|
|
|
|
過去のトピックス |
|
|
|
|
|
■[建築]
|
|
重力利用の超高層電池化
[日経アーキテクチャ]
|
|
|
■[不動産]
|
|
富士山が見える場所でのマンション
[週刊住宅]
|
|
|
|
|
中国で高さ150mのビルのような商用発電システムの試運転に成功。中国で計8か所建設予定。まるでエレベーターシャフトの昇降路をいくつも上下に通し、そこでおもりブロックを上から落下させます。落下する際のエネルギーでタービンを回し発電。昼間に使いきれなかった再生エネルギー等を使い、夜間おもりブロックを上に引っ張り上げます。世界で最も高いビルはドバイのルジュハリファ(829m)。その設計をした米国の設計事務所がこの重力を用いて超高層の電池化に挑みます。300m〜1000mの超高層、ここでおもりを落とす発電をします。1棟で数GWhの蓄電能力が可能。新宿パークタワーの1日の消費電力は0.2GWh、10日分です。
|
|
ニュースでご存じの積水ハウスの全18戸分譲マンション、完成引き渡し前に解体決定。「建物が富士見通りからの富士山の眺望に著しい影響を与える為」で「法令上の不備はない」。確かに近隣住民が眺望等で設計変更を求め2年前に調整会を開いてはいますが、それが引き渡し直前に解体決定。なぜ事業を中止した?誰が被害者で誰がワルモノか分からない。施工ミスなら被害者は住民、ワルモノは手抜き工事業者。しかし事業中止解体をいち早く発表した積水ハウスはワルモノではない。工事に反対した住民がワルモノか?そうとも言えない。そんなに強硬な反対ではなかったし。何となくすべての当事者がワルモノと扱われないようにひっそりと役を降りた・・・。残ったのは教訓「富士山の見えるところではマンションをつくるな」。この被害者は多くの不動産業者か。
|
|
|
|
|
|
|
■[再開発]
|
|
三鷹市は脱タワマン[日経]
|
|
|
■[賃貸]
|
|
賃料高騰で狭小マンション需要[日経]
|
|
|
|
|
「以前はタワマンみたいなもので採算性を上げる再開発しかないと思っていた。自治体間の競争は激しく、再開発すると税収を増やせる。表には出ていないが富裕層とそうでない層の二極化で自治体間での富裕層の取り合いになっている面がある・・・」「対象地域から『タワマンに頼らずそれ以外の方法はないのか』という問題提起。こうした住戸(タワマン)は、既存コミュニティと隔絶されたものになりがち。経済性だけでなくお金で測れないコミュニティの財産をどう考えたら良いのか。私自身、タワマンの建設がいつまで続くのかと思っていた。持続可能性から疑問もあった。(三鷹市市長)
駅前再開発はどこもタワマン。どの街も個性が消えます。柏市は2016年閉店した柏駅前、屋上回転展望台レストランのそごう柏店跡地5200uを86億円で三井不動産から買い取ります。「民間主導の駅前タワマンにはさせない!」
|
|
コスモスイニシアは2024年度に狭小賃貸マンションを5棟新設します。専有部分にキッチンや洗濯機置き場は無く、共用スペースにキッチンやテラス、作業スペース等を設置。乾燥機と洗濯機は各フロア。川崎駅徒歩4分、専有14〜18uで家賃10万円弱から。1ルームや1DKより1割安く20〜30代の単身者対象。2024年度は東京23区や横浜市などで5棟2〜300戸供給。20〜30代は「広さより駅近などの利便性を優先」「特徴的な共用施設を持つ物件への関心」。
三井不動産レジデンスは共用部充実の狭小物件です。文京区の元社員寮で、専有面積16〜18uの賃貸、都心で働く20〜30代の女性の利用を想定し、全76部屋で家賃11万円台から。共用部には大型アイランドキッチンや高級家具を備えたラウンジ、図書室、シアタールーム、トレーニングルームなどです。「採算性や需要を探って、今後、首都圏で複数展開を目指す」。
|
|
|
|
|
|
|
■[年金]
|
|
高齢社長への罰金/月給65万円で罰金24万円[日経・毎日新聞]
|
|
|
■[土地]
|
|
都庁に地上げ部隊新設[東京新聞]
|
|
|
|
|
65歳以降で現役並みに働き月給65万円以上だと本来12万円程度はもらえる老齢厚生年金は全額カット。「年金受け取らないなら繰り下げ支給で年金増額のはず」・・・いいえ「受け取らないではなく強制的にカットなので繰り下げ増額対象外」。中小企業65歳以上の現役社長は多くがこの罰金の対象。カットした上に70歳まで保険料月6万円を支払え。会社負担分が別途6万円なので合計12万円を支払え。従業員給料でも会社負担分が制度上なければ給料に上乗せされる給料の一部、その意味では自己負担分。このような制度、外国では暴動が起きます。そこで「一定以上の給与収入がある高齢者について厚生年金を減額または停止する年金制度についても緩和や廃止をした場合の影響を試算する。同制度は高齢者の就労意欲をそぐとの指摘がある」と見直し検討へ。「保険料を払っているのに屁理屈をつけて満額払わないのは異質、支給後に税制などで対応すべき(厚労省審議会)」
|
|
都庁に地上げ専門の建設局用地部機動取得推進課が新設され総勢60名です。火災に弱い木造密集地解消も狙う特定整備路線の遂行です。板橋区大山、北区赤羽、品川区大井などの木造密集地を狙い撃ち。
特定整備路線18路線29か所用地買収に予算要求400億円をすると「予算を毎年使い残しているではないか」。そこで地上げ専門部隊新設し予算は440億円にアップ。デベロッパー提携で単に道路拡幅だけでなくタワマン再開発を組み合わせます。環状6号と7号の中間を走る補助26号線の鮫洲・大山線開通が大舞台。大山ハッピーロードの一部解体は法廷闘争に発展しました。デモ隊200人で「迷惑施設のタワマンは要らない!」とシュプレヒコール。「再開発先の都有地は、立退き店舗の代替地にすると言っていたのに、いつの間にかタワマン計画になっていた(地元商店主)」
|
|
|
|
|
|
|
■[建築]
|
|
立場逆転ゼネコンよりサブコンの方が上
[週間東洋経済]
|
|
|
■[不動産]
|
|
億ションは富裕層しか買えないか
[日経ヴェりスタ]
|
|
|
|
|
かつてはゼネコンに対してサブコン3〜4社が受注競争。今はそんな競争はありません。「引き受けてくれるサブコンがなかなか見つからない(中堅ゼネコン)」「今は力関係でいえばサブコンの方が上(ゼネコン関係者)」。ゼネコンとサブコンの立場が今や逆転です。「かつては工事代金や工期を厳しくする「サブコンいじめ」、今はとてもできない(準大手ゼネコン)「協力会社に選んでいただけるゼネコンになる(戸田建設副社長)」「最近はスーパーゼネコンがサブコンを接待でもてなしている(土木工事会社)」同様にゼネコン自身も発注元のデベロッパーへの発言力を強めます。「我々の工期の提案を理解していただかなければ、受注出来なくてもやむなしとする事例も(鹿島建設社長)」。
|
|
1億円の物件を頭金2,000万円、30年ローン8,000万円で買います。バブル期の公庫金利のピークは7%超(固定)。7%だと月々返済53.2万円となり、総支払額は1億9,161万円。年間支払額が30%となる年収は2,128万円(53.2万円×12か月÷30%)。
今は、変動なら金利0.5%。月々返済23.9万円で総支払額8,617万円、同年収は957万円。昔と違いDINKS世帯が圧倒的に増え、買える人が大幅増です。金利上昇で1.5%になると返済27.6万円で総支払額9,939万円、同年収1,104万円。月々返済3.7万円増えるだけ。富裕層でなくても十分買えます。
|
|
|
|
|
|
|
■[税金]
|
|
国会議員用確定申告手引書[納税通信]
|
|
|
■[金融]
|
|
スルガ物件のシェアハウス以外は長期化
[全国賃貸住宅新聞]
|
|
|
|
|
「政党から受けた政治活動費や個人、団体等から受けた政治活動の為の寄付などは「雑所得」の収入金額・・・所得金額の計算をする必要」。「政治資金収入」から「政治活動支出」した残りは課税対象。昭和42年の国会質疑で「贈与税かそれとも一時所得か」の質問に対する、国税庁長官の答弁「政治資金収入を贈与税の対象にするのは不自然、政治資金収入は雑所得に該当する」が課税の根源です。今の自民党総務会長「政治資金として処理しているので、所得税は発生しない」、議員に申告納税を促すかは党として検討することはありえない」。財務大臣「残った所得があると議員が判断した場合、納税することは可能性としてはある。疑義を持たれた政治家が政治責任を果たすという観点から判断されるべきだ」。議員の納税は議員が判断する?
|
|
シェアハウス不正融資問題は決着ですが中古アパート等は決着せず長期化。スルガ銀行の投資不動産向け3.8万件中2割の7500件で書類不正改ざん偽造。銀行側の「早期解決フレーム」。第一段階は被害の有無、高値掴みか否か、具体的にはレントロールに改ざんがあったか。第二段階はその改ざんに銀行員の関与があったか。第三段階で銀行からの和解金決定。24物件で試験的に当てはめたら第一段階対象8物件、第二段階2物件。解決金対象はわずか。「シェアハウスと違い個別性が高く高値掴みや行員関与度合いに濃淡あり一括解決はできない」と銀行側は主張します。
|
|
|
|
|
|
|
■[事業]
|
|
星野リゾート米国進出[日経ビジネス]
|
|
|
■[金融]
|
|
メガバンクのスタートアップ融資[日経]
|
|
|
|
|
この先20年を考えたとき、日本のホテル運営はどうやって世界に認めてもらうか。一番難しく競合の激しい北米市場、そこに温泉旅館を投入。北米には1200を超える温泉地、そこで日本式温泉旅館です。「なぜ日本のホテルが米国に来て西洋式ホテルをやるのか?」と問われます。バブル期はニューオータニやJAL等が海外進出しましたが全て撤退。「なぜ日本式のホテルをやらないのか」に答えられなかったから。大切なのは「先ずは本物を持っていき勝負することが大事。失敗するなら本物で失敗しなければならない。本物とは「日本人の目利き層に受けること」と星野リゾート代表は語ります。
|
|
政府が2022年にスタートアップ育成5か年計画を発表。全国銀行協会は2023年にスタートアップ支援の申し合わせを公表。融資判断は実績や担保だけでなく事業価値や将来性を踏まえて行う。少し前まではスタートアップからの融資要請が来ても「黒字化してから来て下さい」だったが、銀行の姿勢は一変しました。三菱UFJ銀行は赤字企業でも成長性を評価して融資する例が増え、10年前とは隔世の感。メガバンクではスタートアップ融資は花形部署、みずほ銀行は前年比2倍増の300人体制にしました。三菱UFJ銀行も3割増しです。
|
|
|
|
|
|
|
■[賃貸]
|
|
ビル賃貸の行方[日経・ビル経営]
|
|
|
■[税務]
|
|
世界資産隠し[納税通信]
|
|
|
|
|
23年12月の東京都心5区のオフィス平均賃料は1坪1万9748円で前月比0.1%高、41か月ぶりの上昇。空室率は前月横ばい6.03%。出社が増えオフィス拡張のニーズあり。
賃料改定で増額66%で前年比4ポイント増。増加は4年ぶり。減額は前年並みの30%、据え置きは3ポイント減の5%。BCクラスビルは、足元は新築ビルにテナントを取られた二次空室がまだ限定的。二次三次空室が徐々に波及。貸会議室の料金上昇。丸の内では2年で10〜15%。オフィス縮小企業は部屋不足で貸会議室大手のTKBは「二次空室」を借り規模拡大へ。
|
|
みずほ銀行が英領ケイマン諸島に設立したSPCに利益を飛ばしたと最高裁は20億円の税逃れ認定。イギリスの団体が「資産の隠しやすさ」ランキングを公表しました。第1位は米国、法人・財団・信託への規制が圧倒的に緩く抜け穴だらけでペーパーカンパニー立て放題。非居住者口座情報開示もしません。2位スイス、3位シンガポール、4位香港です。そして日本が堂々6位入賞。信託・財団への規制は厳しいが、法人や富裕層の資産保有状況に不透明さが目立つし、会社その他の登記、上場企業の会計、法人税開示などでも比較的資産を隠しやすいのだとか。
|
|
|
|
|
|
|
■[都市]
|
|
大和ハウス系の都市公園事業[住宅新報]
|
|
|
■[金融]
|
|
地銀と相続(相続人東京在住の場合)
[ニッキン]
|
|
|
|
|
公園管理の民間受託、期間10年から2017年に20年になりこれでビジネス化決まり!建ぺい率2%から12%になりカフェなどの設置が容易になりました。初年2017年度4件、今は全国131か所、大和ハウス系が12件で受託1位。「単年ではなく20年のストック事業ととらえ、100公園を管理運営できれば、他公園と連携イベントが可能。賑わい創出利益率もアップも」。
新国立競技場隣「都立明治公園」1.6万uは年250万人来園見込みで東京建物など。2024年「代々木公園」4000uは東急不動産が受託。
|
|
実家の相続で親の預金(地銀)は解約され、子預金(東京の銀行)に送金。地銀は相続で預金が流出します。これを防止するため、地銀は行政書士と組み顧客に相続専門家を紹介します。放置すると預金流出します。可能なら専門家報酬の2割が紹介手数料として地銀に。預金残10兆円の地銀で年間1億円の収益に繋がります。第一生命では司法書士系の信託会社と提携。相続登記の義務化が背景です。第一生命は専門家紹介で顧客のつなぎ留めをします。家計簿アプリユーザー1529人の意識調査。相続発生「誰に相談する?」は「誰に相談すれば良いか分からない」43.6%。1年の死者数144万人の4割は57万人の市場が発生?
