高額となった。前の年の上昇率18.7%を大きく上回る上昇率となったことで、過去最高額だった平成4年分の同3650万円を上回り過去最高額を更新した。  これに次ぐ価額上位は、大阪府北区角田町御堂筋の阪急うめだ本店前の同1176万円(同比15.7%上昇)、神奈川県横浜市西区南幸1丁目の横浜駅西口バスターミナル前通りの同904万円(同比15.7%上昇)だった。  最高路線価が上昇した都市は27都市(前年25都市)に増え、横ばい16都市(同17都市)、下落3都市(同5都市)だった。全国平均値は2年連続で上昇し、上昇率は0・4%(前年0・2%)に拡大した。

アットホームの調査によると、5月の首都圏における居住用賃貸物件成約数は1万6171件で、前年同月比8.1%減となり、15カ月連続のマイナスとなった。東京23区は7316件で同7.6%減。ほか東京都下(1380件、同3.0%減)が再び減少、神奈川県(4056件、同8.3%減)、埼玉県(1654件、同20.5%減)も減少。千葉県は1765件で同0.3%増と6カ月ぶりに増加に転じた。マンションが同7カ月ぶりに全エリアでの減少となったが、シングル向き新築のニーズは旺盛。一方アパートは、全体では同2カ月連続減となったものの、東京都下が同6カ月連続増、千葉県も再び増加に転じており、エリアにより好不調が分かれている。 成約物件の戸当りの賃料指数は前月比で、新築がマンション・アパート共に下落、中古はマンションが再び上昇、アパートは同3カ月ぶりに下落した。

■[住居]

家持ち転勤者の4割、マイホームを現金化
[シースタイル調査]

■[空家]

空き家対策で「8つの提言」[自民党]

シースタイルは、同社が運営する不動産比較査定サイト「スマイスター」の利用者で、自宅購入後に転勤になった20代以上の男女(全国100人)を対象に調査を行った。それによると、転勤辞令後のマイホームの活用方法は、「家族が居住」が54%。一方、40%の人が「売却(12%)」「賃貸(23%)」「社内借り上げ(5%)」を利用し、持ち家を現金化していることが分かった

自民党の中古住宅市場活性化小委員会(委員長・井上信治衆議院議員)は、5月16日に空き家と空き地の利活用促進に関して議論の中間とりまとめを行い、空き家の発生抑制や空き家活用に関して8つの提言を行った。今後、政府の成長戦略に盛り込む。  8つの提言の中で注目されるのは、仲介手数料の見直しについて。不動産業者のインセンティブを高めることによって、中古市場の活性化につなげたい意向だ。

■[住居]

今後の世帯数の増減は世帯形態で異なると分析タス

■[ライフ]

自民党 「所有者不明土地等に関する特命委員会」を発足[自民党]

不動産評価Webサイトを運営するタスは、3月の賃貸住宅市場レポート首都圏版・関西圏・中京圏・福岡県版を発表した。今後の世帯数は減少すると予測されるが、それは世帯の形態により増減の状況が異なると分析している。他の世帯が減少していくのに比べ、「ひとり親と子供世帯」の増加が注目される。  「単独世帯」は東京都で25年、その他地域で30年をピークに減少、「夫婦と子供世帯」は東京都以外ではすでに減少傾向にあるが、東京都だけは20年まで増加し、その後に減少する。「ひとり親と子供世帯」はすべての地域で世帯数が増加して、10年に対して35年は東京都が45%増、神奈川県が41%増、埼玉県が34%増、千葉県が31%増となる。「夫婦世帯」は東京都で増加が継続するが、神奈川県と埼玉県では25年、千葉県では20年をピークに減少する、としている。

自由民主党は4月18日に「所有者不明土地等に関する特命委員会」を発足させた。委員長は野田毅衆議院議員。同党では、これまで「所有者不明土地問題に関する議員懇談会」(会長、保岡興治衆議院議員)で、この問題の解決に向けて議論を重ね、提言をまとめた。野田委員長は18日の委員会で今後について、「急ぐべきテーマを絞って、解決策を示す。スピードアップさせたい」と語った。

■[相続]

半数以上が不動産相続に不安を抱える[シースタイル調査] 

■[地価]

17年地価公示 住宅地9年ぶりに横ばい  国土交通省

今後の不動産相続の不安と相談事情に関し、将来的に不動産を相続する可能性のある30歳以上の全国300人を対象にシースタイルが実施したインターネット調査によると、不動産相続に「不安がある」人は54・3パーセント、また、相続について「誰にも相談したことがない」人は74・7%に上ることが分かった。  不安に思う要因には、相続手続きや相続税の支払い、親族との争いなどを挙げている。ただ、60代になると、相続に関して「不安がない」人は63・8%となる。相続を意識するタイミングは60代が境となるようで、配偶者や専門家への相談が増加する。

国土交通省はこのほど、17年地価公示を発表した。17年1月1日時点の地価公示は全国平均で0・4%上昇した。昨年(0・1%上昇)に引き続き、2年連続での上昇となった。  住宅地が昨年の0・2%下落から横ばいへと転じた。住宅地が下落を脱して横ばいとなるのはリーマンショックが起こった08年以来、9年ぶりのこととなる。商業地の全国平均は1・4%上昇と、昨年の上昇幅(0・9%上昇)を上回り、2年連続での上昇となった。

■[住居]

買って住みたい街1位に「船橋」借りて住みたい街は「池袋」[ネクスト調査]

■[相続]

相続予定者の半数が土地相続の検討に未着手[シースタイル調べ]

不動産・住宅情報サイトを運営するネクストは2月7日、「HOME'S住みたい街ランキング」を発表し、買って住みたい街1位に「船橋」が選ばれた。東京都以外の駅がトップとなるのはここ3年で初めて。近年、都内を中心に物件価格が上昇したため、都内へのダイレクトアクセスが可能で、交通利便性が確保された近郊エリアの順位が上昇したものと同社では見ている。以下、「目黒」「浦和」「戸塚」「柏」と続き、ベスト5では「目黒」を除き、すべて東京都以外となった。  借りて住みたい街1位は、「池袋」。以下、「三軒茶屋」「武蔵小杉」「川崎」「中野」と続いた。

シースタイルが「将来不動産を相続する可能性がある」という30代以上の全国300人を対象として1月に実施した「今後の不動産相続の行動」に関するインターネット調査によると、半数が「土地」の相続に関して検討を始めておらず、家族間の話し合いを先送りにしている状況が浮かびあがった。  相続後の「建物」の活用は、1位が「自分で住む」(33・9パーセント)となり、3人に1人は住み継ぐ意向を示す。ただ、2位が「決めていない」(33・5パーセント)となっており、「相続の状況に応じて利用法を考える」という人も目立つ。3位は「売却する」で13・2パーセントにとどまる。

■[住居]

都区部の住宅・中古マンション価格の上昇率低下野村UN調べ

■[ライフ]

アウトドア好きが住みたい街は「沖縄」と「軽井沢」[ネクスト調査]

野村不動産アーバンネットが実施した2017年1月1日時点の首都圏の実勢調査によると、「東京都区部」の住宅地価格と中古マンション価格の平均変動率の「上昇率」が、ともに3カ月前の前回調査時に比べて低下した。  ただ、調査対象の全エリア(東京都区部・都下・神奈川県・埼玉県・千葉県)の平均変動率で見ると、住宅地価格と中古マンション価格のいずれもプラスとなり、13年7月調査以降、連続してプラスを維持している。今回、全エリアの住宅地価格は「値上がり」地点が減少したが、「横ばい」が増加。一方、中古マンション価格は「値上がり」地点が増加したが、「値下がり」地点と「横ばい」地点が減少している。

不動産・住宅情報サイト「HOME'S」を運営するネクストはこのほど、アウトドア好きに部屋での楽しみ方を聞いた「お家キャンプ調査」を発表した。  それによると、アウトドア好きが住みたい街1位は、「沖縄」と「軽井沢」が同率で13.1%だった。以下、「富良野」「長野」「ニセコ」と続いた。また、部屋でアウトドアグッズを利用した経験があるかたずねたところ、79.3%の人が「ある」と答え、利用者が多かったグッズは、1位が「懐中電灯」(44.1%)、2位が「寝袋」(31.1%)、3位が「ランタン」(29.8%)だった。  この調査は、「アウトドア好きで、過去3年に1回以上キャンプに行っており、アウトドアグッズを持っている」と回答した540人を対象にインターネットで行ったもの。

■[住居]

今後の不動産価格 「あまり変わらない」が過半数に[シースタイル調査] 

■[賃貸]

9カ月連続でマイナス 首都圏11月の賃貸成約 アットホーム調べ

不動産関連の比較査定サイト「スマイスター」を運営するシースタイルが30代〜60代の「不動産売却の経験がある、意志がある」という全国500人を対象に今後の不動産価格の見通しについて調査した。  それによると、不動産価格は「今後も変わらない」と思う人が55.2%、「上がると思う」が24.8%、「下がると思う」が20.0%で、過半数が変化がないとの回答だった。20年の東京オリンピック・パラリンピック後の見通しを聞くと、「今後も変わらない」が39.4%、「下がる」が35.4%と増加、「上がる」が25.2%となり、東京オリンピックを1つの景気の転換点と考えている人が多いことが分かった。  また、地域別に見ると、中部や近畿では東京オリンピック後も「あまり変わらない」が半数近くを占め、五輪特需は関東に限定されているという見方となった。