|
|
|
|
|
|
|
■[賃貸]
|
|
家賃事情[住宅賃貸新聞]
|
|
|
■[金融]
|
|
信用保証協会の保証残[日経]
|
|
|
|
|
アットホームの23年9月マンション賃料。23区30〜50uカップル向け14.25万円(前年比6.6%上昇)、50〜70uファミリー向け21.66万円(9.8%上昇)、70u超大型ファミリー36.83万円(10.9%上昇)、広いほど上昇幅大で低空室率。スーモ問い合わせ物件の賃料水準。23区シングル向けは過去4年で0.6%上昇、カップル向け7.4%上昇、ファミリー向け13.3%上昇。名古屋市0.5%、3.6%、6.1%。大阪市2.9%、7.4%、8.8%。賃貸物件入居者で賃料上げ要求があったのは15%、賃料上げに応じたのは7割。要求があったのは築10年以内21%、家賃13万円以上で23%、築浅や高賃料の方が賃料上げやすい。リクルート調査。
|
|
代位弁済は4〜9月期348億円で同期比54%増。代位弁済増加傾向は13年ぶり。ゼロゼロ融資の返済が本格化します。保証協会の債権放棄の原資は税金です。よって議会承認が必要な県が多く、議会開催を待つ必要があります。「再生計画同意までには通常2か月ほどだが、議会の議決を通す場合はさらに2〜3か月必要。多くの県で、議会承認なしでの知事決裁で債権放棄を可能にする条例制定を進めます。広島県は、12月議会に条例案を提出予定で「迅速な対応で将来性ある企業を残したい」。金融庁は地銀信金等に対し、10月に事例公表し、その適用を求めます。収益性のある事業を切り離し新法人に承継させる第二会社方式、重荷になっている融資を劣後債に切り替えるDDS(デットデットスワップ)、また円滑な廃業の実現例も。
|
|
|
|
|
|
|
■[建築]
|
|
工事遅延を隠ぺい[日経アーキテクチャ]
|
|
|
■[金融]
|
|
住宅ローン不正利用の末路[日経・週刊住宅]
|
|
|
|
|
JR横手駅再開発。鉄骨柱を基礎に固定するアンカーボルト65mmのずれ発生。鉄骨柱長さ10mを傾けて吸収し隠ぺい。建設会社「隠ぺいと指摘されても否定できない」。JR田町駅前の29階建で孝治管理者の社員がOAフロアの高さに疑問、一部で床が40mm高くなっていて、OAフロア支持脚を調整してもカバーできない。清水建設の担当者は工事遅れを恐れ報告しませんでした。
札幌26階建、鉄骨柱の接合部ボルト穴のずれ。大成建設は「問題ない」と報告ですが、これが数値改ざんで、15階まで進んでいた地上全体撤去で再建築。国土交通省は「品質管理及び施工管理の徹底について」を業界に通知し「ちゃんとやれ!」と怒ります。
|
|
「フラット35」は自己居住が条件。2019年に投資物件転用が発覚、調査では投資目的価格水増し162件。会計検査院の検査は「全額償還請求しろ」。住宅金融支援機構は一括返済を求め最終的には競売です。残額も分割返済を求めます。「フラット35」不正利用処理案件が競売市場で毎回出ているようです。例えば西馬込の築43年の2DK13坪のマンション、2018年9月にフラット35で購入してサブリース賃貸。現賃借人からの賃料10.3万円、サブリース賃料9.27万円。登記上の債務額は3900万円ですが、競売基準価格1268万円で競落価格は1681万円、所有者には残債2000万円超残るはず。これが住宅ローン不正利用の末路です。
|
|
|
|
|
|
|
■[消費税]
|
|
自宅庭先の貸駐車場[バードレポート]
|
|
|
■[金融]
|
|
銀行は飲み込むのか飲み込まれるのか
[日経]
|
|
|
|
|
自宅庭先の税込11,000円駐車場貸し手は免税事業者が多いはず。家賃月額11万円の貸店舗も同じ。日本たばこ産業方式の「当社負担が1,000円増える。だから値引きしろは優越的地位乱用で問題。住友不動産方式「協力の依頼のみ。強要しない」としなくてはなりません。
国は6年間の経過措置を設け、「税金負けるから我慢しろ」。免税事業者からの仕入れでも3年間は「当社負担1,000円増える」→「2割200円だけ負担増でいい」の経過措置。次の3年間は「5割500円だけ増」。それでも駐車場借り手が200円値引きしろ」と思うのは当然。「インボイス発行します」とする駐車場や飲食店も出現するはずで、他の駐車場を探して引っ越されたら元も子もない。そう考えると貸し手は悩みます。でも課税事業者になれば面倒だし負担増、なりたくない。免税事業者のままなら借り手に200円増を強いるのも事実。であれば200円値引きもありかと。借り手が「値下げ」を言う前に貸し手から「200円値引きします」。あとは3年後、6年後に考えよう。
|
|
Paypayの個人間送金は1年間で2億回、それは2022年銀行の国内振込15億件の1割強の規模。Paypayの2021年金融特許出願90件、3メガ合わせてわずか36件、バンカメ168件、JPモルガン86件。米アップルは預金サービスを開始。利率は年4.15%で米銀の10倍、残高は100億ドル(1.4兆円)。三菱UFJ
FG社長「決済の分散化と小口化が進み銀行が黒子として支える部分は増える。自分たちが持つ機能をモジュール化しどんな企業でも一緒にやっていけるようにしていかないといけない」三井住友FG社長「金融だけでは生き残れない、金融の機能が非金融と融合し・・・金融グループの中で銀行や証券がどうというのは小さな話、例えばリテールは総合生活産業の一部でいい。」
住信SBIネット銀行をメイン口座にしたスタートアップ企業、創業1年で「1000万円4%で融資します」とのメール。財務諸表提出不要、パソコン操作だけで翌日入金。翌年には2500万円貸しますとのメール。専門知識が必要となった3メガ、今や4割が中途採用(5年前は5%)。JPモルガンは社員の5人に1人がエンジニア。銀行はどうなっていくのか。
|
|
|
|
|
|
|
■[売買]
|
|
新築マンションの先行き[住宅新報]
|
|
|
■[売買]
|
|
晴海フラッグの土地[週刊文春]
|
|
|
|
|
三菱地所会長インタビュー。建築費高止まりは?「人手不足で労務費も上がっている。受発注が思うようにいかないこともある。工事費が落ち着く様子もない。土地も緩やかに上昇、マンションの値段は消費者にとってギリギリのところだ」。三菱地所社長は、「建築費の上昇も問題だが、金利が市場を左右する一番の大きい要素だ。建築費の上昇は販売価格上昇で吸収してきたが、住宅ローン金利の上昇は消費行動を変える。物件ごとの選別が激しくなる」「急な利上げはないと思うが、今の現状がいつまで続くかは分からない。多少の金利上昇は覚悟すべき」
|
|
都はデベロッパーに都有地13万uを129億円で売却。坪30万。近隣公示価格の10分の1。広大地減価(広すぎる土地)90%。五輪期間中デべに家賃として38億円支払い、五輪後に新築状態に戻すためとしてリフォーム代445億円支払い(1戸当たり1,000万円)。別にガス水道や防潮盛り土等の基盤整備予算を540億円計上します。
合計=129億円−38億円−445億円−540億円=−894億円。都は土地に都民のカネ894億円を付けてデべに渡します。これでは大手デベロッパー11社連合に損はありえない。(2019年の記事)
|
|
|
|
|
|
|
■[仲介]
|
|
大手4社過去最高収入[日刊不動産通信]
|
|
|
■[賃貸]
|
|
防音マンション・ミュージション[日経MJ]
|
|
|
|
|
23年3月期6.0%増、但し仲介手数料は3.8%減。三井不動産リアルティ「法人の仲介事業が好調。100億円超の案件複数あり業績を押し上げた」、東急リバブル「高額帯はリテール取引も好調だが、収益事業用不動産取引の好調が全体の実績を押し上げた」、住友不動産販売取扱い単価の上昇により増収を確保。仲介事業の売上高・営業利益は2期連続で過去最高を更新」、野村不動産「都心高額不動産に特化した店舗の平均取扱高は3億円超」。各社とも過去最高。反対に京急不動産「エリアによって収益格差があり今後の販促が難しい。南に行くほど厳しい」住友林業ホーム「首都圏以外の物件単価は前年を下回る月も出始め二極化」。地域差が出ています。
|
|
音楽家向けに2000年から提供開始、首都圏30棟722戸。相場より3割高でも空室待ち2800人。音楽家ばかりでなく声を張り上げるユーチューバーも。インターフォンが鳴っても音楽で分からないのでライトが点滅します。これまでは音楽家が主でしたが在宅時間が増えニーズが広がります。調査によると防音を理由に住宅購入を検討する人はコロナ前比で8割増。大和ハウスは戸建向けの防音室提供を開始し、既に20戸以上。リフォームにも対応。
|
|
|
|
|
|
|
■[相続]
|
|
デジタル遺言書[日経]
|
|
|
■[住宅]
|
|
都心再開発横丁が人気[住宅新報]
|
|
|
|
|
法務省研究会が24年3月目標に新制度をと提言。米国では2019年に電子遺言書法、証人2人の前で電子署名、州ごと導入でネバダ州やフロリダ州が導入です。韓国では本人趣旨説明や証人立ち合いでの録音遺言。独仏はデジタルや録音での遺言を認めません。遺言書は本人死去後の為のもの。その時に本人意思確認できないとのためらいから。全文自筆遺言書は面倒くさい。しかしその面倒くささが死者の意思を担保しました。紙ならどんな形式で保管されていたかで本物か否か判断できます。ブロックチェーンはデータ改ざんなしでしょうが、その元のデータをどう故人意思と確認するか。
|
|
東急歌舞伎町タワーの2階はフードコート、1,000uに飲食店10店舗の「歌舞伎横丁」です。東京都心再開発では小規模な店舗がひしめきあう「横丁」がはやりです。三井不動産による渋谷駅そばミヤシタパークでは、全長100mのエリアに19店舗の「渋谷横丁」。森ビルによる「虎ノ門ヒルズビジネスタワー」の3階には「虎ノ門横丁」。もちろん新橋ガード下や新宿西口思い出横丁は健在です。三井不動産は「ここは横丁が似合う」なら検討、「社交儀礼に人々の交流が生まれる横丁・・・施設や街の魅力につながる」。すでに商業ビルでは横丁・フードコートがブームになっているそうです。
|
|
|
|
|
|
|
■[海外]
|
|
豪邸税始まる[東洋経済]
|
|
|
■[賃貸]
|
|
高級賃貸マンション[週刊住宅]
|
|
|
|
|
ブラッド・ピットのロサンゼルス自宅、独身時代1994年に170万ドルで購入、更に隣地を買い増し。それを3,900万ドルで売却。5ベッドルーム、5バスルームの家とゲストハウス4つ。各ゲストハウスは2ベッドルーム、2バスルーム。プール2つ、子供用スケートパーク、鯉が泳ぐ池、試写室、バイクコレクション用のガレージ・・・。ロサンゼルスでは4月から豪邸税が始まるから売却するのだとか。500万ドル(6.5億円)以上の不動産売却に4%、1,000万ドル(13億円)以上なら5.5%課税。税収はホームレス解消の為に公営住宅建設へ。ジムキャリー、マークウォールバーグなどの著名人も駆け込み売却します。ピットは北カリフォルニアのカーメルに4,000万ドルの家を購入して住み替えです。
|
|
新宿駅西口の35階建て再開発ビル「新宿ファースト」。ビルの一部だけが賃貸マンションのビルが多いですが、半分が賃貸マンション、18階までがオフィス商業施設、19-35階が賃貸住宅で総戸数170戸。これは住友不動産の高級賃貸「ラトゥール」で、2000年開始で28棟4,000戸。新宿だけで5棟目。今回は専有面積70〜300uで100u中心。80u1LDK50万円、110u2LDK70万円、ペントハウス300u300万円超。機械式駐車場6.5万円、平置き式7.5万円で、ヴァレーパーキング(入出庫代行サービス)付き。「ラトゥール」顧客層は会社経営者、医師、弁護士や芸能関係など。経営者は2代目、3代目が多かったのですが、最近はIT、ゲーム、ネット関係の若い経営者が目立ち、50才未満が6割を占めます。賃料坪単価は、10年前1万円台半ばで、現在2万円台半ば、3月末の空室率は2%です。当初は外国人が半分、今は日本人比率86%。
|
|
|
|
|
|
|
■[国土]
|
|
日本の島の数倍増[産経]
|
|
|
■[不動産]
|
|
仲介手数料無料[住宅新報]
|
|
|
|
|
政府は35年ぶりに島の数を数え直しました。島とは「自然に出来た陸地で、水に囲まれ、満潮時でも水面上にあるもの」。1987年外周100m以上の島を地図から手作業で数えて6852。今回は、電子地図の自動計測です。北方領土は衛星写真での詳細地図から。北海道の島数は3倍増で1473です。2021年参院国会質問、「沖縄県の島の数は県ホームページでは160、政府見解363。どっちが正しい?」これが発端で数え直しです。沖縄の島数は691に。沖縄県ホームページは面積1ha以上を数えた160のままです。中国人女性が「沖縄の島買った」がSNSで騒動に。中国国防動員法では有事の際、海外を含め中国人所有の土地施設は、中国政府が徴用できると定めます。ただ、実際に「島を買った」のはその女性ではなく女性が役員を務める中国系企業。中国国営テレビと同じオフィスにある会社です。
|
|
不動産ポータルSUUMO(リクルート)を仲介業者が公取委員会に提訴へ。「仲介手数料記載を禁じていることで適正な競争が働いていない」との訴え。SUUMOは売買物件広告で「消費税込金額(無料を含む)」また「法定仲介手数料の上限比3割引き」の記載OKにする。
借主負担の賃貸仲介手数料を0円にするビジネスモデル。
その実現には、賃借希望者にポータルで見つけた物件を持ち込ませ、貸主に直接連絡して貸主から広告料(実質は仲介手数料)を取れれば借主の仲介手数料を0円にし、取れなければ一律3.9万円です。別の物件持ち込み型仲介会社は、貸主より広告料が取れなくても内見なし、契約だけの場合、仲介手数料0円です。同様の物件持ち込み型仲介会社が訴えられました。広告抜き行為(本来の仲介会社を飛ばして貸主借主が契約の中抜きか)でポータル著作権侵害と主張。訴えられた側は、他社掲載物件仲介と掲載ページURL提供は受けたが法律に違反するものではない主張。(全国賃貸新聞)
|
|
|
|
|
|
|
■[賃貸]
|
|
ファミリー向け家賃上昇[賃貸住宅新聞]
|
|
|
■[住宅]
|
|
なぜマンション価格が上がるのか[日経]
|
|
|
|
|
2023年2月半ばの成約賃料動向調査では、単身者向け、ファミリー向けともに上昇数が増加した仲介不動産会社数が下落増加の会社数を上回ります。特にファミリー向けの上昇増加は27.8%(単身者向けは21.7%)。ファミリー向けでは、テレワーク用にもう1部屋欲しいとの要望、単身者向けも1部屋多い間取りとして1DKや1LDKの需要。住居と別にテレワーク用にもう1戸借りるケースも。ファミリー向けでは費用の掛かる引っ越しをためらい成約数が減り、今と同じスペックでも家賃が上がって急を要さなければ引越し見送りのケースも。住宅難民東京から近郊へ。23区への転入はマンション価格高騰に伴い鈍る傾向。一部のマンション高騰は強烈で、10年前の6,000万円から1億へ。買えないなら賃貸しかない。首都圏新築分譲マンション供給は、20年前10万戸、10年前5万戸、今や3万戸に減少。新規賃貸供給は単身者向けばかり。ファミリー向け家賃はどうなる。
|
|
「23区内は億ションが当たり前」とマスコミは騒ぎます。「考え続けてようやく結論らしきものが見えてきた。高くなっても売れる理由はズバリ買えば儲かると思っている人が多いからだ」今買えば儲かるは、マンション販売の永遠の殺し文句。家にいながらできる金儲けの手段がいくつか出てきた。人気商品の転売もその一つ。そして値上がり必至のマンション購入も同じだった。(週刊住宅:桜井幸雄氏) 頭金を貯めていては間に合わないから頭金ゼロ、または頭金1割が合計44%。30代に限ると頭金ゼロが39%、頭金1割が27%。今後の金利上昇がマンション購入者にどのような影響を与えるのか、注意深く見守る以外ない。
|
|
|
|
|
|
|
■[賃貸]
|
|
家賃滞納最高裁判決[朝日新聞]
|
|
|
■[都市]
|
|
銀座の首都高歩行者空間へ[読売]
|
|
|
|
|
家賃保証会社の契約書での、家賃滞納明け渡し条項が借主の利益を一方的に害し、消費者契約法に違反しているとの最高裁判決です。問題は「追い出し条項」。(1)家賃3か月以上の滞納で、保証会社は借主に知らせずに賃貸借契約を解約できる(2)家賃を2か月滞納し連絡がつかず、電気・ガス・水道が長く未使用などの条件がそろえば「明け渡し」とみなす・・・というもの。判決で(1)は、保証会社はそもそも賃貸借の当事者ではなく、消費者である借主の利益を一方的に害する。(2)も、借主の権利が一方的に制限され、法的措置によらず明け渡しとみなすのは著しく不当。保証会社は借主から保証料を受け取ります。借主が家賃を滞納すれば肩代わりして貸主に支払い、その後に保証会社は借主に請求することとなります。全国250社、利用率急増、2010年39%、16年60%、21年80%。家族関係希薄化や独居増加で、借主も貸主も保証会社に頼ります。今回は借主が保証会社を訴えたのではなく、消費者団体が保証会社を一方的に訴えました。損害賠償ではなく、契約書の使用差し止め請求です。
|
|
新橋で首都高に乗り、西銀座を抜けて京橋で降りれば通行料無料。この区間は「首都高速」ではなく「東京高速道路」。有料の首都高と乗り継ぎになっているだけの一般道です。銀座コリドー街はこの道路下。安売り店ドンキホーテも道路の下にあり、道路下にビル10棟以上テナント数百です。「東京高速道路株式会社」に通行料収入は無く、賃貸料収入で成り立ちます。日本橋の上空の首都高地下化と同様に地下化し、現車道(約2キロ)は歩行者空間化です。さて、銀座1丁目側の銀座通りの上を横切るのは「東京高速道路」。それを取り込んだ再開発計画が認可され2030〜40年代完成の高架歩道直結35階建てビル。銀座外周を大きく取り囲む4車線分の歩行者用高架歩道が銀座の新風景になります。再開発では、この元道路の容積率はどうなって、どこがどう使うか 興味深いところです。
|
|
|
|
■[相続]
|
|
進まぬ成年後見制度[日経]
|
|
|
■[不動産]
|
|
駅まで徒歩〜分の表示[日経MJ]
|
|
|
|
|
父の家を売ろう、でも「認知症で後見人を選任しないと売却できません」。選任すると父が死亡するまで毎月何万円の報酬を後見人に払うことになる。だから、成年後見は利用しない。利用が進まない。2021年の成年後見人4万件のうち、親族は2割弱。司法書士、弁護士等の専門家が多数です。2019年に最高裁は全国の家裁に「ふさわしい親族などが身近にいれば身近な支援者が望ましい」と通知。厚生労働省も2022年度計画に「本人にとって適切な後見人の選任や状況に応じた交代の推進」。22年6月から法務省研究会で、必要な時だけ制度利用できる「限定後見」導入への検討開始。後見人の柔軟な交代や報酬のあり方も議論し2026年度までの民法改正を目指す。「すぐに選任、不要なら迅速にやめられるよう簡素化や家裁人員充実も検討する。
|
|
東京練馬「ブリリアシティ石神井公園アトラス」。広告が変わり「上石神井駅まで徒歩12分」「石神井公園駅まで徒歩20分」は各「12〜16分」「20〜25分」に。不動産広告の規約が9月に改正になったからです。「駅まで徒歩何分」は、マンション敷地の最も近い場所を起点→建物出入口を起点に。複数棟物件の場合は最も遠い棟からの所要時間も表記。「大手町駅まで何分」は、日中平常時→朝のラッシュ時に。乗り換え時間待ち時間を加え、多くの物件がプラス5分。規約見直しは不動産業者からの要望です。スマホアプリの移動時間と違えば顧客からクレームがつくから。徒歩10分が12分になると「徒歩10分圏内」のネット検索から外れて価格や賃料に影響を与えます。特に広大敷地の大規模複合マンションに影響か。
|
|
|
|
|
|
|
■空き家]
|
|
メルカリ空き家対策[住宅新報]
|
|
|
■[金融]
|
|
住宅ローン会計検査院検査[日経]
|
|
|
|
|
メルカリが自治体と連携し「空き家対策」参入。空き家残置の家財をメルカリで販売。残置物は「処分費用」から「売上」に転じ、協力した地域住民への報酬原資にも。メルカリによるUR賃貸居住者研究、60代フリマ利用者3割が「相手に親近感」、URは賃借人向けメルカリ教室で住人コミュニケーションを図ります。
メルカリはクレジットカード「メルカード」発行へ。限度額はメルカリ利用実績などで決まり最大50万円。メルカリ受け払い実績を信用度に反映。メルカリは暗号資産「ビットコイン」にも参入。例えばポイントを暗号資産に。暗号資産会社の口座数せいぜい100-200万なのに、メルカリ口座数1200万です。将来は金融サービスかEコマースか分からない領域に突入?
|
|
フラット35の投資物件への転用が騒がれたのは2019年。会計検査院は22年10月に「全額返還措置をしろ。調査体制を見直せ」。2017-2018年度融資物件に自ら居住せず第三者に賃貸等した事例が56件19億円でした。(少ないのでは?)大都市の中古マンション融資7,100件1997億円から抽出した結果は、第三者への賃貸が45件15.2億円、事務所店舗への用途変更11件3.7億円、融資当初から居住実態無しが5件1.5億円。件数で0.7%、残高で0.9%です。検査院は「氷山の一角だ」。検査院はこの調査を甘いと断じます。「住宅支援機構は融資後の状況を十分に把握できていない」第三者への賃貸発覚なら全額繰り上げ返済を講じろ。これを受け機構は対象住宅に文書を送付し、必要なら現地訪問へ。訪問されたらバレます。フラット35を使った投資を不動産業界では「なんちゃってローン」と呼ばれたらしい。かぼちゃ&スルガ同様「不動産業者に騙された。俺は被害者だ」が始まるのか。
|
|
|
|
|
|
|
■[不動産]
|
|
戸建住宅を賃貸に[住宅新報・日経MJ]
|
|
|
■[オフィス]
|
|
シンガポールのオフィス[日経]
|
|
|
|
|
激安築古戸建を自力改修し賃貸へ。戸建なら賃貸でも入居期間は長く、共用部なしで手が掛からない。そんなボロ戸建住宅賃貸がブームでした。投資物件の武蔵コーポレーションは中古戸建を改装し賃貸物件として販売。2年後年間100棟20億円へ。つまり個人投資家と大手とが市場で物件を取り合いです。ケネディクスが賃貸戸建ファンドに参入。飯田グループやオープンハウスから新築住宅を仕入れます。2021年9月時点で134件、2022年6月末で486戸199億円。2022年内に1200戸500億円に。木造2-3階建、IOTで家電遠隔操作、省エネ。在宅で広さを求める層を取り込みます。例えば私鉄で池袋から15分、駅歩15分、2階建2LDK納戸付きで83u、家賃28万円。入居者の世帯年収600〜1600万円、30・40代ファミリーが主体で、世帯人員2〜4人が大半です。入居理由は、転勤・現住居手狭・職場環境変化の理由が7割を占めます。
|
|
日本ではコロナ後のオフィスビル賃料下落は当然と思われています。しかし、シンガポールではオフィス賃料が14年ぶりの高値更新。グレードAの最高オフィスは7〜9月に2.9%上昇し、14年ぶりの高値。3.3u換算すると41,140円。コロナで低迷もしましたが、「オフィスの重要性を企業が認識した表れ」とのこと。2022年通年で上昇率10%の予想です。「地政学リスクが比較的低い東南アジアは今後重要性が増す。中でもシンガポールはスタートアップや富裕層の資産を管理するファミリーオフィスの進出が相次ぎ、マネーや人材の集積地になる。日本市場の有望なファンダメンタルズに基づいて投資するのが重要だ。円安だからと言って投資するのは間違っている。(シンガポールの投資会社CEO)」
|
|
|
|
|
|
|
■[消費]
|
|
パワーカップル[日経トレンド]
|
|
|
■[定借]
|
|
マンション販売時説明[週刊住宅]
|
|
|
|
|
マクロミル社調査では30歳〜59歳男女18,919人中パワーカップルは172人、僅か1%です。ここでのパワーカップルとは30-59歳既婚男女、世帯年収1,400万円、個人年収700万円以上、夫婦とも仕事あり。その該当者を抽出した結果です。パワーカップルVS単に30-59歳既婚カップルは、平均世帯年収1700万円VS658万円、個人年収1044万円VS422万円、月小遣い9.1万円VS3.2万円。毎月使う金額は、外食に3万円VS1.6万円、趣味に2万円VS0.9万円、オンライン電子書籍購入7千円VS5千円、店頭での書籍購入4千円VS5千円。外食と趣味にお金を使い、電子書籍を買うが本屋では買わない。ベンツが好き、Facebookが好き、バーバリーが好き、オメガが好き、が目立ちます。1億円超のタワマン主要購入層です。
|
|
三菱地所が港区南麻布で26戸の定借マンションを販売しました。天井高は一部基準階の1.5倍の4.5m。定借の対象となる借地(地主は宗教法人)の期間は50年。さて、東京都心の新築定借マンションは期間70年が今や主流か?天井高1.5倍でも利用可能期間0.7倍の物件です。定借マンションは所有権マンションの8割程度が多かったとか。それは70年か50年か。両社の価格差は幾らなのか。販売時に「近隣では定借期間70年が多いですが本物件は50年です」とチャンと説明するのか。顧客はそれをどう受け止め、期間差20年をどのような価値観として見て納得して購入するのか。興味津々です。
|
|
|
|
|
|
|