アットホームの調査によると、11月の首都圏における居住用賃貸物件成約数は1万6367件で、前年同月比9.5%減となり、9カ月連続のマイナスとなった。また、先月まで4カ月連続全エリアで減少が続いていたが、千葉が同6カ月ぶりに増加に転じた。東京23区は7180件で同11.6%減。東京都下、埼玉県、神奈川県も減少した。東京23区はマンションに加え、アパートも二桁減となり同9カ月連続減。また、新築物件ではシングル向きアパートが、成約の多い神奈川県で大幅減となったこともあり、同2年11カ月ぶりに減少に転じた。

■[住居]

買い時感、やや減少[リクルート調べ]

■[住居]

一括受電マンション増加[東京カンテイ調べ]

リクルート住まいカンパニーの「住まいの買い時感調査(9月期)」によると、「今が住まいの買い時」と感じている人の割合は17・4%で、前回より0・9ポイント減少した。前年同月と比べると1・5ポイント上回った。  買い時と感じる理由を聞いたところ、1位は「今後、消費税の引き上げが予定されているから」だった。2位は、「お金が借りやすいから」。3位は、「今のほうが住宅ローン減税など税制優遇のメリットがありそうだから」だった。

東京カンテイの調査によると、新築マンションに占める一括受電の普及率(物件ベース)が、11年の3.81%から16年(上半期)には31.06%に増加していることが分かった。  同社は「東日本大震災以降に電気料金が値上がりし、マンションの光熱費などを削減するため、一括受電ニーズが高まり、新築マンションにも一括受電が採用されることになったことが大きな要因」と分析している。

■[住居]

8月・首都圏、新築戸建て成約価格 東京23区が5000万円超えるアットホーム

■[防災]

災害時用コンテナ宿泊ユニット[アーネストワン]

アットホームの調査によると、8月の首都圏における新築戸建て住宅の平均成約価格は3403万円(前年同月比1.1%上昇)で、10カ月連続で上昇した。全エリアで上昇しており2カ月連続。前月比も3カ月ぶりに上昇した。東京23区の平均価格は5061万円(前年同月比11.6%上昇)と再び5000万円を超え、10カ月連続上昇。前月比も再び上昇に転じた。神奈川県は前年同月比14カ月連続上昇、埼玉県は同9カ月連続上昇となったが、前月比は共に下落。千葉県では前年同月比3カ月連続の上昇、東京都下は同2カ月連続の上昇となった。

飯田グループホールディングスのアーネストワンは、災害時におけるコンテナ式の宿泊ユニット「クレイドルキャビン」の提供を開始した。10月21日まで東京ビッグサイトで開かれている「危機管理産業展2016」に出展中だ。  基本サイズ(外寸)は「幅4000ミリ×奥行き2440ミリ×高さ2750ミリ」で、寝室タイプはカプセルホテル形式の部屋を4室入れた。「単に寝るだけ」のものではなく、24時間換気システムやエアコン、電子錠、コンセント取りつけなど「快適性」にもこだわる内容とした。グレードによってはテレビ設置タイプもある。  各自治体に対して1基や2基のコンテナを所有し、災害が発生した場合には被災地に救援としてそのコンテナを提供することを提案する。「1つの自治体で被災者分のコンテナを準備しておくことは無理がある。いざという時に自治体同士が協力し合うことの意義は大きい」(同社)。  また、このコンテナは仮設住宅ができ上がるまでの「つなぎ」の住居として位置付け、1回購入(準備)すればメンテナンスすることで繰り返し使用できる。スタンダード寝室タイプのコンテナ1基の価格は480万円(税別)。まずは100基のコンテナ供給を実現したい考えだ。

■[賃貸]

貸家、9カ月連続増[国土交通省] 

■[住居]

8月中古マンション売り価格 首都圏8カ月連続の上昇 東京カンテイ調べ

国土交通省の調べによると、16年7月の新設住宅着工戸数は8万5208戸だった。前年同月比は8.9%増で、2カ月ぶりに増加した。  持家は2万6910戸(前年比6.0%増)で6カ月連続の増加。貸家は3万7745戸(同11.1%増)で9カ月連続の増加となった。貸家は増加基調が続いており、相続税の節税目的での着工増が背景にあるとみられる。分譲住宅は1万9897戸(同9.1%増)。

東京カンテイが発表した8月の中古マンション価格(70平方メートル換算、売り希望価格)によると、首都圏は前月比0.8%上昇の3521万円となり、8カ月連続で上昇した。都県別に見ると東京都は前月に上昇一服となっていたが、同0.5%のプラスと再び上昇した。東京23区では前月から横ばいの5279万円で、上値が重い展開。神奈川県、埼玉県ではいずれも1%未満ではあるが上昇し、緩やかな上昇傾向を維持。一方、千葉県は横ばいとなっており、県内でも堅調なのは市川市や船橋市など都心寄りの一部エリアに限られている。

■[住居]

{今が買い時」上昇  [野村アーバンネット]

■[住居]

地方の証券化事業を支援[国土交通省]

野村不動産アーバンネットが7月8日〜14日に行った住宅購入に関する意識調査によると、「不動産は買い時」と回答した人が48.1%となり、前回調査と比べて6.8ポイント増加した。一方、「買い時と思わない」と回答した人は34.6%で前回調査から1.3ポイント減少した。「買い時」と思う理由は、「住宅ローンの金利が低水準」が84.3%で、前回より15.2ポイント増加した。他には、「税制上のメリットがある」など。  また、不動産価格について「上がると思う」と回答した人は24.6%で8.8ポイント減少。「下がると思う」との回答は、30.7%で6.4ポイント増加し、4年ぶりに「上がると思う」を上回った。「下がると思う」理由は、「英国のEU離脱などで経済の先行きが不透明」「今の価格は高すぎる」という意見が目立った。

国土交通省は、2016年度「不動産証券化事業の具体化に向けた支援事業」に着手する。このほど支援先の募集を始めた。対象は、地方都市で不動産証券化事業を検討している事業者。応募期限は8月26日。  証券化を取り入れた事業を検討している不動産事業者などに、実現に向けたアドバイスを行う。事業者単体での応募も可だが、金融機関を含めた連携体制が望ましいとしている。事業期間は今年度末まで。業務全般は、コンサルティングなどを手掛けるデロイトトーマツファイナンシャルアドバイザリー合同会社に委託する。

■[税金]

2016年路線価 全国平均が8年ぶり上昇 国税庁

■[相続]

相続登記の促進策検討法務省

国税庁は7月1日、相続税や贈与税の税額算定時の基準となる路線価(2016年分)を公表した。  全国平均は前年比プラス0.2%で、8年ぶりに上昇した。上昇した都道府県の数は、前年比プラス4の14。北海道、広島県、福岡県、熊本県がマイナスまたは横ばいからプラスに転じた。前年にプラスだった都府県も、おおむね上昇幅が拡大している。  都道府県県庁所在都市で最高路線価が上昇したのは、前年比プラス4の25都市。このうち、上昇率が5%以上だった都市が15に上った。横ばいは17都市、下落したのは5都市のみだった。なお国税庁によると、下落したのが5都市のみだったのは1992年以来。路線価が上昇局面にあった2008年も、下落した都市は12に上っていた。  路線価が最も高かったのは、31年連続となる「東京都中央区銀座5丁目銀座中央通り」、通称「鳩居堂」前。1平方メートル当たり3200万円(前年比18.7%上昇)だった。

公的証明書で手続き簡略化  法務省は相続登記の促進を図るため、各所での相続手続きがワンストップで行える仕組みを検討している。  検討しているのは、法定相続人の基本情報を1枚の紙にまとめた公的証明書「(仮称)法定相続情報」を発行する制度。相続登記がなされていなければ、後に当該不動産を売却するときに支障があるため、空き家が放置される一因として指摘されている。法務省は空き家解消の観点も踏まえて、相続登記を促す今回の仕組みを着想した。相続登記は義務ではないため、あくまで任意の制度として2017年度からの運用を目指す。

■[外人]

外国人対応を支援[国土交通省] 

■[住居]

東京23区マンション価格、19〜20年がピーク 不動研調べ

国土交通省は今年度、不動産事業者に対する外国人対応の支援を行う。外国人客との取引を想定した実務マニュアルを作成するほか、媒介契約約款をはじめとする法的文書の外国語対応など必要な環境整備を進める予定。  不動産業界で外国人客との取引実績が増加している中で、今後「外国人が購入した不動産を売却するとき、体制が整っていなければ不動産事業者のビジネス領域が狭まってしまう可能性がある」(国交省)。そのため支援を通じて、事業者が体制面で整備しきれない部分をカバーする考えだ。

日本不動産研究所の調査によると、15年に8.9%上昇した東京23区のマンション価格について、16年は2.5%上昇、17年は1.2%上昇と横ばいに近づき、19〜20年をピークに21年以降はわずかな微減傾向が続く模様だ。

■[民泊]

集合住宅の民泊、大半が空き物件活用    
[京都市]

■[住居]

4月中古マンション売り価格 首都圏4カ月連続の上昇[東京カンテイ]