■不動産]
|
|
神宮外苑再開発[週間ダイヤモンド]
|
|
|
■[金融]
|
|
Googleが変えた金融行政[銀行法務]
|
|
|
|
|
神宮外苑、秩父宮ラグビー場、イチョウ並木の神宮外苑再開発。当初案にあったスポーツ施設が消され三井不動産「事務所ビル等」が加えられたとか。興味深いのは容積率移転とその対価です。球場などの余剰容積率を三井新築ビルと隣接の伊藤忠本社新築ビルに移転とし、専門家がその対価を勝手試算。伊藤忠ビルは元々700%、余剰容積率450%買い取って1150%のビルに。さて「余剰容積率をいくらで買うの?」容積率450%分は床にして18,000坪相当。収益還元で総額800億円、坪当たり450万円。三井不動産分は500億円、両社計1,300億円です。現状での土地価格が坪3,000万円(路線価の1.3倍として)。その容積率が700%なので容積100%当たり約430万円になります。それなら450万円も妥当価格。
|
|
遠藤俊英氏が2018年に金融庁長官になり金融行政が変わりました。金融庁が一方的にルールを定めて検査をする一方通行から、「金融庁と金融機関の対話」により金融機関が自分事として自分たちのあり方やビジネスを変えるように、と変わりました。
きっかけは遠藤氏が外部勉強会でGoogleを見学したことです。それはチームでの上司と部下の対話。それがGoogleの生産性を上げる秘訣でした。部下の成長実現のため、心理的安全性を確保して、部下が主役となって話す。上司は話さず応援するような形で受け入れる。それを継続する。対話と議論は違う。これが金融行政における対話の導入につながりました。そして金融検査マニュアルの廃止にまで至ります。
|
|
|
|
|
|
|
■[金融]
|
|
ゼロゼロ融資[日経・ニッキン]
|
|
|
■[不動産]
|
|
市役所が間違い[日経アーキテクト]
|
|
|
|
|
ゼロゼロ融資の返済開始。でも業績は上向かず資金繰りに行き詰まり。コロナでの支援効果が薄れ企業倒産が増加に転じました。コロナ倒産、6月は前年45%増加200件、3月205件に次ぐ高水準。1〜6月計は1015件で前年比32%増となり、倒産件数全体の3割強。「ゼロゼロ融資の返済ピークは2023年6〜8月(新潟県信用保証協会)」、県内信金信組勉強会では「手をこまねいていては、多くの企業が倒産しかねない。早めの経営支援が不可欠」と認識一致。滋賀県信用保証協会ではゼロゼロ融資の返済本格化に備え管理が手薄の顧客への訪問開始。ゼロゼロ保証残高は5月末で2382億円。3割は措置期間が2年超3年以内で2023年から返済開始です。@2023年に返済開始Aプロパー融資が無いB保証残高1億円以上C正常先だが低格付け、のすべてに該当する1041社に訪問を始めました。
|
|
市役所が道路敷地の境界を間違えて賠償。2mセットバックの道路中心線、道路境界線はどこか。神奈川県藤沢市は指定道路調書でそれを公開。それに従い2018年戸建住宅を新築。しかし、市の調書が間違いでした。正しい道路境界線は、敷地55cm内側。新築住宅は道路と敷地にまたがって建築され、敷地55cm分が減り建ぺい率、容積率ともに超過。市は住宅所有者に2,300万円賠償しました。
|
|
|
|
|
|
|
■[不動産]
|
|
中古・新築マンション[日刊不動産]
|
|
|
■[賃貸]
|
|
オフィスの付加価値競争[日刊不動産経済]
|
|
|
|
|
21年度の首都圏賃貸マンション募集家賃はシングル向け30u以下は全エリアで前年比下落。大型ファミリー向け70u超は23区を除き5%以上上昇。都下、埼玉県の大型は15.7%・12.9%上昇。4月の中古マンションの売出希望価格(70u)は23区で前月比0.2%・前年比8.3%上昇の6,795万円で22ヶ月連続上昇。首都圏すべてプラスで0.6%・16.6%上昇4,688万円で12ヶ月連続。首都圏新築マンション販売は好調、初月契約率は70%台、在庫は昨秋以降ほぼ5,000戸台で推移し2015年以来の低水準が続きます。
|
|
「レンタブル比の最大化優先は終わった。共用空間の付加価値によって他との差別化」21年6月竣工東京駅前、常盤橋タワーは、1,490uの共用空間、昼食時は社員食堂。座席数500、一日1,000食。「自前社員食堂を用意できる企業は限られ、オーナー側で用意すればキラーコンテンツ」22年7月竣工、東急不動産の九段会館テラスには、健康がウリの食堂「九段食堂」。8月竣工の東京ミッドタウン八重洲ではフィットネスやラウンジ等のテナント企業向け施設を7階と12階に配備します。中規模オフィスのレンタブル比は80〜90%ですが、20年6月竣工の虎ノ門のビルは62%です。最上階ワンフロア全てが天井高6mの共用ラウンジ。各階にはテナント専用のバルコニー。
|
|
|
|
|
|
|
■[税務]
|
|
税務署の回答を信じ課税処分される[税務通信]
|
|
|
■[金融]
|
|
中小企業庁は個人保証なくしたい[ニッキン]
|
|
|
|
|
その会社はインド法人への契約対価の支払について「源泉徴収は必要か?」を悩み、照会文書と口頭で税務署に照会。税務署の担当者は国税局に照会文書を送付し「源泉不要」と口頭で回答を受けた上、担当者は「源泉不要」と会社に口頭で回答します。数年後にこの会社に税務調査が入り税務署の回答は誤りで課税処分されました。会社は納得いかず争って国税不服審判所へ。過去の最高裁判決には「少なくとも、税務官庁が納税者に信頼の対象となる公的見解を表示し、その信頼に基づいて行動した」のならチャンと考慮すべきとあります。しかし、税務相談は単に参考のための行政サービス。税務署長等の権限のある者の公式見解の表明でない限り、信頼の基礎となる公的見解の表示にあたらない。よって、課税処分は問題無し。税務署長の公印付の回答書でない限り、税務署を信じたあなたが悪い。
|
|
経営者保証ガイドラインによる個人保証の解除要件を債務者に具体的に示すようにと検討します。解除要件は@資産所有に関し法人と経営者を明確に分離A法人のみの資産収益力で融資返済可能B金融機関への財務情報の開示です。経産相調査では経営者はこの説明を受けていません。43%が、この3要件を満たしているのにです。金融機関はちゃんと積極的に説明しろ。中小企業庁は3要件をより明確化します。金融機関にとっては経営者個人保証が未だにあたりまえ。ガイドライン8年経過、「顧客本位の業務運営をしろ」と金融庁が指導をして5年も経つのに。金融機関の「顧客本位」はどういうものなのか、疑問です。
|
|
|
|
|
|
|
■[住宅]
|
|
東京23区ワンルーム[住宅新報]
|
|
|
■[M&A]
|
|
両手仲介は利益相反?[週間ダイヤモンド]
|
|
|
|
|
家賃引き上げできないのに物件価格値上がり(利回り低下)です。狭いワンルームは嫌われ、単身者は賃貸から実家に戻り、ワンルームには厳しい状況です。開発業者は23区から横浜や川崎へ。2021年中古流通トップ10は全て23区、同年の新築流通は横浜川崎がトップ10の内で4。「本当は23区内で新規開発をしたいが利回りが取れるエリアに逃げている」。新築流通1位の江東区は平均25.77u2945万円、2位は大田区25.91u3124万円です(23区は例外を除き条例で最低面積25uが基本。神奈川県は自由)。3位の横浜市南区21.94u2473万円、5位の川崎市川崎区は23.09u2536万円。安くしたけどもっと狭くして「利回り5%取れますよ」。8位の横浜市中区23.96u3036万円、10位の川崎市中原区24.35u2988万円。狭くなっただけ。
|
|
M&Aには、売り買い両方から仲介手数料を取る仲介型(両手仲介)と双方が代理人(ファイナンシャルアドバイザー)を
付けるFA型(片手仲介)があります。上場企業M&AはFA型、中小企業は仲介型です。中小企業127万社が後継者未定M&Aへ。河野太郎大臣は「双方から仲介手数料を取る仲介は利益相反行為になる可能性があると中小企業庁も指摘している。」M&A大手3社社長は「中小企業のM&AはFAによる利益のぶつかり合いというより調整」FAを付けて事業継承がうまく行っているビジネスモデルの仲介会社はおそらく1社もない」「中小企業は価格だけではない。経営の安定や従業員を考え判断」
「会社の名前を残したい」「娘の結婚まで社長で」と売り手の条件は様々で、調整による仲介型しかない。
M&A仲介のストライク社は、従来買い手がいるかいないか不明でも着手金100万とか300万。それを着手金不要にし、具体的な買い手が出現したら報酬発生に。これにより毎月30社だった売り手企業数は50社に増えました。
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
■[行政]
|
|
使用料なしで営業40年[産経新聞]
|
|
|
■[賃貸]
|
|
玄関ドアスコープ[読売新聞]
|
|
|
|
|
浅草仲見世と浅草寺手前で交差する伝法院通り。ここの土産物店等32店舗敷地は「区道」。40年前に当時の区長が「地代はいらない」と言ったそうな。商店街側によると辺りは戦前からのバラック露店で1977年には整備計画です。区とのやり取りを経て一度立ち退いて、整備後に営業可能との認識で、各店100万円負担して店を新たに建てました。当時の記録は無く道路占用許可も使用料もありません。区は個別に立ち退きを求めるも全店が拒否です。区は明渡し、店の撤去、これまでの占用使用料相当額の支払を求め提訴です。店の下には区管理の雨水処理の下水道が通っており「メンテナンスもできない」。時効取得は出来ないか?私道ではなく公道なので難しいそうです。
|
|
外から中は見えない。光を屈折させる魚眼レンズだから。外から単眼鏡をあてると光の屈折が相殺され中が見通せるらしい。起訴の男はスマホ動画で撮影、「仕事帰りに覗いていた」、中の女性は気が付きません。これは氷山の一角。室内全てが見渡せるワンルームは危険。映像はすぐにネット流出します。内側の覗き口用のカバーが市販され、カバー付きのドアも普及してきています。対策は必須です。
|
|
|
|
|
|
|
■[建築]
|
|
アスベスト被害[日経アーキテクチュア]
|
|
|
■[税金]
|
|
正月のセスナ機は何をする[納税通信]
|
|
|
|
|
1990年から市立体育館で設備管理業務、肺がんで2005年退職、2013年死亡。体育館機械室は吹付アスベスト等が劣化して剥落し粉状で床に落ちました。遺族は体育館所有者である北九州市と雇用主会社に3500万円の損害賠償請求。福岡地裁は公共建物は通常有すべき安全性が必要との過去の最高裁判決に従い、連帯して2600万円支払え。高裁に控訴。公共建築物だけではありません。大阪高裁2014年、建物の所有者兼賃貸人に民法717条の工作物責任を認めました。工作物責任は無過失責任、中古で買った物件でも責任あり。建物所有者がアスベスト除去、封じ込め等を行わずに放置なら損害賠償責任です。
|
|
今年の元旦、調布飛行場を離陸したセスナ機3機は、あちこちを舐めるように行ったり来たり。1機は新宿区、三鷹市等。2機目は習志野市、船橋市等。3機目は横浜市、川崎市等。翌2日は川越市等。建物固定資産税評価額は元旦時点の現況です。一年分の増築改築を空撮チェック。
|
|
|
|
|
|
|
■[建築]
|
|
トイレがない、給湯機がない[週刊住宅]
|
|
|
■[住宅]
|
|
「五つ星」マンション[バードレポート]
|
|
|
|
|
LIXILは2022年4月受注分からトイレを最大33%値上げ。原材料の高騰が影響、アルミ、銅など様々な物資が価格高騰でトイレも値上げへ。現場からは着工が間延びとの声。ベトナム工場がコロナ操業停止、再開後はコンテナ不足と運賃高騰。国連によるとコンテナ代高騰で世界の輸入価格は11%上昇した。一部給湯器は3月までメド立たず。解消は3月以降、エコキュートは読めず、正常化は8月以降。住宅用木材もカナダの水害寒波で物流停止。去年5月ウッドショックで木材先物急騰し、夏に急落、また急騰しているとのこと。
|
|
国の「マンション管理計画認定制度」、その業界団体の「管理適正評価制度」が4月にスタートします。管理の見える化となり、管理「5つ星」マンション出現、マンションチラシに「五つ星」の文字が躍るはず。制度不参加での「星なし」も容認。「申請したけど全然ダメ」とならぬよう事前確認制度や販売前新築マンション予備認定制度も。
「30年計画、大規模修繕最低2回、最終年度借入金なし」の高ハードル、管理組合の輪番制理事には荷が重く、管理会社の言いなりや過剰計画・過剰工事もあり得る。新築マンションは「五つ星」にして売り切りたい。修繕費はどうせ買い手負担だしと、新築は「五つ星」に向かう?
|
|
|
|
|
|
|
■[住宅]
|
|
駅まで徒歩5分所要時間[不動産経済通信]
|
|
|
■[賃貸]
|
|
コロナでの家賃減額[金融商事判例]
|
|
|
|
|
最も近い分譲建物と最も遠い建物への時間併記へ。「東京駅まで30分」・・・ラッシュ所要時間の明示へ。「ハイツ銀座通り」・・・街道名は従来物件が面していないといけなかったが、直線50m以内ならよしとなる。2022年度中施行見込み。不動産公取連合会の規約変更です。
|
|
旧民法危険負担・・・「当事者双方の責めに帰す事が出来ない事由によって債務を履行することが出来なくなった時は、債務者は反対給付を受ける権利を有しない」だから新型コロナで和食ダイニングの店舗利益が90%減少したので、法に定める危険負担により賃料支払い債務も90%減少していると賃借人は主張します。裁判所は「利益が減少したとしても、その減少の割合に応じて、貸室を使用収益させる債務が消滅するものと解することは出来ない。緊急事態宣言が出されたことなどをもって、本件貸室が使用不能となったと評価することも出来ない。(2021.7月東京地裁判決)
|
|
|
|
|
|
|
■[住宅]
|
|
バブルを超えたマンション価格[週刊住宅]
|
|
|
■[金融]
|
|
30歳代は頭金ゼロ[日経]
|
|
|
|
|
首都圏新築マンション2021年度上期平均は6702万円、1991年の6137万円越え(不動産経済研究所調査)。バブルの都心部は数億円新築も出ましたが少数で、都心は中古主体。新築の主戦場は郊外で、多摩や千葉のニュータウンでも新築3LDKが6000万円台でした。首都圏全体の価格更新には郊外での値上がりが必要で、今回も郊外の値上がりです。3000万円台3LDKが姿を消して、郊外でも4〜5000万円台が主流で、準都心部と郊外部の価格上昇で首都圏平均価格が上がった、とのこと。
|
|
ある地銀「昔は転職後3年は融資できない、今は半年で融資も」。共働きパワーカップル増でペアローンも拡充。「フラット35」平均ローン期間は33年、平均40歳、完済は73歳です。10年で3年完済年齢が遅くなりました。晩婚化で住宅取得も遅くなり住宅価格上昇です。かつては将来の金利リスクや金利負担を軽減するため、こまめに繰り上げ返済。今はなるべく現金を手元においておき少しずつ返済。かつては頭金2〜3割を自助努力で準備するもの。しかし今は諸経費まで含む「フルローン」増加、30歳代世帯は頭金ゼロ〜1割が3分の2。価格高騰、低金利、ローン減税で「借入高額でも税控除も大きくなるので買い時」。金利が1%を下回る場合、ローン減税は逆ザヤとの声が財務省から上がる。
|
|
|
|
|
|
|
■[賃貸]
|
|
水害対策の賃貸住宅[日経]
|
|
|
■[住宅]
|
|
新築戸建に太陽光発電[日経]
|
|
|
|
|
大東建託の対水害賃貸住宅は、災害時には1階水没が前提。3階建て参考モデルは2階バルコニーでボート避難。1階は2階居住空間と切り離して、事務所やテレワーク空間あるいは駐車場。コンセントは漏電対策で天井に設置です。「ゼロメートル地帯」葛飾区では「浸水対応型市街地構想」・・・水が引くまで2週間程度は最低限の避難生活が出来るよう市街地を30年かけて整備する。平時は水に親しむ空間で、浸水時に避難拠点となる建物を整備。その避難拠点の1階は柱だけの空間で駐車場やフットサル場等。2階はライフラインを支える機械電気室や巨大備蓄庫となる商業施設。浸水時には階段が船着き場に。
|
|
国交省、環境省、経産相は専門家会議で「2030までに新築戸建住宅の6割に太陽光発電システムを導入」。前回会議では目標値は設けませんでした。それを「大いに失望」と突き返され再提出。それがこの数値目標6割です。義務化は見送りましたが目標化となりました。「将来、設置義務も選択肢の一つとしてあらゆる手段を検討」との一文が入りました。また、2025年に住宅と小規模住宅を対象に省エネ基準適合を義務化します。これで全ての新築住宅が義務対象です。東京都の小池都知事は9月に都内の新築住宅での太陽光発電設備設置の義務付けを検討すると発表しました。詳細はこれからですが、国が義務化しないならと東京都では義務付けです。
|
|
|
|
|
|
|
■[住宅]
|
|
売値を7%上回る指値[日経]
|
|
|
■[仲介]
|
|
仲介業務の銀行解禁を棚上げ[ニッキン]
|
|
|
|
|
NYの狭いアパートを抜け出してコネチカット州の家を買います。「物件が不動産サイトに売りに出た日に連絡を入れたが、既に6人の買い手が。家を見る暇もなく、翌日、売値を7%上回る金額を提示して落札」米30年住宅ローン金利は昨年8月に3%割れ。高信用力の人向け融資は前年比75%増でしたが最も低い人向けは、金利低下でも23%減。アジアもマンション中心に住宅価格が高騰していますが、東京都心マンションの高騰度合いは低いほうらしい。「海外の投資用物件を買いつくした後に海外投資家が行きつくのが日本」とのこと。
|
|
銀行の不動産仲介業務の解禁は地銀協の要望。事業承継再生や公的街づくり案件限定でもいいからと2005年から要望を続けます。金融庁は「検討する」が直ちに解禁は困難と繰り返します。2020年9月に金融庁が銀行業務見直し作業部会を立ち上げますが、不動産仲介業務は早々に議論の対象外に。全宅連は自民党金融調査会で解禁検討議論を受け素早く反対決議。ある地銀幹部は「今後10年は何も変わらないだろう」。不動産仲介はダメでも銀行に地域商社は可能。国産木材のマッチング仲介。近畿の信金が木材売買の仲介をし、商談16件です。
|
|
|
|
|
|
|
■[宅建]
|
|
国土交通省は宅建士常駐義務廃止[日経]
|
|
|
■[金融]
|
|
コロナ救済ゼロゼロ融資[ニッキン]
|
|
|
|
|
オンライン在宅でも業務体制確保なら事務所常勤扱いです。宅建業法で専任は事務所常勤ですが、「IT活用等により適切な業務を出来る体制を確保、宅建業者の事務所以外において通常の勤務時間を勤務する場合を含む」へ変更。マンション管理業者も同様の措置をうける。コロナ禍特例で認めていたものを平常時の取り扱いとしたものです。
|
|
企業格付けが低い企業ほど利用率が高く、銀行は本来貸せない企業に貸し込みました。「政府は企業に生き残ってもらえるようにゼロゼロ融資を打ち出したのにゼロゼロ融資が廃業準備の余裕を作った(金融庁幹部)」。借り手は「返済が厳しくなっても金融機関は簡単に取引をやめないはず」と高をくくります。今は選挙前で資金繰りひっ迫と選挙が重なれば・・・。自民党幹部はゼロゼロ融資再開の必要性確認を金融庁に指示。
|
|
|
|
|
|
|
■[開発]
|
|
第二の二子玉川目指す[日経MJ]
|
|
|
■[金融機関]
|
|
コロナ焼け太りの地銀[日経ビジネス]
|
|
|
|
|
二子玉川は1960年代に高島屋SC等を中心に東神開発等が開発成功した街づくりです。流山を「第二の二子玉川」に。駅前にSCオープンさせ駅前公園広場の運営を流山市から受託しました。東神開発とは?高島屋社長のインタビュー記事、「百貨店の面積は大きなものは要らなくなります。百貨店が主だった高島屋グループは、東神開発(デベロッパー)が主になります。グループがどの方向へ向かうかも東神開発が担います。高島屋は東神開発の巨大なテナント」Jフロントリテイリングは脱・百貨店への変革中です。旗艦店の銀座松坂屋は100%賃貸物件のGINZA
SIXに。2019年開業の大丸心斎橋店は65%が賃貸です。「一番重要なのはデベロッパー戦略。保有不動産を生かしながらポートフォリオ変革を成し遂げたい。(同社社長談)
|
|
ゼロゼロ(無担保無利子)コロナ融資で地銀業績絶好調。金利分は行政から貰えるし、倒産なら信用保証協会負担。2020年度の保証付き融資額は前年比3.9倍。倒産件数は30年ぶりの低水準。企業はゼロゼロで借りてそのまま預金し、地銀はその資金を株高背景での運用で回して大儲け。政府主導1年返済猶予のコロナリスケ。1回目1年リスケが終わり2周目リスケ申請突入の動き。リスケで倒産は低水準、ゼロゼロ返済据置期間(最長5年だが6割は1年)到来でこれもリスケか。
|
|
|
|
|
|
|
■[金融]
|
|
老後2000万円問題は解決?[産経]
|
|
|
■[企業]
|
|
スーパーゼネコン4社[東洋経済]
|
|
|
|
|
2017年版家計調査で高齢者夫婦赤字が月5.5万円、65歳からの30年間で1980万円不足する問題です。「2000万円不足」は狙い通り便利な営業トークになります。この問題が昨年解決しました。2020年度版家計調査では、僅かながら月1110円の黒字となりました。30年間で40万円の黒字、もはや貯蓄や投資は不要です。理由は2020年はコロナで支出が減ったからです。
ただ、同じ計算で2018年版なら1500万円不足、2019年版1200万円不足と減り続けます。しかし誰もそれを語りません。証券業界、保険業界そして不動産業界どの業界も「2000万円不足」の方がありがたいからです。
|
|
「現状は厳しい。昔のように全員が安値で叩き合っているわけではないが、五輪繁忙期から一転、一部で競争が激しくなり、大規模案件はスーパーゼネコン同士の叩き合い状態です。「工事量は減り、限られたパイの受注競争と値段競争。安く受けるので採算確保は難しい」。20〜30億円クラスの民間案件にスーパーゼネコンが参入、3億円位の小型入札にもスーパーゼネコンがチラホラ(中堅ゼネコン談)。スーパーゼネコンが入ることもあるが、中堅ゼネコンが安い金額で突っ込んでくるケースも(大手ゼネコン談)。
バブル後やリーマン後に赤字受注に走ったゼネコン、いつか来た道なのか。
|
|
|
|
|
|
|
■[働き]
|
|
ウォ−ル街オフィス回帰[日経]
|
|
|
■[住宅]
|
|
アパートオーナーの修理義務[東京新聞]
|
|
|
|
|
昨年春から一部職種を除いて全面在宅勤務。このままだと若手が育たず企業文化が弱体化と、JPモルガンチェースは7月に全従業員が交代制でオフィス復帰、ゴールドマンサックスは6月14日までに全従業員原則オフィス勤務、ブラックストーンはワクチン接種を終えた運用担当者は6月7日からオフィス勤務。グーグルは1週間に2日だけ勤務場所を自由に選べます。
|
|
東京八王子で築8年3階建アパートの階段が崩落して58歳の女性が死亡した。設計では鉄骨造でしたが踊り場は木材で鉄製階段をL 字金具とビスで固定。木材の部分が腐食しました。施工会社の則武地所は2000年創業で主にワンルーム用3階建共同住宅を手がけていました。業務上過失致死で家宅捜査を受け自己破産。安い建築で投資効率が高いとして個人地主から直接受注していた。弁護士などによると賃貸物件57軒で外階段が腐食しており、所有者に調査と修理を求めます。自己破産したので会社としての対応は困難となるようだ。アパートオーナーの費用負担です。
|
|
|
|
|
|
|
■[別荘]
|
|
コロナ禍の軽井沢[日刊不動産経済通信]
|
|
|
■[賃貸]
|
|
ホテルに暮らす[全国賃貸住宅新聞]
|
|
|
|
|
「物件購入の反響は前年比250%の増加、成約は150%以上増加した。富裕層だけでなく、会社員の新規顧客も増えた」「20年度は軽井沢の物件問い合わせが19年度の3倍増えた」。
「ローンを組む客が3割に増えた」「今まで少なかった現役世代である30〜40代の関心が高まっている」「旧軽井沢エリアなどでは1億円を超える高額物件が相対で取引される事例もある」が「地元の有力不動産会社が強く、他からの新規参入は難しい」市場のようです。首都圏からのアクセスのよい軽井沢、今後もますます注目されそう。
|
|
帝国ホテル30泊36万円プランは「ホテルに暮らすように滞在する」。洗濯乾燥機や電子レンジ付の共同利用スペースを新設します。「こんなに安いの」と完売。ニューオータニ、京王プラザホテル、大阪リーガロイヤルも追随。ホテルと賃貸住宅の境界が消えます。HISの「変なホテル」の「ホテル暮らし体験プラン」。西葛西のホテル1ヶ月12万円は、1泊5000円程度の普通のビジネスホテル。ホテルかアパートか。賃貸アパートchintaiネットには「ホテル暮らしコーナー」があります。世田谷区の温泉旅館「離れ」は1〜3ヶ月滞在プランで月30万円から。本館の温泉付き大浴場が利用可能です。
|
|
|
|
|
|
|
■[金融]
|
|
過剰貯蓄で世界は?[日経]
|
|
|
■[企業]
|
|
東証一部資本金1000万円[バードレポート]
|
|
|
|
|
コロナで増えた個人貯蓄、富裕国21カ国の2020年1-9月貯蓄額はコロナがなければ3兆ドルのはずが6兆ドルに。これは21カ国の年間消費の10分の1に相当します。特に米国は200兆円追加対策で過剰貯蓄はGDPの10%を上回りそうです。この貯蓄が一気に使われればGDP10%成長のはず。ゴールドマンサックスは、米国ではこの貯蓄の支出がGDP成長を2%上乗せすると予測します。OECDは先進20カ国の予測成長率6.2%と上方修正します。欧州ではコロナ支出をしなくなった結果として貯蓄増です。日米と違います。日米は給付金多額配布による貯蓄増なのでコロナ後に消費されます。大盤振る舞い米国は「パンデミックが下火になるにつれ経済回復ベースで他の国を大きく引き離すだろう」とのこと。米国は好景気インフレへ。
|
|
JTBが資本金23億円から1億円へ。スカイマーク、毎日新聞、吉本興業・・・。資本金1億円以下なら中小企業として税制メリットがあります。外形標準課税の主旨は「赤字企業にも広く税負担を」。主旨に反しても税法違反無い限り課税不可。税法が基準1億円とした時点から想定された課税回避策なのでJTBは心配不要。普通の非公開会社はこの1億円を意識します、と言うか既に意識して資本金を決めています。さて、TATERU社の株主総会議案から「資本金を72億9千万円のうち72億8千万円を減少し、減少額全額をその他資本剰余金に振り替え、減少後の資本金の額を1000万円とします」東証一部の企業でも資本金1000万円です。(弊社と一緒)
|
|
|
|
|
|
|
■[住宅]
|
|
テレワーク特需[週刊住宅]
|
|
|
■[住宅]
|
|
首都圏中古マンション[日刊不動産通信]
|
|
|
|
|
熱海の不動産会社の電話は鳴りっぱなしの多忙さらしい。熱海では、従来の中心顧客層の別荘目的60代以上に加えテレワーク30〜50代の来店増。10月の問い合わせ数は前年比2.5倍、4〜5年前価格の1.5倍の物件も。不動産会社は数年続くバブルとはならず半年くらいで収まると予想します。マンション売れ筋は、温泉付き70〜80uで2〜3000万円です。成約物件数は1.5倍、価格は1〜2割上昇。定住ではなくテレワーク下のセカンドハウス需要です。熱海市は補正予算で通信環境の整備を進め、補助金でホテル旅館のシェアオフィス化、ベンチャー誘致に積極的です。熱海市長は「不動産の活況は経済効果に繋がる」とのこと。
|
|
売れていないのではありません。成約価格は4ヶ月連続上昇、買い需要旺盛にもかかわらずモノがありません。新規登録件数は前年比18.5%減、16ヶ月連続前年割れ。そのため在庫件数は前年比18.9%減、13ヶ月連続前年割れ。前月比では7ヶ月連続減です。売主は「わざわざコロナ下で売らなくても・・・」、買主は「今欲しい」。物件消滅し価格上昇、成約件数は減ります。不動産会社にとっては頭が痛い。
|
|
|
|
|
|
|
■[住宅]