京都市が公表した同市における民泊の実態調査結果によると、戸建てと集合住宅で傾向に違いが見られた。  戸建ては住宅をまるごと貸し出すケースが約60%に上った一方、部屋を貸し出すケースも約40%を占めた。関係省庁が現在検討している新しい民泊ルールにおいて、許可制ではなく届け出制となる公算の大きい「ホームステイ」型民泊が一定程度稼働している様子がうかがえる。これに対して集合住宅は、約90%が住戸まるごと貸し出すケース。大半が空き物件を活用した民泊とみられる。無許可営業と推測される割合は戸建てが約59%、集合住宅が約75%で、集合住宅のほうが高かった。  なお、同市が把握した民泊施設約2700件のうち、半数以上が所在地を特定できなかった。

東京カンテイが発表した4月の中古マンション価格(70平方メートル換算、売り希望価格)によると、首都圏は前月比1.3%上昇の3428万円となり、4カ月連続で上昇した。首都圏では事例シェアが拡大傾向にある東京都、特に都心6区が圏域平均を押し上げている。近畿圏(2037万円、同2.1%上昇)は12カ月連続の上昇で、2000万円台の大台を突破した。中部圏(1580万円、同1.3%下落)は、上昇傾向が一服した前月に比べて下落率が拡大した。

■[民泊]

民泊、パリからの警鐘 「匿名性」排除が必須 自民党観光基盤小委

■[建築]

既存不適格を活用しやすく 増床、耐震診断で可に国交省

自民党の観光基盤強化に関する小委員会(鶴保庸介小委員長)がこのほど会合を開き、仏パリにおける民泊の現状について、東洋大学国際地域学部国際観光学科の徳江順一郎准教授にヒアリングした。  徳江准教授は、宿泊業者などで構成される現地の業界団体による調査結果を基にパリの現状を説明。同地では民泊の急増に伴い、犯罪などが発生しているという。日本の民泊ルールの整備に当たっては、ホスト(貸主)とゲスト(利用者)の匿名性の排除やプラットフォーマーに対する規制などの措置を提案した。また、民泊関係者の間には「ルールが厳しいとホストが萎縮する」との意見もあるが、「自由な競争をするのに公平公正なルールを守るのは当然。守れないというなら、やましいことがあるのではないか」と持論を提示した。

国土交通省は、既存不適格建築物の活用がしやすくなる制度改正を行う。建築物内部での床の増設など、小規模な増築を行う場合の基準を合理化する。建築基準法の政令に基づく告示の一部を改正する予定だ。このほど、告示案のパブリックコメントの募集を開始した。  延べ面積が2分の1以下の増改築を行うとき、増改築の前後で建築物の主要な構造部材に変更を加えない場合は、現行の構造計算を行わなくても耐震診断基準への適合が確認されれば増改築可能、とする基準を告示に追加する方向。具体的には吹き抜け部分の増床や、階高の高い室内での中間階設置などのケースが想定される。

■[地価]

2016年公示地価[国土交通省] 

■[住居]

地方移住前の「お試し」居住厚生労働省

国土交通省はこのほど、2016年公示地価を発表した。2016年1月1日時点の地価公示は全国平均で0.1%上昇。2008年以来、8年ぶりに上昇に転じた。  用途別では、住宅地の全国平均が0.2%下落。2008年以降で下落幅は最小となったが、依然として下落基調だ。一方、商業地の全国平均は0.9%上昇。2015年調査では横ばいだったが、上昇基調に移行した。商業地の上昇が、全用途における全国平均の上昇の要因となった。

地方移住の希望者が空き家物件などに短期居住する、いわゆる「お試し居住」を実施しやすい環境が整備される。厚生労働省が今月中に、関連の通知を地方公共団体に発出する予定だ。  通知では、地方移住の希望者が購入または賃借を前提として空き家に短期居住する場合は、旅館業法の適用外となることを明記する方向。地方公共団体が対象物件を特定していること、短期居住者に物件を購入または長期的に賃借する意思があり、それを地方公共団体が確認する措置が取られることなどが条件。

■[住居]

マンション建替、建設投資を後押し      
[政府]

■[空家]

空家を準公営住宅に[国土交通省]

政府は、大型マンションや団地の建て替えに必要な所有者の合意の数を、現在の8割以上から3分の2に引き下げる規制緩和策を盛り込んだ都市再生特別措置法を国会に提出し、早期導入を目指す。主に都市部の大型団地などでの活用を見込んでいるが、市町村などの自治体が再開発事業と位置付けることを条件に、小規模の建替え案件でも適用される。また、再開発の際の税優遇などを受けられる制度も拡充する。

国土交通省は、全国で増え続ける空家を公営住宅に準じる住宅として活用する。転用する民間アパートや戸建住宅などを選定する為、耐震性や省エネ性、遮音性等の基準を新たに設け「準公営住宅」に指定する。所有者が、生活費負担の大きい子育て世帯などに貸すことを認め、家賃補助も検討する。また、準公営住宅の基準を満たすために空家を補修・改修する所有者には費用を補助する方針。

■[住居]

12月中古マンション売り価格 [東京カンテイ]  

■[生活]

特区民泊に「熱視線」大田区

東京カンテイが発表した2015年12月の中古マンション価格(70平方メートル換算、売り希望価格)によると、首都圏は東京都での事例シェア拡大が一服した影響で、前月比0.2%下落の3269万円となった。連続上昇は15カ月でストップした。  近畿圏(1957万円、同1.7%上昇)は主要エリアによる価格の押し上げによって、8カ月連続の上昇。中部圏(1573万円、同1.1%上昇)は再び、直近1年間での最高値を更新した。

東京都大田区は1月27日、国家戦略特区内での民泊事業(特区民泊)について、事業者向け説明会を開催した。全国初の特区民泊の施行を2日後に控えた開催で、定員の100人を大幅に上回る事業者が参加。『立ち聞き者』も大勢出た。民泊に対しての関心の高さが伺える説明会となった。  なお、2月10日と15日に開催予定の2回目、3回目の説明会は既に満席となったため、2月22日に4回目を追加開催する方針だ。

■[税制]

「空き家」抑制の特例創設へ[自民党] 

■[住居]

データ流用の事実 知っていれば仲介時説明国土交通省

自民党と公明党は12月10日、2016年度税制改正大綱案を取りまとめた。12月11日現在、食品などをめぐる軽減税率の調整が自民・公明党間で続いているが、石井啓一国土交通大臣は「国土交通省の要望はおおむね盛り込まれた」と説明。住宅・不動産関連では、空き家の抑制を目的とした特例措置が創設され、「三世代同居」に対応する二世帯リフォームに係る減税措置の要望も通る見込み。このほか新築に係る固定資産税の減額措置も縮減されることなく延長されるのをはじめ、重点要望とされていた事項は多くが延長となる見通しだ。

国土交通省は不動産流通団体などに対し、基礎杭の施工データの流用があったと判明した物件を仲介する際、その事実を知っていた場合は買主に説明するよう求めている。10月下旬に各団体向けに通知を出した。  宅地建物取引業法第47条では宅建業者に対し、取引の相手方の判断に重要な影響を及ぼす事項を故意に告げない行為を禁じている。国交省は、施工データの流用があった物件については安全性を確認する必要が生じるため、この事項に該当すると判断。売主からその旨を知らされていれば買主に説明する必要がある、としている。運用の仕方については特段定めていない。重要事項説明の備考欄に記入するほか、口頭での説明でも可だ

■[住居]

首都圏マンション発売戸数、2カ月連続減少 価格上昇続く[不動産経済調べ]

■[鉄道]

大江戸線増発[東京都]

不動産経済研究所の調査によると、10月に首都圏で発売された新築分譲マンションは2921戸で、前年比6.5%減少した。前年比減は2カ月連続。販売価格の上昇と横浜の傾斜マンション問題が影響しているようだ。  平均販売価格は5364万円で、前年比17.6%上昇。5カ月連続して前年を上回っており、2ケタ上昇は2カ月連続。

東京都は、都営地下鉄大江戸線の混雑緩和の対策として、2018年度中をメドに車両の編成を3編成増やして輸送力を増強する。中でも特に混雑が問題となっている月島ー汐留間の運行本数を増やし、勝どき駅のホームを増設するなど、合わせて約150億円を投じる。周辺ではマンションの建設が続き、今後も乗客数の増加が見込まれる。国土交通省は鉄道の混雑緩和に向け、混雑率を150%以下に下げる目標を掲げている。都交通局は、五輪後の混雑率は160%を超えると予測しており、あらかじめ輸送力の増強を講じた。

■[地価]

基準地価3年連続上昇 [政府]  

■[建築]

土壌汚染規制を緩和環境省

東京都は2015年の基準地価を発表、全用途平均で前年に比べ2.0%上がり、プラス幅は0.2ポイントの拡大となった。23区全体では4%のプラスで、最も上昇率が高かったのはブランド店が集う表参道交差点近くの港区南青山5丁目で20.2%。地価最高値を付けたのは前年同様に中央区銀座2丁目の明治銀座ビルで、1u当たり2,640万円で16.8%の上昇となった。一方、多摩地域では上昇率が縮小しており、住宅地では0.3ポイント低下の0.7%になった。

政府は、企業による土地開発をしやすくするため土壌汚染の規制緩和を検討する。火山灰といった自然由来の汚染土壌の規制を人が住まない工業地などに限って緩める。環境省等を中心に検討を進め、周辺環境への影響を見極めながら緩和の条件などを詰める。人への影響が出ない範囲で規制を緩めることで、企業の処理負担を抑えて投資を促し、成長戦略を後押しする。早ければ2016年の土壌汚染対策法の改正も視野に、政府内で議論を進める。

■[住居]

実家が空き家、「売却希望」は4割 「残したい」も4割 [アットホーム調べ] 

■[住居]

中古流通市場の環境整備 標準取引ルールを策定へ国土交通省

アットホームはこのほど、実家が空き家になった場合の対応に関する調査結果をまとめた。
 実家が空き家になった場合、「売却したい」と答えた割合が41.6%と最も多く、「賃貸にする(土地活用含む)」は11.7%だった。売却に次ぐ回答として多かったのは「将来自分もしくは親族が住む」(34.8%)。「誰が住むか分からないが、空き家にして管理し続ける」(7.9%)と合わせると、実家を残したいと考えている人も4割以上いることが分った。 同調査は8月、実家が持家である全国30〜40代の男女618人を対象に実施した。

国土交通省2016年度、「標準的な中古住宅取引ルール」の構築に向けた検討を行う方針だ。2016年度予算概算要求に関連費用を盛り込んだ。取引に際して、宅建業者が消費者に推奨すべき制度やサービスを整理し「標準ルール」を定め、それを踏まえて標準媒介契約約款を改正する方向。ルールの策定に当たっては、異業種の事業者連携によりインスペクションやリフォーム、融資、アフターサービスなどを付帯した取引形態を念頭に置いている。

■[住居]

新築マンション年収倍率、5年連続拡大[東京カンテイ]

■[賃貸]

壁紙交換くらい自由に[賃貸オーナー意識調査]

東京カンテイ(東京都品川区)はこのほど、2014年の新築マンション年収倍率をまとめた。それによると、年収倍率の全国平均は7.17倍と前年から0.58倍拡大した。これで5年連続の拡大となった。伸び率も石川県で3.96ポイント、埼玉県で1.34ポイント、京都府で1.20ポイント拡大するなど顕著だった。新築価格(70平方メートル換算)は207万円(前年比7.2%増)上昇したが、平均年収は6万円(同1.4%減)減少したため、新築マンションが買いにくい状況に拍車がかかっている。

アルティメット総研はこのほど、DIY賃貸に関する賃貸オーナーの意識調査結果をまとめた。
入居者に対して仮に部屋をDIY可能とした場合、許容できるDIYは何かという質問の回答では「壁紙の交換」が19.4%と最も多く、「照明器具の交換」、「ブラインド設置」と続いた。「壁のペイント」「トイレ交換」まで認めるとの声もあった。DIYができないことが原因で退去するとしたらどうするか、との質問には「DIYができることで退去が防げるなら認めたい」との回答が過半数を超え、56.4%。「今後、可能にすべきか検討する」が29.1%と続き、DIYに理解を示す結果となった。 壁紙交換について、手軽に壁紙を入居者ができるとしたら、どう思うかを聞いたところ、「交換くらい自由にさせたい」が61.8%、「入居者が希望するなら話は聞いてあげたい」が36.4%だった。調査は7月中旬から末にかけて、同社が運営しているサイトの賃貸オーナー会員1072人を対象に実施。165人の回答を得た。

■[住居]

空きビル再利用 [政府]  

■[建築]

渋谷再開発東急

政府は、空きビル、商業施設や学校などの空き建物の再利用をしやすくするために規制を緩和する。現在の建築基準法を満たさない空き建物でも、耐震性確保などを前提に増築しやすくする。自治体によって異なる規制の運用も統一する。地方では人口減で空き建物が増えており、事業者が再利用しやすい環境を整えることで地方創生に役立てる。国土交通省が、どの程度の増築であれば安全性が確保できるか調査し、来年3月末をメドに結果をまとめ、2016年度にも建築基準法の改正を含め、必要な手続きに入る模様。

渋谷の新たな名所に 地上230メートルの大型屋上展望台、再開発エリアで  東京急行電鉄、JR東日本、東京地下鉄の3社はこのほど、渋谷駅街区で開発を進めているI期の地上47階地下7階建ての東棟最上部に、面積で国内最大級の屋外展望施設を設置すると発表した。  東棟は最も高い再開発のシンボルタワー(開業は19年度)となるもので、地上230メートル、屋外空間面積が3000平方メートルという展望施設は、ハチ公、スクランブル交差点に次ぐ渋谷の新しい観光名所になりそうだ。

■[不動産投資]

[不動産投資、5割強が「買い時」と回答 野村アーバンネット調べ] 

■[災害]

液状化マップ国土交通省

「不動産投資に関する意識調査」によると、5割強の人が投資物件を「買い時」、同じく5割強が「買い増しを検討したい」と答えた。投資用物件の買い時感については、「買い時」との回答が56.3%。前回調査より2.3ポイント減少したものの、依然として5割強の人が投資物件は買い時である、としている。1年後の不動産価格の予測では、「上がる」が55.6%と前回調査に比べ4.1ポイント増加。「下がる」の9.8%を大きく上回り、半数以上が不動産価格は上がるとしている。理由としては「アベノミクスや日銀金融緩和の継続でインフレ傾向が続く」「海外からの投資が増える」などが挙がった。

国土交通省は、宅地の液状化被害の起きやすさを地域ごとに示した「液状化マップ」の作製ソフトの無償配布を始めた。ボーリング調査の結果に基づき、震度5程度の地震による液状化の危険度を3段階に色分けして示す。従来は、計算に専門的な知識が必要だったが、ソフトを使えば容易に精度の高い地図を作れる。液状化マップは、洪水ハザードマップなどに比べ整備が遅れており、同省は普及の一助になるとみている。

■[企業]

女性社長割合、不動産業がトップ[リサーチ]

■[業法]

インスペクション 重説項目に付加へ[政府]

東京商工リサーチの調査によると、産業別に女性社長の割合を見た場合、最も高かったのは「不動産業」で21.0%だった。2位の「サービス業他」(15.4%)、3位の「小売業」(13.6%)を大きく引き離した。同社では、「女性の起業は、個人向けサービスなどの暮らしを充実させる分野での事業展開が多い。女性視点による商品開発やサービス提供が、新たな需要を掘り起こしていることも女性社長の増加に影響している」と話している。14年12月時点の全国267万社を対象としたもの。10年の調査開始以来で女性社長の数は最多の約31万人(前回調査は約28.5万人)に上り、割合も11.6%(同11.1%)に増加した。

政府・与党が中古住宅の流通市場活性化を促進するため、取引前の中古住宅について、建物検査(インスペクション)を徹底させる方針を示したことが分かった。インスペクションは、住宅に精通した専門家が第三者的な立場から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、概算費用などを算出し、アドバイスを行うこと。欧米では広く普及している。政府・与党は、これを日本でも徹底させることで、買主側の不安を解消させる狙いだ。政府・与党の一部には、義務化の明記も必要との考えもあるようだが、重要事項説明の対象とすることでインスペクションの徹底化につながることから、来年以降できるだけ早い時期に宅建業法の改正案を提出したい考えだ。

■[住居]

住宅より住環境に不満 住生活総合調査 

■[建築]

都建築安全条例改正東京都

国土交通省は4月9日、「13年住生活総合調査(速報)」の結果を発表した。それによると、08年に実施した同調査と比較すると、「住宅に対する評価」では、「満足」は20.9%(08年調査時は18.9%)で、2.0ポイント増加した。一方、「非常に不満」と「多少不満」を合計した不満率は24.9%(同32.0%)で、7.1ポイントの改善となった。また、居住環境に対しての不満率は27.1%(同31.7%)で、今回初めて住宅に対しての不満率が居住環境に対しての不満率を下回った。今の住居以外に所有している・借りている住宅がある世帯の割合は9.2%(同6.6%)と2.6ポイント増えた。空き家の建築時期は80年以前の割合が全体の約3分の2(68.9%)を占める。空き家の活用意向については、専門業者に管理を委託している空き家では、「空き家のままにしておく」は25.4%だったが、管理をほとんど何もしていない空き家は、その割合が61.5%と大きくなっている。同調査は、住生活全般に関する実態や居住者の意向・満足度などを総合的に調査したもの。今回の調査時点は13年12月1日現在で、「住宅需要実態調査」として実施していたものを、前回(08年)から「住生活総合調査」として調査内容の充実を図っている。

東京都建築安全条例の改正で、路地状敷地で小規模共同住宅が建築可能になる。この改正では、寄宿舎等の基準見直しや小規模な共同住宅における接道に関する規定の見直し等が定められた。路地状敷地に関しては、戸建住宅と同規模の共同住宅(延床面積200u以下かつ3階以下、かつ住戸数の合計12以下)について、路地状敷地での建築を可能とし、特殊建築物として求めている接道長さを制限しないとする見直しが盛り込まれた。小規模の路地状敷地の有効活用が進みそうだ。

■[インフラ]

[地盤カルテ」で危険度を確認 
地盤ネット 

■[空家]

空家に指針案国土交通省

地盤調査・保証サービスの「地盤ネット」(東京都中央区、山本強社長)は3月6日、対象地盤の「改良工事率」「浸水リスク」「地震による揺れやすさ」「土砂災害危険リスク」「液状化リスク」を5段階で点数化し、危険度(安全度)をチャート化して示すサービス「地盤カルテ」の提供を開始した。同社ホームページ内(http://jibannet.co.jp/)の無料サービスで、対象地を入力すれば1分程度で診断結果をメールで案内する。「地盤がどのような状態なのか知りたい」というニーズに対し、一つの目安としての利用を促す。また同社では、液状化リスクを保証内容に加えた新商品「地盤安心住宅+(プラス)」を開発した。同社はこれまでも地盤調査に対する保証商品「地盤安心住宅」を取り扱ってきたが、液状化に関する内容は免責事項としてきた。このほど、液状化リスクが分析可能な機器の採用に踏み切ったことで、新たな商品の開発に至った。商品説明会の席上であいさつした山本社長は、「災害リスクや軟弱地盤対策の必要性などを確認した上で、土地購入の検討や建築プランを立てることが可能になる」と語った。