|
|
グリーン住宅ポイント制度[日刊不動産通信]
|
|
|
■[相続]
|
|
アパートローンは危ない[週刊住宅]
|
|
|
|
|
家具購入最大100万円分ポイント付与されます。新築住宅は、太陽光パネルや断熱材でのエネルギー消費実質ゼロの省エネ新築住宅なら40万ポイント、更にその住宅で(1)東京圏から地方移住(2)子供3人以上の世帯(3)三世代同居(4)災害危険区域からの移転なら60万ポイント上乗せして100万ポイントになります。1戸40u以上の省エネ新築賃貸住宅も対象、1戸10万ポイントで戸数制限なし。中古購入やリフォームも対象。ポイント利用で家電家具の購入の他、テレワークの為の個室化や防音対策など追加工事も可能です。政府は第3次補正予算案で予算1100億円を計上しました。東京23区の企業に通勤する東京、千葉、埼玉、神奈川の住民が地方へ移住する場合にもポイントを上乗せとなります。
|
|
格付け会社ムーディーズは「相続放棄の増加が特にアパートローンの信用力にネガティブに作用」「2011年以降、死亡者数に対する相続放棄申述受理数の割合が継続的に増加」なので相続放棄が原因の貸し倒れが過去10年間増加し、この傾向が続くという。同社が格付けするアパートローン証券化での債務者は5割が60〜80歳、平均寿命が男性81、女性87なので、向こう数年間で多くの債務者相続が発生し、貸し倒れリス直面する可能性がある。なお住宅ローン証券化商品は団信付きなので相続放棄の貸し倒れリスクはなしです。
|
|
|
|
|
|
|
■[相続]
|
|
マイナンバー紐づけ[バードレポート]
|
|
|
■[賃貸]
|
|
テナント引き留め[東洋経済]
|
|
|
|
|
故人のマイナンバーで銀行口座を探せます。2021年に法案国会提出、2024年度スタートです。銀行に口座開設時に顧客からマイナンバーを求める義務を果たします。なお国民への告知義務はなし。相続人がマイナンバーで照会すれば預金保険機構を通じて銀行が故人の口座所在を確認し、金融機関は預金保険機構に回答します。法定相続人には便利に、税務署にはもっと便利に。
|
|
グリーは六本木ヒルズから別のビルに転出予定でしたが取り止めに。契約違反による先方へ払う違約金は7億円。森ビルの提案を受け「中長期的な経済合理性の観点から検討を重ねた結果」とのこと。六本木ヒルズ内の別のビルへ移転となりました。森ビルはグリー引き留め成功です。違約金を上回る好条件を森ビルが提示した。。。?コロナでオフィスビル需給は一変しました。慰留してでも大口テナントの退去を回避します。
|
|
|
|
|
|
|
■[住宅]
|
|
外廊下の床抜け[毎日新聞]
|
|
|
■[住宅]
|
|
高気密住宅台風対策[日経アーキテクチャ]
|
|
|
|
|
苫小牧市の築26年の2階建アパートで、女性4人と0歳児が3m落下しました。物件オーナーは東京在住。管理会社は劣化をオーナーに伝えていて、2019年9月には老朽化警告文を送ります。返答なく電話をすると「金額も大きいので検討する」再度書面にて伝えるも音沙汰なし。そして転落事故が発生しました。2月に逗子市で分譲マンション敷地内の斜面崩落で市道を歩いていた女子高生が土砂に埋まり死亡した事故がありました。遺族は管理会社の代表者を業務上過失致死の疑いで、マンションの住民40世帯を過失致死の疑いでそれぞれ刑事告訴しました。1.2億円の損害賠償もマンション所有者に対して求めます。瑕疵があれば所有者は無過失でも責任を負います。
|
|
長野県では2019年10月の台風19号で複数の高気密住宅が基礎ごと浮き上がり流されました。住宅に浸水しても建物内部に空気があるので浮き上がりイカダのように流れました。そこで一条工務店は浮かせて守る対水害住宅を売り出します。建物の四隅に係留用の柱を立て、基礎付建物と柱をワイヤーで繋ぎます。浸水すればその位置で浮き上がり、水が引けばほぼ同じ位置に着地する仕組みです。浮上させない対水害対策は、浸水が一定の深さになると注水口から建物基礎内に水を流入させ住宅を重くして浮き上がらせません。どちらが良いか?
|
|
|
|
|
|
|
■[売買]
|
|
売れ残りマンション管理費[バードレポート]
|
|
|
■[賃貸]
|
|
管理手数料定額化[全国賃貸住宅新聞]
|
|
|
|
|
売れ残りマンションは売主所有なので、売主に管理費修繕積立金の支払義務があります。関西東海地区のマンション大手プレサンスは「一定期間の管理費を免除するという管理規約を作り、買主に同意させている」。買ってから気付いても後の祭り。管理組合が訴訟をしても買主承諾の管理規約なので有効だと裁判所。但し、管理費等免除なら債務免除益だとして国税局も関心を寄せているらしい。
|
|
家賃の3〜5%が相場のアパート賃貸管理会社の管理手数料引き下げの動きです。例えば一戸1,000円など一律への動き。安さを追求し管理戸数増を狙います。収入は落ち込みます。ある管理会社は入居者更新料は大家と折半でしたが、すべて管理会社が受け取ることになりました。大家から見れば数年に一度の更新料より確実に毎月の手数料が下がる方がうれしい。
|
|
|
|
|
|
|
■[売買]
|
|
テレワークで湘南人気[週刊ダイヤモンド]
|
|
|
■[コロナ]
|
|
コロナが3年続いたら[東洋経済]
|
|
|
|
|
都内購入予定者が湘南エリアへ流れます。ある調査では湘南エリア購入層のコロナ前予算5,000万円がコロナ後は6,000万円にアップとか。藤沢新築マンションはコロナ前来場者は地元6割で県外4割、コロナ後は逆転の地元4割県外6割へ。同じ予算でも2〜3駅ずらし仕事用に1部屋増やそうという人が増えています。都内側から多摩川を渡り川崎市や横浜市へ場所の移動が起きています。軽井沢や伊豆高原などの別荘地も上がる気配あり。
|
|
大前研一は「コロナすぐ終結」は甘い。経営者は最悪の事態に備えた事業計画プランBを策定せよ。今の状態が3年続くなら。。。ワクチンは成否不明だし全世界での接種には3〜4年かかる。その間移動制限が続けばもとには戻らない。金融緩和が続いてハイパーインフレも。打撃を受ける産業は数知れず。航空、鉄道など移動関連、インバウンド低価格ホテル観光産業、外食産業、オフィスビルなどなど。EC、デリバリーサービス、遠隔診療、遠隔教育などオンライン化は避けられず。ゼロベースのビジネスモデル開発が必要となる。
|
|
|
|
|
|
|
■[住宅]
|
|
テレワーク[日経]
|
|
|
■[賃貸]
|
|
コロナ家賃滞納[全国賃貸住宅新聞]
|
|
|
|
|
日本ヤフーは社員7000人のうち95%に「ほぼ完全テレワーク」恒久化しました。在宅手当月7000円支給。同時に100人超の社外副業人材を受け入れます。募集3週間で4500人の申し込み。ヤフー社員も副業へ。(日経産業新聞)テレワークやAIの仕事はく奪で、思いやりの希薄化が進みます。米国ではIBMやヤフーがテレワークを廃止し、グーグルやアップルはオフィス勤務が一般的で、加えて新オフィス、無料の社員食堂、多様なサークル活動で出社したくなる雰囲気作りをしています。コロナ在宅社員の6割が「効率の低下」、効率上昇の社員は3割に過ぎないことが分かりました。アマゾンは米6都市で技術職や管理職のホワイトカラー3500人を追加採用。オフィスは東京ドーム2個分のオフィス拡張に1500億円を投じます。勿論出社が前提です。やはりオフィスは必要か。
|
|
家賃保証件数55万軒の家賃保証会社ジェイリーズ社によると家賃未払者に代わっての代位弁済率は3月7.1%、4月7.3%、5月7.4%、6月7.1%。4・5月は少し増えたが6月には戻ったとのこと。「増えたという実感は小さい」、6月の低下は「住宅確保給付金の申請をする人が増えたのではないか」
10万件のイントラスト社、「5月の頃に0.5%程悪化したが、6月には元の水準に戻った」。
54万件のカーサ社、滞納は3月10.9%、4月11.1%、5月11.5%「影響は極めて限定的」
賃貸住宅のコロナ滞納はあまりないようです。
|
|
|
|
|
|
|
■[売買]
|
|
晴海フラッグ入居延期[毎日新聞他]
|
|
|
■[賃貸]
|
|
オフィス賃貸市場[日経クロステック]
|
|
|
|
|
晴海フラッグは4145戸。入居2023年3月予定が五輪延期で引渡日不明に。1年延期なら4年後の新築物件に。2019年7月と11月の第1期販売は940戸、手付金全額返還での契約白紙撤回可能に。引渡予定日決定後の白紙撤回も可能に。コロナで社会は一変、住宅市場不透明。そして第1期分に白黒つけないと第2期以降の販売が困難になるからか。一方で広くて設備充実だから五輪中止の場合、完全なる新築物件。評価が上がり価格が引き上げられるとの声も。購入者へは電話と郵便で通知し説明会はないようです。説明会を開くとおお揉めになる?さて白紙撤回が何割くらいになるか注目です。
|
|
都心5区の大規模ビルの「潜在空室率」が5月から上昇。今年は新築のオフィスビルが多く、そこに移転する大型テナントが現入居ビルに退去予告を出します。するとビルオーナーが、その上下階に入居中の別テナントに増床するかどうかを尋ねます。従来は増床希望が多く、外部募集までいかないので、潜在空室が表面化しません。ところが今は増床ニーズが減り潜在空室率が上がっています。コロナは飲食旅行業を直撃しており、オフィス賃貸への影響はまだ少ないようですが、テレワークの普及により今後の影響が気になります。
|
|
|
|
|
|
|
■[賃貸]
|
|
テレワーク化とオフィス[日経]
|
|
|
■[住宅]
|
|
武蔵小杉タワマン浸水停電調査結果[日経アーキテクチャ]
|
|
|
|
|
渋谷の10数人規模のスタートアップ企業はテレワーク化で事務所フロアの賃貸解約。GMOの渋谷オフィスは賃料月額3億円。在宅勤務でほとんど使っていない。ドワンゴ社はコロナ後も全社員1000人原則自宅勤務へ。銀座オフィスは打合せ向けにレイアウト変更。現時点でオフィス縮小は視野にないといいますが、いずれは?解約予告は3〜6か月前までが多いので影響が出るのはこれからかもしれない。一方、社員がソーシャルディスタンスを取るので必要なオフィス面積が増えるのではとの予測も。これからオフィスはどうなるのか。
|
|
2019年10月13日、台風で多摩川の濁流が流入し、地下4階の貯水槽から上にあふれ出て地下3階の電気施設が水没。屋外からの雨水を流入升経由でまず地下4階に集め、それを排水ポンプで地表近くまでくみ上げ、下水に排水する仕組みです。排水ポンプの能力不足で濁流が地下3階にあふれ出て、雨水流入弁にはバルブが無く流入を止められません。住民が力を合わせて人力で排水作業をするも増水して断念。あえなく地下3階の電気施設は水没し停電となります。地下に流入した水は9000トン。排水ポンプで1.5日かけて水を抜きました。タワマン購入の際は、このケースを思い出して地下構造チェックの上購入を。
|
|
|
|
|
|
|
■[住宅]
|
|
耐用年数[バードレポート]
|
|
|
■[株式]
|
|
航空会社株[朝日新聞]
|
|
|
|
|
建物の耐用年数、日本は外国に比べ短期に設定されています。わが国では鉄筋コンクリート造は最長50年、アメリカでは66年、イギリスは80年という長さ。海外不動産を取得し、日本の中古建物特別規定によりさらに短い耐用年数で減価償却すると減価償却費が賃料収入を上回り、日本の給与所得と損益通算すると源泉徴収された税金が確定申告により還付されます。この節税は税制改正によりアウトとなりました。これにより損益通算が出来なくなり節税封じとなりました。
|
|
投資家のバフェット氏は世界4位の資産家。自社の株主総会で「世界はコロナで変わってしまった」とデルタ航空などの株をすべて売却。「3,4年後、人々が今と同じくらい飛行機に乗るか分からない」と。テレワークなどを通じ世界の人がパソコン画面越しにいつでも会えるようになったからか。これにより航空会社株は3分の1に急落。同じく著名な投資家ジム・ロジャース氏「数年後に2020年を思い返すと「急激に変化が生じた」と言われるようになる」認識はバフェット氏と同じ。国際的な航空会社の破綻が2社続けば、それ以外の航空会社株はパニック売りで暴落するからそこが買い場だと。
|
|
|
|
|
|
|
■[売買]
|
|
コロナで大暴落[YahooNews]
|
|
|
■[地価]
|
|
不況こそチャンス[東洋経済]
|
|
|
|
|
不動産会社はこれから先生き残ることが第一。生き延びることが出来れば、生存者利益として投げ売りされた不動産を安価で買えるかもしれない。実際、リーマンの時は東日本大震災の後で買い場が訪れたから。リーマンで起きたことを考えると高級マンション、商業施設、ホテルなどは半額以下もしくは今の3割くらいまで下がってもおかしくない。手ごろな価格の中古マンションは5%程度の下落で済むと見ています。(東証1部上場不動産会社社長談)
|
|
「不況こそチャンスだ(ニトリの会長)」建築費も地価も下がり、物流センターを含め事業を広げる好機が訪れる。
APAホテルは2007年にホテル耐震問題で営業停止となり全事業予定地を売却。直後にリーマン。倒産ラッシュの中、低地価・低建設費・低金利で物件を次々と取得し今のAPA王国を築きました。「この状況はチャンス、厳しい時期は強いところが弱いところを買収して強くなっていく。チャンスと捉えてホテル業界の寡占化に一番乗りしたい。(アパホテル社長元谷芙美子氏)
|
|
|
|
|
|
|
■[売買]
|
|
パワーカップルの戸建取得[SUUMO]
|
|
|
■[社会]
|
|
新型コロナで巣ごもり消費[日経ヴェリタス]
|
|
|
|
|
戸建住宅取得を検討するきっかけ1位は結婚。「保育園では、0歳児で新入園だと入りやすく、仮に一度広い賃貸物件に入って数年後に住宅取得すると、引越しだけでなく保育園も変わることが多く、欠員枠での入園は新入園より入りずらくなるなど昨今の保育園への入りずらさに加え、駅近で広い園庭のある保育園は高倍率」との理由で最初から戸建住宅を取得することを検討している。新築マンション購入の平均世帯年収は2008年730万円、2018年960万円と増加。物件価格高騰で、共働きパワーカップルでないと住宅購入が難しくなってきています。
|
|
アマゾンが絶好調「毎日セールが続いているような勢い」一斉休校後急増で「過去最高水準に迫る勢い」だそう。米国アマゾンは10万人新規雇用、時給も引き上げます。新型コロナ震源地で籠城生活の武漢市は投資熱。2月の株式口座開設のワード検索は武漢市が中国で最多。証券会社武漢支社の口座開設は封鎖下で急増したらしい。
|
|
|
|
|
|
|
■[住宅]
|
|
空き家問題[バードレポート]
|
|
|
■[賃貸]
|
|
賃貸仲介手数料[全国賃貸住宅新聞]
|
|
|
|
|
空き家世田谷区が4.9万戸で最多。2位は大田区4.8万戸、3位鹿児島市4.7万戸、4位東大阪市4.4万戸。大田区は65歳以上の人口割合3%(1980年)から23%(2015年)へ増加。14歳未満は23%から11%へ減少。子供が走り回った街はお年寄りの静かな町に。子は便利な都心マンション暮らしで戻りません。そこで実家の相続問題が。駅歩5分ならアパート経営可でも徒歩10分なら入居者があるか心配、そのまま空き家に。今は「電車20分+徒歩10分」より「電車30分+徒歩5分」。まだ買い手はいても相続で続々と売りに出る?