国土交通省と総務省は、荒れ果てた空家の撤去を促すための指針をまとめた。空家対策の推進を盛り込んだ特別措置法には、市町村が空家を判定する為の基準は盛り込まれていなかった、判断する目安として、人の出入りの有無や電気、ガス、水道の使用実績を踏まえ、年間を通じて建物が使われていないことを基準として例示した。空家は全国で800万戸を超えており、火災や犯罪の温床となる恐れが指摘されている。両省は指針を作り、市町村が対策に乗り出せるよう後押しする。

■[税金]

住宅贈与非課税3000万円[政府]

■[五輪]

明治の迎賓施設を復元[東京都]

2015年度の税制改正で、最大1000万円だった住宅資金贈与の非課税枠を上げ、期限も19年6月まで延長することが決定した。落ち込んでいた住宅市場を刺激するのが狙い。
15年中は1500万円に引き上げ、16年1月から9月は1200万円に引き下げる。17年4月の消費税増税前の駆け込み需要を抑えるためで、住宅は増税の半年前に契約すれば引渡しが17年4月以降でも旧税率が適用される。一方、反動減が始まる16年10月には3000万円へ引き上げ、その後17年10月から徐々に縮小させ、19年6月末まで使えるようにする。

東京都は2020年の東京五輪・パラリンピックに向け、浜離宮恩賜公園に明治期の迎賓施設「延遼館」を復元する方針を明らかにした。延遼館は明治2年に完成した近代日本最初の迎賓館で、建築面積は約1430u。同12年には第18代米大統領を務めたグラント将軍も滞在した。老朽化の為同22年の解体され、跡地は更地になっている。都は外国の要人をもてなす和風の迎賓館として活用し、一般にも公開する予定。来年度予算案に調査費約1億円を計上し、五輪開催までの完成を目指す。

■[地価]

東京圏の地価下落ゼロ国土交通省 

■[建築]

改正建築基準法の施行は6月1日に政府

国土交通省が発表した地価動向報告によると、東京圏(1都3県)で10月1日時点の地価は全65地点が3か月前に比べ上昇となり、下落がなくなった。下落ゼロは2008年以来。東京圏で唯一下落していた千葉駅前が回復し、新宿歌舞伎町や立川も横ばいから上昇に転じて都内全地区が上昇となった。個人消費が鈍るなかでも、金融緩和の追い風を受ける不動産業の投資意欲は根強く、全地区を対象に物色のすそ野が広がっている。

改正建築基準法(14年6月4日公布)の施行日が6月1日に決まった。一部の規定は既に施行されているが、木造建築関連基準の見直し(耐火建築物としなければならない3階建ての学校などについて、一定の防火措置を講じた場合には、主要構造部を準耐火構造等とすることができる)や構造計算適合性判定制度の見直し(比較的簡易な構造計算について、一定の要件を満たす者が審査を行う場合は、判定を不要とする)などが対象。この他、老人ホームなどの建築物の地下について、その用途の部分の床面積の3分の1までは延べ面積に算入しないとする規定や国交大臣の建築物に対する調査権限の新設などが規定されている。

■[税制]

管理不十分の空き家 固定資産税特例を除外政府 

■[税制]

相続税改正政府

政府がまとめた15年度税制改正大綱によれば、昨年成立した空家特措法に基づいて特定空家(管理不十分で建物崩壊など周辺の生活環境の安全上問題のあるものなど)の所有者に必要な措置をとることを勧告した場合は、その空家の敷地については固定資産税の住宅用地特例の対象から外すことになった。現在、住宅用地として土地上に家屋等がある場合、土地の200平方メートル以下の部分は6分の1、超える部分は3分の1と固定資産税の課税標準が減額されている。このことが、空家が放置される一因となっているとかねてより指摘されていた。今回の措置により空家の除却・適正管理が促進され、市町村による空家対策が進むと期待されている。

1月1日より相続税が改正された。経済メディアもこぞって解説しているが、大きなポイントは相続税の算定から控除される基礎控除が現行の6割にまで大きく減少することだ。現在の基礎控除額である「5000万円+(法定相続人の数×1000万円)」が「3000万円+(法定相続人の数×600万円)」となり、標準的な「両親と子供が2人いる家庭」で父親が亡くなった場合、法定相続人は奥さんと子供2人の合計3人となり、これまでの基礎控除額「8000万円」が「4800万円」にまで下げられてしまう。相続税の申告は亡くなってから10ヶ月以内なので、相続税パニックが始まるのは今年の後半から来年にかけて。早めに専門家に相談しておくことが大切だ。

■[地価]

三大都市圏平均、住宅地上昇に転換 14年基準地価国土交通省 

■[都市]

建て替えマンションを調査「寿命」は33年 東京カンテイ

国土交通省が発表した14年都道府県地価調査(基準地価、7月1日時点)によると、全国平均では住宅・商業地とも依然として下落をしているものの、下落率は縮小傾向を継続。上昇地点数の割合は全国的に増加し、特に三大都市圏では、住宅地の半分弱の地点が上昇。商業地の3分の2強の地点が上昇している。住宅地の全国平均は1.2%下落(13年は1.8%下落)、商業地は1.1%の下落(同2.1%下落)となった。三大都市圏平均では、住宅地が08年以来6年ぶりに上昇に転換(0.5%上昇、同0.1%下落)。商業地は2年連続の上昇で、1.7%上昇(同0.6%上昇)。上昇地点数の割合は全国的に増加し、住宅地は13年の1970地点(全調査地点の13.4%)から2929地点(同19.9%)と約2割に。商業地は910地点(同18.1%)から1361地点(26.8%)に拡大した。一方、地方では、住宅地は8465地点が下落(同79.7%)、商業地は2913地点が下落(同79.8%)となり、約8割弱の地点が下落している。

東京カンテイ(東京都品川区)はこのほど、全国のマンション建て替え事例について検証した。「マンションの竣工年から建て替え物件が竣工するまでの期間」を建て替えられたマンションの「寿命」とすると、全国の平均寿命は33.4年だった。建て替え物件の総数は202件。地域分布では東京都のシェアが約6割を占め、件数は117件だった。このほか、都府県別では東京都の平均寿命が40.0年で、1事例しかない新潟県を除くと最も長かった。

■[地価]

都内路線価 [国税局]

■[売買]

賃貸住宅の建築ラッシュ[賃貸]

東京国税局が発表した都内の2014年分の路線価は前年比で平均1.8%上昇した。変動率がプラスとなるのは08年以来6年ぶり。都内最高路線価は、中央区銀座5丁目の「銀座中央通り」で、u2360万円と9.7%上昇、29年連続の全国最高路線価となった。上昇率が最も大きかったのは新宿区新宿3丁目の「新宿通り」で9.8%。副都心線と東急東横線の相互運転の効果と見られる。

住宅市場で賃貸物件の建設が急増している。2013年度は新築戸数が37万戸と前年度比15.3%増えて5年ぶりの高水準となり、今年度も増加が続く。伸び率は持ち家(11.5%)や分譲住宅(3.8%)より高い。増加の理由としては都市部の地価持ち直しで生命保険や不動産投資信託などの投資マネーが流入している他、相続税増税を控えた個人の節税投資も多い。高齢者向けの賃貸物件も増えており、住宅市場の下支え役となっている。

■[景気]

3カ月ぶりに改善 消費増税の影響和らぎか 6月景気動向指数帝国データ 

■[都市]

都内勤務サラリーマン、平均通勤時間は58分アットホーム]

帝国データバンクの調査によると、6月の景気動向指数は前月比0.3ポイント増の46.5となり、3カ月ぶりに改善した。一部業種や地域で消費増税による影響が見られるものの、影響は和らいできており、景気は再び上昇する兆しが現れた。低水準が続いている「小売」は、37.8と0.5ポイント増になり、2カ月連続改善した。帝国データバンクでは、「今後、消費増税の影響が一部で残る懸念はあるが、賃上げなどを背景として個人消費の回復が期待され、国内景気は緩やかに上昇していくのではないか」としている。なお、「不動産」は48.8で0.5ポイント増だった。

アットホームが、都内勤務のサラリーマン(子供あり)583人を対象に実施した「通勤の実態調査」によると、自宅から会社までの片道の通勤時間の平均は58分で、理想とする通勤時間は平均35分、「限界」は平均86分となった。時間ごとの割合を10分ごとに見ると、最も多い通勤時間は60分台で約2割だった。「50〜79分」で約5割を占めている。住宅タイプ別では、戸建ては60分、マンションは56分でその差は4分。また、自宅から最寄り駅までの徒歩分数は、戸建ては14分、マンションは10分だった。同調査は、5年以内(2009年5月以降)に住宅を購入し、都内に勤務する首都圏在住者を対象にしたもの。

■[都市]

全国の地籍調査 進ちょくは約5割国土交通省 

■[国会]

「宅地建物取引士」誕生 参議院

国土交通省は6月24日、13年度末時点の全国の地籍調査の進ちょく率を取りまとめ、発表した。それによると、全国の地籍調査の進ちょく率は51%。人口集中地区(DID)である都市部は23%、また、高齢化が進んでいる山村部(林地)は44%などとなっている。都市部は、土地が細分化され権利関係が複雑なため、思うように進んでいない現状だ。地籍調査は、主に市町村が主体となって、土地の所有者、地番、地目を確認し、境界の位置と面積を測量する調査。全域調査完了となっている市町村は285、緊急地域(第6次国土調査事業十箇年計画において地籍調査を実施すべき地域とされているところ)の調査が完了しているのは、186市町村となっている。

宅地建物取引主任者を「宅地建物取引士」に名称変更することや、暴排規定の設置などを盛り込んだ宅地建物取引業法の一部を改正する法律案が6月18日、参議院本会議で全会一致で可決、成立した。改正法の施行は、公布後1年以内とされているが、15年の4月1日までに施行される見通し。なお、取引士の設置義務や試験などについては、従来の取引主任者と同様で変更はない。また、同日、耐震不足と認定された老朽マンションについて、区分所有者などの5分の4以上で建物の敷地を売却できる制度の新設などを盛り込んだマンションの建替え円滑化法の改正法案も賛成多数により可決、成立した。同法は公布後6カ月以内に施行される。

■[地価]

全体の約8割で上昇 銀座が上げ幅トップ
 
[国土交通省]

■[売買]

東京都の中古マンション流通シェアランク 世田谷、港区が「2強」[東京カンテイ]

国土交通省は5月30日、全国主要都市の高度利用地の地価動向を四半期ごとに調査している「地価LOOKレポート」を発表した。それによると、2014年第1四半期(14年1月1日〜4月1日)の主要都市・高度利用地150地区における地価動向は、上昇が119地区(前回122)、横ばいが27地区(同22)、下落が4地区(同6)となり、上昇地区が3減ったものの、全体の約8割となった。上昇地区の割合が高水準を維持しているのは、金融緩和などを背景とした不動産投資意欲の高まりで、商業系を中心に多くの地区で上昇が継続していることからと見られる。全150地区で最も上昇したのは、「東京都中央区銀座中央」。銀座中央は、「好調な経済情勢が持続するなか、ステータス性の高いこの地区の不動産への強い投資需要が継続している。これに対し、売り手が売り急ぐケースはほとんど見られず、優良物件を中心に需要が競合する傾向が続いていることから、地価動向は引き続き上昇傾向にある」(国交省地価調査課)としている。用途別では商業系地区は8割以上の地区で上昇、前回調査でやはり8割以上の地区で上昇となった住宅系地区は8割を切った。これは、全体としては地価の上昇基調は継続しているものの、東京圏郊外の住宅地を中心に建築費の上昇などで地価の上昇が鈍化している地区があることによる。

東京カンテイ(東京都品川区)はこのほど、東京都における「行政区別・中古マンション流通事例数シェアランキング」をまとめた。中古マンションのストックが豊富な都府県ごとに、それらがどの地域で盛んに流通したかを調査し、今後増えるとみられる「人気中古マンションエリア」を確認するのが目的。東京都では2003年以降、上位10位に登場するエリアは全て23区内となっている。1、2位につけたのは世田谷区と港区。両区で順位の入れ替えはあるが、上位2位を独占している状況に変化はない。ストック数の多さがそのまま流通増につながっているとみられる。データは2003、2008、2012、2013年の中古マンション売り事例を集計した。

■[投資]

世界の投資額、都市別は東京が1位JLL 

■[都市]

違法貸しルーム 国交省、文書で調査人員拡充など要請国土交通省]

ジョーンズラングラサールはこのほど、世界の商業用不動産投資額(2014年第1四半期・確報)を発表した。それによると、投資額は前年同期比26%増の1360億ドルで、8四半期連続で1000億ドルを超えた。地域別では、アメリカ大陸とEMEA(ヨーロッパ・中東・アフリカ)は投資意欲の回復が続き、それぞれ620億ドル(前年同期比63%増)、510億ドル(同19%増)だった。一方、アジア太平洋地域は、日本とオーストラリアでは投資活動が活発だったものの、中国の景気減速が影響し、前年同期比15%減の230億ドルとなった。日本の投資額は122億ドルで同15%増、円建てでは同28・5%増の1兆2540億円だった。13年に市場を牽引したリートによる取引額が全体に占める割合は減少したが、決算期である3月が重なったため、一般企業やリート以外のファンドによる取引が拡大した。また、投資活動が活発だった都市トップ10では、東京(101億ドル)がニューヨーク(69億ドル)やロンドン(63億ドル)を抑えて1位となった。アジア太平洋地域では東京のみトップ10入りした。同社担当者は、「年度末という要因はあるものの投資家の東京の不動産に対する高い投資意欲を反映する結果となった。不動産価格上昇を引き金に投資案件の市場供給は増加しており、前年比での投資額増加傾向は続いていくと期待される」とコメントした。

国土交通省は5月9日、都道府県の建築行政主務部長宛に違法貸しルーム対策を推進するよう文書で通知した。これは、違法貸しルームについて立ち入り調査や是正指導を行っている現状にもかかわらず、埼玉県川口市で、違法貸しルームあるいはその疑いがあったにも関わらず通報されていなかった物件で火災が発生し、1棟が全焼、けが人が出た事例や横浜市での火災などを受けてのもの。文書では、特定行政庁に対し、(1)違法貸しルームであると疑われる物件の情報について、地域住民に対し、広報誌、ホームページなどを通じて情報提供を広く呼びかけるなど情報把握に努めること、(2)調査中の物件が多数残っているケースも見受けられるので、調査等の人員を拡充するなど迅速な調査実施に向けて体制の充実を図ること、(3)消防部局との連携を図り、火災発生時には情報収集を行って、国交省建築指導課に報告すること、(4)違反是正に当たり、入居者の退去が必要な場合には、転居先の円滑な確保のため、改修工事まで十分な時間的猶予を確保することや福祉部局に相談を寄せている入居者の有無などについて、適宜情報交換するよう福祉部局等に要請すること――などを要請した。違法貸しルームについては、14年3月末現在で、1893件が調査対象となり、853件で建築基準法または関連条例の違反が判明している。

■[交通]

地下鉄新路線中央区 

■[交通]

渋滞時の高速料金を高く 国土交通省

中央区は2020年東京五輪開催をにらみ、地下鉄新路線を誘致する構想を明らかにした。築地から勝どき、晴海、豊洲、有明にかけた地域が対象。五輪開催による施設建設や人口増に備えたもの。鉄道事業者や国、周辺自治体に働きかける方針。区は14年度予算に調査費として1000万円を計上。コンサルティングを手掛ける会社に調査を依頼しルートや概算事業費、費用対効果などを分析する。臨海部では、五輪開催をきっかけにマンション建設などの再開発が加速している。

国土交通省は高速道路の混雑状況により料金を変える制度を16年に導入する検討に入った。まず、首都圏の高速道路で実施し、近畿圏にも広げる計画。渋滞している路線の料金を上げたり、空いている路線の料金を下げたり機動的に料金を変える。例えば、現在首都高速道路の料金は、500円から900円に固定しているが、通常料金700円の区間のなら、渋滞時に900円に上げるなどの情報をETCやカーナビなどを通じてドライバーに知らせ、別の路線に誘導するといった展開を想定している。

■[地価]

地価公示[国土交通省]

■[税制]

ワンルームマンション税[豊島区]

国土交通省はこのほど、2014年地価公示(14年1月1日時点)を発表した。上昇地点数が全国で大幅に増え、住宅地は4880地点(前年1501地点)、商業地は2084地点(同475地点)となった。また、三大都市圏では住宅地、商業地共に上昇に転換した。
 地価変動率の全国平均は、住宅地が0.6%下落、商業地が0.5%下落となり、それぞれ1.0ポイント、1.6ポイント下落幅は縮小。住宅地、商業地共に依然として下落しているものの、下落率は縮小傾向が継続している。三大都市圏平均は、住宅地がプラス0.5%で1.1ポイント上昇。商業地はプラス1.6%で、2.1ポイントの上昇だった。商業地について、特に東京圏は上昇地点の割合が大幅に増加し、約4分の3の地点が上昇となった。 なお、全国の中で最も変動率が上昇したのは、住宅地が「石巻-17」(宮城県石巻市)で、商業地は「名古屋中村5-11」だった。

豊島区が30u未満の狭小住戸の建築主に課税する「ワンルームマンション税」を2014年度以降も継続する見通しとなった。04年に施行から10年が経ち効果が出ている事から豊島区税制度調査会が継続すべきだとする報告書を提出した。区議会の承認を経て5年間の継続を決定する。ワンルームマンション税は30u未満の住戸が9戸以上ある建物を造る場合、1戸当たり50万円を課税する。04〜12年度までで169件の課税実績があり、区は29億円の税収を得ている。

■[指標]

ホテル稼働率観光 

■[都市]

都心回帰総務省

2013年の東京都内の主要19ホテルの平均客室稼働率は、12年を上回る84.8%となり、91年の調査以来最高となった。始めて1000万人を突破した訪日外国人客が押上げに貢献した。13年はアベノミクスによる景気回復への期待感の高まりで国内レジャー需要が伸びたうえ、円安や東南アジア向けの訪日ビザの発給要件緩和などで外国人の利用が増えた。京王プラザホテルでは、外国人宿泊客の比率が12年を17.8ポイント上回る64.3%だった。