|
|
借主からの仲介手数料は原則上限0.5ヶ月分(半月分)です。しかし、借主から仲介依頼前に承諾を得れば1か月分。仲介依頼前とは何時なのかが争いとなり、判決は「内見後に賃借人が入居の意思表示を仲介人に示した後、賃貸借契約書の締結日の案内を受けた日」東京高裁で確定し仲介会社東急リバブルは0.5ヶ月分を借主に返還となりました。各社の対応は、大東建託・・・入居申込手続き前の段階で承諾書を交わしている。レオパレス21・・・3段階で手数料の確認をしている。「物件紹介時の口頭」「案内図面記載」「入居の意思表示後に渡す概算書に記載」など。
|
|
|
|
|
|
|
■[ローン]
|
|
アパートローン保証人[日経]
|
|
|
■[管理]
|
|
賃貸管理業者とサブリース[不動産経済通信]
|
|
|
|
|
改正債権法施行を前に、メガバンクは個人のアパートローンで個人保証を見直します。法定相続人の連帯保証を原則なくします。相続税対策で高齢者が銀行借入でアパート建築なら、土地担保だけでなく、法定相続人(子)を連帯保証人とします。法改正で、保証人になるには公証人に引き受けの意思を示す必要があります。手続きが煩雑になるので、メガバンクはアパートローンで法定相続人の保証を原則不要にします。一部の地銀も追随するようです。個人保証がなくなる分、審査は厳しくなり、金利が高くなるかもしれません。
|
|
国土交通省はサブリースの実態調査をしました。「将来の家賃変動条件」を説明している不動産会社61.5%、説明を受けた買主60.2%。その他、「賃料の固定期間改定時期」「家賃減額のリスク」なども調査の結果、法規制へ。管理業者登録制度とサブリース規制の新法「賃貸住宅の管理業務等の適正化法案」を国会に提出します。賃貸住宅サブリースでは将来の賃料変動可能性や契約解除時の説明を必ず行い書面交付を義務化します。登録制度は従来の任意制度「賃貸住宅管理業者登録制度」をベースにし、200戸未満は対象外として調整中です。事務所ごとに資格者設置が必要で、宅地建物取引士か賃貸不動産経営管理士とみられます。サブリース規制は登録制度とは別で、登録外業者も対象です。
|
|
|
|
|
|
|
■[売買]
|
|
瑕疵担保責任[日経アーキテクチャ]
|
|
|
■[住宅]
|
|
即日完売させない[住宅新報]
|
|
|
|
|
国土交通省は宅地建物取引業者に売買取引で水害ハザードマップ提示を要請します。重説での義務化を視野に。宅建業法でのインスペクションは目視中心の非破壊現況調査で構造安全性や日常生活支障となる劣化の有無です。国土交通省はそれを破壊検査も含め劣化や不具合原因を判断するまでするよう検討入り。建設工事標準請負約款の建物の瑕疵担保責任は木造1年非木造2年、これを2年に統一。故意重過失なら10年。「瑕疵担保期間」は「契約不整合の担保期間」に改名。尚、引渡し10年責任もありますが、それは品確法での構造上主要部分と雨水侵入防止部分に限定です。
|
|
首都圏2018年竣工マンションで完成前に分譲終了は49%、3年連続半数割れ。1986年は97%でした。増えているのは完成後も分譲継続です。2018年32%で過去2番目、大手に限ると52%です。かつては竣工前に最終分譲を目指しました。今は竣工前に青田売りするが竣工後も分譲継続せざるを得なくなりました。即日完売できないほどの高い価格設定が原因。
|
|
|
|
|
|
|
■[住宅]
|
|
香港の厳しい住宅事情[産経新聞]
|
|
|
■[建築]
|
|
建築確認済証なしの現場発見[日経アーキテクチャ]
|
|
|
|
|
オフィス賃料・・・香港192、ロンドン116、東京丸の内100、NY93、北京80、ソウル53、大阪50。香港では1住戸を壁で数個に分けた住居に21万人が住んでいる。ある住居は1坪強、キッチンなしで家賃5.5万円。市民は月収の7割を家賃に。公営住宅10万人待ち。「なぜこんなに狭い部屋に住まなくては・・・中国のお金が押し寄せているから・・・」香港政府は公営住宅1万戸増、住宅ローン緩和。民主団体は「小手先の改善策で住民の怒りを鎮められると思うのは非現実的だ」
|
|
東京都目黒区。都市再生機構所有地で建設中の商業施設建物が、偽造確認済み証で建築を行い建物解体へ。
宮崎市。建築確認済み証交付の標識が無い建築現場を発見。4棟で確認申請なしで着工、偽造確認済証も発見された。公文書偽造同行使で宮崎県警に告発されました。テレビCMまで行っていた会社ですが、すぐさま破産手続きを開始。
|
|
|
|
|
|
|
■[ローン]
|
|
フラット35の投資物件不正利用金[朝日新聞]
|
|
|
■[仲介]
|
|
地銀の不動産仲介解禁の可能性[日経]
|
|
|
|
|
投資目的に利用された疑いがある融資は113件。うち105件は水増し融資。融資額は相場より平均3割高く、相場の2倍のものもあった。「自己資金ゼロで資産を」と客を誘い、ブローカーは不動産会社に客を紹介、報酬を受け取ります。不動産会社は仕入れ値に1000万円をのせて客に売ります。今後は融資の厳正化が行われます。
|
|
地銀は不動産仲介を以前より希望していますが金融庁はノー。しかし、「規制緩和を含め環境整備を検討する」と表明。これに対し不動産業界は大反対。「地銀は情報量など中小宅地建物取引業者に比べ極めて有利な立場で、公正な競争が阻害され死活問題だ」と。規制緩和は世の中の流れであることを踏まえ、我々不動産業界も日々努力して行く必要あり。中小業者特有のきめ細かなサービスを提供すれば地銀も怖くないか。
|
|
|
|
|
|
|
■[住居]
|
|
タワマン拒否[日経]
|
|
|
■[生活]
|
|
ふるさと納税[日経・税務通信]
|
|
|
|
|
神戸市の人口減少は前年比6235人で全国最悪。その神戸市が、容積率規制などによりタワマンを規制します。これによりマンション60棟が既存不適格に。「タワマン規制は人口減少に逆行していないか」の質問に神戸市長は「タワマンを林立させての人口増は取らない。鉄道網などをうまく活用しながら、バランスのよい都市づくりが必要」同市は「タワマンが商業施設やオフィスなどの機能を分断し計画的な街づくりができなくなる」
タワマンを林立させてしまい人口が増えすぎてしまった東京中央区も遅れてタワマン容積率緩和を原則撤廃しました。
|
|
ふるさと納税の返戻品は寄付額の3割程度と総務省は自治体に通知します。自治体は法的には従う義務はなく、泉佐野市は無視しました。総務省は通知に従わないとして法規制しました。国と自治体のトラブルを審査する委員会が「従う義務のない通知に従わないだけで規制するのは理由として不十分」とし、泉佐野市の勝ちです。
京都アニメへの寄付は京都市経由。集まった寄付を義援金として被害者遺族に配分します。民間企業や個人に対する寄付に税制優遇はありません。これなら京都市への寄付でふるさと納税になります。更に被害者にとっては義援金となり非課税です。
|
|
|
|
|
|
|
■[賃貸]
|
|
宮古島で賃貸アパート家賃急騰[朝日新聞]
|
|
|
■[生活]
|
|
2%インフレにならないのは不動産[日経ヴェリタス]
|
|
|
|
|
昨年の夏前から家賃が上昇。1K4〜5万円が今は8〜10万円。都心と同じくらいの相場で空き物件なし。ある3LDK築10年の賃貸アパートは家賃改定で6万円から一気に9万円に上昇。背景は観光客急増に伴う建築ラッシュです。2013年から6年連続で観光客数が過去最多更新です。2018年度の観光客数は114万人と5年で2.7倍です。国際クルーズ船の寄港回数は、2014年度は2回でしたが2018年度は153回です。リゾートホテル建設ラッシュ、それに陸上自衛隊の駐屯地建設。島外からの建設作業員のために、建設会社によるアパート借上げで物件争奪戦が繰り広げられ家賃高騰の原因に。
|
|
「仮説・・・異次元緩和で銀行貸し出しが増えても、不動産市場に資金が流れ込んでいるから、需給ギャップが改善してもインフレ醸成に繋がらない。」マネーが実物経済でなく不動産市場に向かい、超金融緩和を継続しても2%インフレは達成できないのではないか。優良企業は無借金経営、借り入れを増やすのは低採算企業。そこを刺激しても衰退産業が過剰供給能力を抱えデフレ圧力を温存させるだけ。本業不調で不動産賃貸業へ参入する企業も増えたようで、公式統計より不動産関連融資が増大している可能性がある。その結果、賃貸物件の過剰供給が家賃を下押しし、インフレ上昇を阻害する要因となっている。
|
|
|
|
|
|
|
■[税金]
|
|
配偶者居住権消滅時の税金[バードレポート]
|
|
|
■[住居]
|
|
マンションの玄関脇に防災倉庫[住宅情報]
|
|
|
|
|
来年4月開始の配偶者居住権、その消滅時課税が通達されました。自宅土地建物1億円、妻75歳に配偶者居住権、所有権は子が相続します。相続税上で妻の配偶者居住権は4,000万円、子の所有権が6,000万円とします。その後妻が死亡します。居住権消滅で土地建物への制約は消滅し、子は自由に1億円で売れます。子は配偶者居住権消滅益を享受したのです。所有権の価値が6,000万円から1億円に上がったのです。心配なのは価値の増加に対して課税されるかでした。結論としては非課税です。死亡の場合課税の心配はないとのことです。
|
|
防災備蓄倉庫は容積率の算入外です。マンションなら地下の倉庫に全世帯分備蓄と考えます。それを各戸の玄関脇に1畳程の倉庫にしました。玄関キーと同じ鍵で各住戸が管理し、まるでトランクルームのようです。しかし、防災目的にしか使えません。バルコニー同様に専有部分ではなく共用部分です。
|
|
|
|
|
|
|
■[相続]
|
|
相続登記義務化[日経]
|
|
|
■[賃貸]
|
|
猫プレミアム物件[日経]
|
|
|
|
|
自民党の所有者不明土地等に関する特命委員会は、不動産登記の抜本的見直しを提言しました。所有権や所有者意思の重視から、土地の利用管理と所有者責任へと「公共福祉」優先へ向かいます。相続発生時の登記申請は義務に。困難だった所有権放棄について関係省庁が一体となって検討。2020年の法改正を目指します。
財務省は高齢者が生前に国と土地贈与契約を結ぶ制度を創設します。土地が荒れていて管理費がかさまないか等を調べた上で契約し、所有者死亡時に所有権を国に移し土地の管理処分を容易にします。対象となるのは80歳以上の高齢者。2020年制度開始へ。
|
|
都内でペット可の賃貸物件は10%、うち60%は犬専用。猫は臭いや引っ掻き傷等トラブルが多く、オーナーは避けます。ただ、猫専用の部屋は一旦入居すると空きが出ません。「猫プレミアム」は猫好きに特化。玄関には猫脱走防止用ドア、猫用トイレ、猫出入り用扉。3層間取タイプは迷路のような空間で猫が大喜び。猫が歩く壁の棚は透明アクリル板で下から見られる設計だそう。
楽器演奏専門の賃貸物件とか、今後の賃貸はテーマに特化したものが市場に受け入れられやすいようだ。
|
|
|
|
|
|
|
■[金融]
|
|
ARUHI株価下落は新聞報道から[日経]
|
|
|
■[生活]
|
|
週刊誌[産経新聞]
|
|
|
|
|
フラット35の取次ぎ最大手ARUHI(元SBIモーゲージ)は5月7日に慌ててプレスリリースします。「当社が主体となって不正を行った事実は確認されませんでした。しかし・・・」スルガ銀行株は暴落、新生銀行が救済に動きます。誰もがARUHIにスルガ銀行の姿を重ねてしまいます。5月4日の朝日新聞でARUHI株価は一気に下落、更に5月7日の国土交通相「遺憾だ」発言で2割下落水準に。2月18日毎日新聞の報道は株価に影響なく、自社株買いの報道もあり、むしろ値上がりしていました。なお、「過去に不正の疑いがある案件は十数万件中0.1%以下」とARUHI社長は説明します。
|
|
スクープ連発の文春砲にも陰りが。週刊誌が売れません。読者は高齢化、平均年齢60歳。そこに向けて「60歳過ぎたら受けてはいけない手術」「飲んではいけない薬」など健康関係が話題の多くを占めるようになりました。週刊現代が団塊世代の子供向けに「相続特集」をやったら大当たり。前年比130%も伸びました。相続増刊号まで発行。出版業界は柳の下にドジョウ3匹、文春、新潮、女性誌、どこも相続の大特集続きです。
|
|
|
|
|
|
|
■[税金]
|
|