総務省が発表した住民基本台帳に基づく2013年の人口移動報告によると、東京23区への転入者から転出者を引いた転入超過数は約6万人と、昨年に比べ23%増えた。人口の都心回帰の流れが続いており、23区のうち江戸川区を除く22区で転入が転出を上回った。最も転入超過数が多かったのは世田谷区の約6千人、次いで江東区、大田区と続く。また、江東、湊、中央の臨海部は相次いで建設された超高層マンションにより人口集中に拍車がかかっている模様。

■[東京五輪]

選手村は中層住宅に東京都 

■[条例]

住宅再検査 豊島区

東京都は2020年東京五輪の選手村となる中央区晴海5丁目について、選手宿泊用に造る約5000戸の中層の建物を、五輪後は民間住宅にそのまま転用する計画をまとめた。五輪後の人口は1万2000人程度になる見通し。選手村の宿泊施設は晴海5丁目の都有地に造る。都の発注に沿って不動産開発会社が建物を整備、五輪の間は大会組織委員会が最大38億円を支払って建物を借りる。五輪終了後、企業が建物を分譲や賃貸して土地の購入や建設の費用を回収する。

豊島区は、住宅の完成時に適法かどうか検査していない場合、検査をやり直せるようにする条例を制定する。検査を受けていない住宅は売却等がしにくい現状があり、区が適法性を示すことにより空家予備軍にならないようにする。全国初の制度で7月施行を目指す。「既存建物の調査・通知制度」は依頼者の依頼を受け、区が完成当時の法令に適しているか検査し、いわばお墨付きを与えるもの。所有者が確認申請書や契約書などを保存していれば、1万1千〜2万3千円の手数料で検査結果を受けられる。

■[都市]

首都直下地震[政府]

■[都市]

豪雨対策緊急プラン[東京都]

政府は、首都直下地震に備え非常事態時に優先する業務を定める政府として初の業務継続計画を作ると発表した。中央防災会議の作業部会が、首都直下地震の被害想定を8年ぶりに見直し、M7級の地震が起きた場合、最悪で死者2万3千人、経済被害が95兆円に上るとの試算を公表。政府や自治体、企業などは防災・減災対策を急ぐ。減災のための生活者の心得としては1週間分の水・食料の備蓄、住宅の耐震化や感震ブレーカーの設置、非難場所への早めの非難、帰宅困難時にはむやみに移動しないなどが大切だ。

東京都は、局地的な豪雨による浸水被害を防ぐ為の緊急プランを発表した。昨夏の被害が目立った文京区千石など4地区では1時間あたり75mmの降雨に対応できる排水設備を導入する。19年度末をめどに計16地区で対策を進める。プランでは、13年の豪雨で床上浸水が発生した「目黒区上目黒、世田谷区弦巻」「目黒区八雲、世田谷区深沢」「大田区上池台」「文京区千石、豊島区南大塚」の4地区を「75mm対策地区」に指定。降った雨を川に流す幹線と呼ばれる大型施設を整備する。

■[地価]

東京圏の地価上昇国土交通省 

■[不動産業法]

重要事項説明書 政府

国土交通省が発表した地価動向報告によると、東京圏(1都3県)で10月1日時点での地価が3か月前に比べて上昇した地区は46となり、全調査対象の71%に達した。東京の都心や神奈川県の東京寄りで上昇が目立つ。都内では上昇地区が34と前回より2つ増えた。横ばいから上昇に転じたのは三軒茶屋や吉祥寺など4地区。都内で唯一下落が続く八王子は、立川などへの顧客流出で商業都市としての機能が低下している。神奈川県では全地区が上昇または横ばいとなっている。

政府は、ITを使った規制緩和の一環で、現在対面を義務づけている不動産取引での重要事項説明書をインターネットや電話を使ってできるようにする。契約書の交付を書面のみとしている制度も改め、メールなど電子媒体でも受け取れるようにする。2015年度中に結論を出す。新制度では宅地建物取引主任者がネットを通じた会話やメール、テレビ電話などを用いて重要事項説明を出来るようにする。押印など契約手続きは、対面のままとする。

■[都市]

木造密集地域の不燃化対策東京都 

■[交通]

買い物弱者が増加   TRA

東京都は2014年までに、火災が発生した際に延焼を遮断する都市計画道路「特定整備路線」を今後整備する約20か所に、地権者向けの相談窓口を開設する。第1弾として墨田区に窓口を開設。押上3丁目から京島3丁目にかけて約860mを整備中の特定整備路線の近くに設け、都市再生機構グループのURリンケージが運営する。窓口では路線整備に伴う用地買収で住居を移転する地権者に、都営住宅や民間賃貸住宅を紹介するほか、移転資金の貸付の優遇措置も利用できるようにする。窓口は無料。

多摩地域など首都圏郊外を中心に、トラックに生活用品を積み込んで住宅地を回る移動スーパーが増えている。大規模ショッピングセンターも台頭する一方で、地場の小売店が減っており離れた大型店まで出向く足が無い「交通弱者」が高齢化で増価している。総務省等がまとめる経済センサスによると、都内で百貨店・総合スーパーは2009年に245店あったのが、12年には半分以下の109店に、各種小売業も163店から110店に、食料品小売業も2577店から1967店に減少。ネットスーパーなどを含め買い物弱者への対応が急務となる。

■[都市]

世界の都市力[都市戦略研究所]

■[マンション]

駐車場設置義務[東京都]

都市戦略研究所が発表した13年度版「世界都市総合力ランキングでは、東京は昨年と同じ4位となった。今後は五輪開催を契機に、弱みである国際的な交通アクセスの不便さを改善すれば、20年にはパリを抜いて3位になると予測している。世界主要都市中、首位はロンドン、2位がニューヨーク。五輪効果を含めた予測によると、国際線直行便就航都市数などの「交通アクセス」分野は13年の10位から8位に、訪日客数などの「文化交流」分野は8位から5位に上昇するとみている。

東京都は、大型マンションやビルの建築時に義務付ている駐車場設置台数を減らす方針。都市部を中心に車離れが進み、設置した駐車場の利用が低迷している。既存駐車場の一部を防災倉庫や駐輪場に転用することも認める。東京都駐車場条例の改正案では、区部で設置義務台数をマンションでは15%、大型オフィスでは20〜30%減らす。都が昨年実施した調査によると、23区のマンションや大規模オフィスでは、駐車場の設置台数に対する利用率が多い時でも平均70%にとどまっている。

■[都市]

都心で出生率上昇東京都 

■[交通]

JR南武線 JR東日本

東京都が発表した2012年の合計特殊出生率によると、都心部の上昇が目立っている。上げ幅は千代田区が最も大きく(前年度比0.21)、港区(同0.10)が続いた。都心でのマンション開発が盛んになり、若いファミリー層が都心回帰した結果。23区の出生率上位は江戸川区(1.40)が93年の調査開始以来トップを守っている。2位足立区(1.37)、3位葛飾区(1.34)と続く。千代田区は前年の17位から9位に上昇、港区は6位から4位へ、中央区は8位から7位へとそれぞれ上昇している。

東京都とJR東日本は、南武線の稲田堤駅から府中本町駅間の全ての踏切を廃止する。93年より続けてきた連続立体交差事業の一環で、これまで順次高架化してきた。これにより交通量の多い府中街道など線路と交差する幹線道路の渋滞が解消される見込み。今後は高架化に伴う駅舎の工事や線路沿いの側道の整備を進め、2015年度に事業を完了する。総事業費は600億円で、都が9割、JRが残りを負担する。

■[マンション]

首都圏マンション発売 9月は前年比7割増 不動産経済研究所 

■[投資]

世界の不動産投資額25%増 日本は2.4倍に   JJL

不動産経済研究所の調査によると、9月に首都圏で発売された新築マンションは5968戸だった。前年同月比77.3%増。供給戸数のうち、通常は6〜7割程度の初回売り出し物件が全体の5割にとどまるなど、初回売り出しが済んでいる物件の未発売在庫の販売が目立った。契約率は83.5%で、4カ月連続の80%超えとなった。需給ともに高水準だった背景について不動産経済研究所は、「消費税について、9月末までは引き上げ前の税率で購入できることを知っている一方、増税後は住宅ローン減税の拡充などの軽減措置が受けられる情報を知らず、駆け込んだ消費者が多かったようだ。それに合わせて、事業者側が未発売在庫の販売を急いだのではないか」と見ている。1戸当たりの平均価格は5043万円で、前年同月比22.4%増。1平方メートル当たりの単価は71.1万円で、同22.0%増だった。東京都千代田区で平均2億6645万円の物件が即日完売するなど、都心の高額物件が全体を押し上げた。販売在庫数は8月末から119戸減少して、4011戸。10月の発売戸数は3500戸の見込み。

ジョーンズラングラサールがまとめた2013年第3四半期の投資分析レポートによると、世界の商業用不動産投資額(速報ベース)は1250億ドルで、前年同期比25%増となった。6四半期連続の1000億ドル突破となった。これにより、同社では13年通期の投資額見通しを、従来の「4500億ドル〜5000億ドル」から「4750億ドル〜5000億ドル」に上方修正した。また、日本のリサーチ事業部が集計した、日本の商業用不動産投資額は、87億ドル(前年同期比139%増)だった。第2四半期まではJリートによる取引が多く、これが市場を牽引していたが、第3四半期は私募ファンドや海外投資家などJリート以外のプレイヤーによる取引が活発化したという。

■[地価]

2013年基準地価3大都市圏5年ぶりに上昇[国土交通省]

■[判決]

婚外子相続差別は違憲[最高裁]

国土交通省が発表した7月1日時点の基準地価は全国平均で1.9%下がり、下落率は0.8ポイント縮小した。三大都市圏では前年比0.1%上がり、リーマンショック前の08年以来5年ぶりに上昇に転じた。東京圏では商業地で0.6%の上昇、住宅地で0.1%の下落となった。住宅地で上昇率1位となったのは品川区北品川5丁目の6・3%でJR大崎周辺の再開発が影響した。商業地の上昇率1位は東京スカイツリー効果で台東区浅草1丁目(5.3%)となった。

結婚していない男女間に生まれた婚外子(非嫡出子)の相続分を法律婚の子(嫡出子)の半分とする民法の規定を巡る裁判で、最高裁大法廷は、規定は法の下の平等を定めた憲法に違反し無効とする決定をした。裁判官14人全員一致の判断で規定を合憲とした95年判例を見直した。また、判例変更に伴う混乱を防ぐため、違憲判断は、決着済みの遺産分割には影響しないとする異例の言及をした。これを受け政府は、秋の臨時国会への民法改正案の提出を目指す。

■[地価]

2013年基準地価3大都市圏5年ぶりに上昇[国土交通省]

■[判決]

婚外子相続差別は違憲[最高裁]

国土交通省が発表した7月1日時点の基準地価は全国平均で1.9%下がり、下落率は0.8ポイント縮小した。三大都市圏では前年比0.1%上がり、リーマンショック前の08年以来5年ぶりに上昇に転じた。東京圏では商業地で0.6%の上昇、住宅地で0.1%の下落となった。住宅地で上昇率1位となったのは品川区北品川5丁目の6・3%でJR大崎周辺の再開発が影響した。商業地の上昇率1位は東京スカイツリー効果で台東区浅草1丁目(5.3%)となった。

結婚していない男女間に生まれた婚外子(非嫡出子)の相続分を法律婚の子(嫡出子)の半分とする民法の規定を巡る裁判で、最高裁大法廷は、規定は法の下の平等を定めた憲法に違反し無効とする決定をした。裁判官14人全員一致の判断で規定を合憲とした95年判例を見直した。また、判例変更に伴う混乱を防ぐため、違憲判断は、決着済みの遺産分割には影響しないとする異例の言及をした。これを受け政府は、秋の臨時国会への民法改正案の提出を目指す。

■[都市]

新地下鉄構想 江東区 

■[規制緩和]

老朽マンション  政府

江東区は区内を南北に走る豊洲ー住吉間の地下鉄構想について、開業から29年で赤字を解消できると試算。建設費に国の援助を受ける条件を満たしており、実現に意欲を示している。東西線の東陽町駅に接続し、中間に2つの駅を設ける。線路や駅は江東区が出資する第三セクターが整備し、運行は東京メトロが担う。区は今年度中に計画を詰める。開業は2025年度を見込む。新線の利用者が東京メトロの運賃に70円を加えて支払うと、開業から29年で借入金を返済し累積資金収支を黒字に転換できると区は試算している。

政府は古いマンションの解体や売却をしやすくする規制緩和の検討に入った。マンション全員の合意が必要なルールを改め、8割程度の合意で済む方向で調整する。区分所有法やマンション建替え円滑化法などの関連法改正案か、新たな法律を作り、早ければ来年の通常国会に提出する。1981年の建築基準法改正前の「旧耐震基準」で造られたマンションが対象となる見込み。全国に600万戸あるマンションのうち100万戸超が対象。

■[都市]

豊洲の商業施設 東京都 

■[賃金]

最低賃金  厚生労働省

東京都は豊洲新市場の隣接地に設ける観光客向け商業施設について、整備運営にあたる民間事業者の募集を始めた。11月下旬に締め切り、2014年1月に決める。築地新市場から移転する市場本体に併せ、15年度中の完成を目指す。施設名は「千客万来」。新交通ゆりかもめ市場前駅が最寄りとなり、道路を挟んで2か所の計1.7ヘクタールの土地を月額1139万円以上で貸し付ける。30年の定期借地権方式で、テナント募集の方針を含め豊洲新市場と連携する提案を都は求めている。

厚生労働省の審議会は、最低賃金引き上げの目安を全国平均で14円と3年ぶりに2ケタとすることを決めた。このうち東京、千葉、神奈川が全国でも最高のランク19円、埼玉県が12円となった。今後、各都県の審議会が実際の額を決める。目安通りの引き上げが実現すれば、最低賃金が生活保護の受給金額を下回る逆転現象が1都3県で全て解消する。企業側からは社会保障関係経費を含めた負担増の警戒感があるほか、消費拡大などの好循環へつながるかどうかは、まだ不透明。

■[ライフスタイル]

震災後の結婚世帯、42%が「二世帯住宅に関心あり」[大成建設]

■[賃貸]

東京23区のビル空室率が大幅改善[東京ビル協会]

大成建設ハウジングの調査によると、住宅購入検討者の42%が二世帯住宅に関心があることが分かった。同社では、「核家族化が進んでいると言われるなか、震災によって、二世帯住宅について考える方も多くなったのではないか」と分析している。東日本大震災以降に結婚し、住宅購入を検討している20〜69歳の男女300人に聞いたもの。6月26〜28日に調査した。「震災を経て、二世帯住宅したいと思ったか」の問いに対して、「思った」と答えた割合が14.6%、「どちらかと言えば思った」が27.4%に上り、合わせて42%の人が関心を持っている結果となった。また、今後の住宅購入で二世帯を検討するかの質問には、「具体的に検討している」「検討しようと思っている」「いずれは検討しようと思う」の3つの回答割合を合わせると、42.4%に上った。

東京ビルヂング協会がまとめた「ビル経営動向調査」(7月期)によると、東京23区の空室率が大幅改善していることが分かった。23区の平均空室率は6.6%で、前回4月調査と比べて0.5ポイント改善。都心5区を見ると、特に渋谷区が大幅改善(3.3%→2.3%)したほか、他の4区(千代田、中央、港、新宿)も0.4〜0.7ポイントの改善となった。

■[都市]

環状2号線 東京都 

■[都市]

24時間バス  東京都

東京都は建設中の環状2号線に付いて、築地市場を迂回する暫定路線で開通することを決めた。市場の移転の遅れにより市場を通過する区間を予定通り完成させることが困難になったため。環状2号線は虎ノ門から新橋を通り豊洲までの区間で工事中。現在の築地市場も横断する。2015年度完成の予定だったが、市場の移転先送りにより市場跡地に予定しているトンネル建設が間に合わない見込みとなった。

東京都は、渋谷ー六本木間の都営バス24時間運行について、12月から試験的に終夜バスの運行を始める。金曜日の深夜のみで、1時間に1本程度、運賃は昼間の2倍の400円均一にする。一定期間運行して需要動向を見たうえで継続するかを判断する。同路線では、午後11時から深夜1時ころに深夜バスが運行している。12月からは、午前1時から5時頃に終夜バスを運行する。

■[中国]

影の銀行がまん延 不動産開発へ TRA 

■[条例]

新宿区が客引き禁止条例  新聞

中国の大手企業で、銀行を介さない「影の銀行、シャドーバンキング」を使った資産運用が急拡大している。銀行から借り入れた資金を他の企業にまた貸しする仕組みで、2013年上半期だけで約2200億元(3兆4000億円)が新たに流入。資金の多くは地方の不動産開発案件に流れている。銀行が紹介した企業に高い金利で貸し出す委託融資と、貸出債権を小口化した理財商品を購入するケースがある。銀行は融資にかかわる責任を取らず、貸し倒れリスクは大手企業が負う。

新宿区は、飲食店などの客引きを禁止する条例を制定する。風俗営業店だけでなく、居酒屋やカラオケ店も対象とする。客引きやスカウトを待つ「客待ち」も併せて規制する。都の条例は執拗な客引きを禁じ、客待ちは規制していなかった。区の新条例では、特定の通行客を呼び止めて勧誘する行為や、街中での客待ちを全面的に規制する。チラシ配布など不特定多数への呼びかけは対象外とし、違反への罰則は無い。

■[金利]

住宅金利6月も上昇  大手銀行 

■[地価]

4月の東京圏地価動向  国交省

大手銀行は6月の住宅ローン金利を5月に引き続き引き上げる。長期金利が上昇しているため、主力の10年固定金利型は0.2%上がり、年1.6%となる。歴史的に見れば依然低い水準だが、2011年9月以来の高い水準となっている。4月末に0.6%だった長期金利は、5月23日に一時1年2ヶ月ぶりに1%まで上昇した。「フラット35」の適用金利も5月に上昇している。

国交省が公表した地価動向調査によると、1都3県で4月1日時点の地価が3か月前と比べて上昇した地点が38となり、全調査対象65の6割弱に達した。横ばいの20地点を含めると全体の約9割を占めている。丸の内や大手町などの商業地、新宿3丁目や渋谷、中目黒など、3月に相互乗入れが始まった東急東横線と副都心線沿線、東京スカイツリー周辺の上昇率が特に目立つ。JR湘南新宿ラインの停車駅となった浦和駅周辺でも地価が下落から上昇へと転じた。

 
 
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