消費税増税反対社説[週刊ダイヤモンド]
|
|
|
■[賃貸]
|
|
アパート経営[住宅新報]
|
|
|
|
|
立憲・国民両民主党は消費税増税に反対。3党合意で消費税引き上げを主導したのは当時与党の民主党でした。「与党の時に賛成して進めた政策を野党になったら反対する。気持ちが悪い(元民主党議員)」。日本の新聞は軽減税率適用を受け反対を言えません。「安倍首相は消費税を上げることで日本経済に大打撃を与えようとしている。企業も家計もかつての経験から消費増税がどんな結果を生むかを知っている。安倍首相の増税は自分で自分の首を絞めることになる」Wall
Street Journal。しかし日本の新聞社は沈黙を続けます。
|
|
2016-17年に雇用促進住宅1149物件10万6318戸の競争入札がありました。投資会社が609億円で競落。1戸当たり60万円。順次リノベーションされビレッジハウスのブランドで賃貸市場にでます。家賃はグレードによりますが、2-6万円台。敷金、礼金、仲介手数料、更新料、保証人全て不要。リノベーションされたばかりの物件です。引越費用補助フリーレントもあります。
落札したのはソフトバンクグループです。賃貸経営の新ライバルは大資本企業です。
|
|
|
|
|
|
|
■[住居]
|
|
分譲マンション所有者不明増加[国土交通省]
|
|
|
■[金融]
|
|
モラトリアム法終了[日経]
|
|
|
|
|
国土交通省の管理組合調査。連絡先不通・所有者不明物件のあるマンションが13.6%あり、うち築40年以上が29%、築30〜39年が24%です。問題点として@管理費修繕積立金が徴収できないA管理が出来ず劣化して周辺に悪影響B多数決決議が困難。建て替え決議などの成立は難しくなります。土地と違い、たとえ未登記でも、何世代も遡らずに所有者にたどり着けますが、問題は相続放棄です。残された他の区分所有者に負担が押し付けられます。不要な物件は放棄料を支払う条件で放棄を認め、管理組合がその後の利用や処分を考えられないか。その管理機能が機能しなくなったらどうするか。色々問題ありです。
|
|
リーマン直後の中小企業金融円滑化法(モラトリアム法)は2013年終了済み。銀行は必ずリスケに応じるべしとの法律で、申し込めば金利減免などリスケOK。2010年度申込みは135万件、2017年には80万件ですが97%はリスケOK。法律終了後も金融庁は法の精神を受け継ぎ任意で報告を求め続けます。一定の条件でリスケしても不良債権にならないとの甘いルールとともに失効したはずが、リスケ報告義務として存続しました。その報告も18年度分を最後に終了。この制度は企業倒産を防ぎましたが、「ゾンビ企業」を延命させてきました。
|
|
|
|
|
|
|
■[投資]
|
|
スルガ銀行以降、銀行は?[楽待]
|
|
|
■[仲介]
|
|
署名捺印問題[判例時報]
|
|
|
|
|
元銀行マンによると、うちの銀行では頭金2割が必須条件。但しイレギュラーなフルローンが通っていたが、イレギュラーが通じなくなった。審査の規定自体は変わっていないが本店決済が通らなくなった。低年収で自己資金が無ければ、何かのトラブルで200〜300万円の修繕費が必要になったらもうアウト。借りられない人を借りられる人に見せかけていた不動産会社が一斉に退場し、自己資金が無いのに裏技で市場参入することが封じられた。二重契約などが発覚すれば、今後はその投資家に融資しないという意味で正常先から要注意先に下げる可能性あり。
|
|
民事訴訟法は「私文書は本人またはその代理人の署名または押印がある場合は真正に成立したと推定する」。1900万円の不動産売買が無事終了。売買契約書その他書類には売主の署名押印。しかし、媒介契約書には署名だけで押印はありません。売主は仲介手数料を支払わず、仲介業者は手数料を払えと訴えます。地裁では「仲介手数料54万円を支払え」との判決。高裁へ。「ほかの書類と峻別してあえて本件媒介契約書についてのみ押印しなかったことは「媒介契約書を締結する意思がなかった」というべきである」「1900万円という売却価格は2500万円という上告の当初の希望価格からほど遠く、媒介報酬を支払う意思がなかったため媒介契約書への押印を拒絶したと考えても格別不自然とは言えない」大阪高裁判決で原審破棄差戻し。
|
|
|
|
|
|
|
■[地価]
|
|
オリンピック選手村開発[週刊東洋経済]
|
|
|
■[賃貸]
|
|
都心オフィスビル賃料[週刊ダイヤモンド]
|
|
|
|
|
マンション群「晴海フラッグ」の広告宣伝開始。総戸数5632戸のうち、4145戸が分譲。勝どき晴海エリアの近隣相場より1〜2割安い専有坪300万円と言われます。安く売れるのは土地が激安だから。都有地13万uが坪単価30万円(129億円)でデベロッパー11社に密かに売られました。日本不動産研究所の価格査定ですが、だれもが1桁違うのではと思う価格で、近隣相場は坪単価300万円です。分譲まで長期間かかるのと、大規模開発のスケールメリットで安くなるのは当然ですが、開発用地として土地減価90%はやり過ぎ。この129億円に対し、1611億円坪単価400万円の鑑定評価書が出て、都知事相手の住民訴訟が始まりました。
|
|
前月比で、賃料上昇が60ヶ月連続し、過去最長を更新中です。2019-20年の都心は新規物件大量供給ですが、19年完成のビルの8割は入居メドがつき、焦点は2020年に。さて、移転したテナントの前のビルはどうなる?東京23区1万社への森ビルが行った調査。新規賃借予定のある企業割合は年々増加し27%。うち65%は面積拡大を予定、5割が1〜2年以内に賃借予定。過去1年間に賃料改定した企業は21%で、うち増額改定の割合は91%です。
|
|
|
|
|
|
|
■[投資]
|
|
金融庁強制捜査[金融庁]
|
|
|
■[税制]
|
|
住宅ローン減税[与党税制大綱]
|
|
|
|
|
金融庁は全金融機関へのアンケート調査を発表した。一棟建てアパート・マンション・ゲストハウスの土地建物双方を購入するための融資についてスルガ銀行発覚前の18年3月期以前の状況について回答せよとのアンケート内容。1、一棟建て物件向け融資に関する限度枠の管理をしているか。2、その収支シミュレーションフォーマットを提出せよ。3、給与等収入や財産の状況を何で確認しているか。4、担保評価は何に基づいているか。5、購入金額の一部は自己資金か。6、債務が弁済不能になる可能性があることを説明しているか。7、融資実行後に将来の収支見込みを定期的に更新しているか。次は付き合っている不動産業者を報告せよ。紹介案件の融資額が多い順に20社をリストアップせよ等々。どんどん投資用不動産向けの融資が厳しくなります。
|
|
19年度与党税制改正大綱が決定し、住宅ローン減税の控除期間の3年間延長の他、空家の譲渡所得3000万円の特別控除の4年間延長など、多くが認められた。住宅ローン減税は11年目〜13年目の3年間は、建物購入価格の2%を3等分した額と、住宅ローンの年末借入残高の1%のうち、少ないほうを毎年所得税から控除。対象は増税後から20年末までに契約、引渡しを受けた住宅。空家の譲渡所得3000万円特別控除は、要介護認定をを受け老人ホームに入居していた場合も認められた。
|
|
|
|
|
|
|
■[地価]
|
|
銀座は賃貸坪40万円、売買坪2億円[日経不動産]
|
|
|
■[生活]
|
|
2033年問題[産経]
|
|
|
|
|
東急プラザと銀座シックスの開業で新規店舗が急増し、銀座家賃は伸び悩み、銀座の家賃は坪40万円のまま。
2008年 25万円 ミニバブル
2010年 22万円 リーマン
2012年 22万円 震災後
2014年 35万円 アベノミックス
2016年 40万円 マイナス金利
売買なら容積率800%の中央通りと晴海通りで坪2億円台。容積率700%の並木通り1億円台前半。中小ビルは売られてホテルに。13のホテル計画進行中。
|
|
大安や友引などの六曜は1844年制定の天保暦。太陽と月の動きによるその暦は2033年で破綻します。大安や仏滅も不明になり、機能しなくなります。秋分を含む月が旧暦の8月、冬至を含めば旧暦11月です。このルールのままだと9月か10月のいずれかが消滅するのが2033年らしい。
|
|
|
|
|
|
|
■[生活]
|
|
現金お断り[週刊ダイヤモンド]
|
|
|
■[生活]
|
|
タクシー代金変動制[日経ビジネス]
|
|
|
|
|
2017年、日本橋にロイヤルHDのレストラン実験店が「現金お断り」でオープン。注文はタッチパネル、支払いはクレカまたは電子マネー。更にラインペイならセルフ決済です。現金決済廃止でレジ業務が無くなり省力化。現金が使えないのは不便と客からのクレームもあったらしい。伊豆諸島の八丈島はキャッシュアウトの先進地域。銀行預金口座から即時引落しのデビットカードを飲食店で示し必要な金額を伝え、暗証番号を入力すると、店のレジからその金額の現金を受け取れます。ホテルやタクシーなどで最大3〜5万円引き出せます。ただ、キャッシュ不要の国から見れば後進国?
|
|
新幹線や飛行機は繁閑によって値段が違います。タクシーではその実証実験です。10月から迎車料金に限って料金が変動します。繁忙によるタクシー運賃の変動化は実証実験を経て1年後くらいに実現を目指します。日本交通は配車アプリ・クレジット限定で、都心5区で閑散時迎車料金0円、他の地域と時間は追加料金で優先配車。国際自動車は10分毎の繁閑に応じ、0円から910円の5段階(現行410円)、現金可。高料金なら優先配車。
|
|
|
|
|
|
|
■[地価]
|
|
全用途平均が27年ぶりに上昇[国土交通省]
|
|
|
■[融資]
|
|
金融検査マニュアル廃止[バードレポート ]
|
|
|
|
|
国土交通省はこのほど、18年都道府県地価調査をまとめ発表した。同調査によると全国の地価は全用途で0.1%上昇となり、91年以来27年ぶりに上昇に転じた。商業地が1.1%上昇(前年比0.6ポイント増)と、上昇幅を拡大しながら2年連続でプラスとなったことに加え、住宅地が0.3%下落(同0.3ポイント減)と下落幅が縮小したことで、全体の平均も上昇となった。低金利環境の継続やインバウンドのホテル需要などの要因を背景として、全国的に地価の上昇が見られる結果となった。
|
|
これまで金融庁が銀行を検査する際のマニュアルに従い債権処理を進めてきました。正常先か否かの形式検査なもので銀行は委縮します。そして金融庁は検査と処分から育成へと舵を切りました。マニュアル廃止。今後は事業性評価に重点を置きます。融資先の事業内容や成長可能性を評価して融資をする担保主義から事業性評価へ変わります。担当者は、「不動産向け貸出を抑制することではない。顧客の為にも健全な融資を考えなければならない。不動産融資でも事業性は念頭に置くが、将来に向けての事業性融資だとは言い難い」不動産では担保なしとは言いませんでした。
|
|
|
|
|
|
|
■[生活]
|
|
ガソリンスタンド激減[ダイヤモンド]
|
|
|
■[生活]
|
|
カーシェアリング[週刊ビル経営]
|
|
|
|
|
全国のガソリンスタンドは3万、ピーク比半減です。都内では7割減です。ハイブリッド車、電気自動車によりガソリン販売量は減ります。ただそれより先に地下タンク問題があります。埋設40年超の地下タンクに改修義務が付され、改修費負担300〜400万円。この回収義務で2013年は、過去最大の1066事業所閉鎖。更に2019、2020年に続出し、2013年並みの廃業か。3万から1.5万に減少する予想もあります。
|
|
カーシェアリングは、空き駐車場にある車をスマホで予約し最短15分から。レンタカーは店舗で最短6時間。三井リアリティのカーシェアは最長3ヶ月に。ニッポンレンタカーは最短3時間に相互浸食中です。駐車場シェアリングにソフトバンクが参入です。スマホアプリで目的地の空き駐車場を予約。カーシェアとつながれば新ビジネスとなります。上記の三井リアリティは不動産仲介の売上より、時間貸し駐車場の売り上げの方が上回ります。大和ハウスも駐車場運営売上を現在の倍にする目標を立てています。
|
|
|
|
|
|
|
■[賃貸]
|
|
ついにAD500%とは?[住宅新報]
|
|
|
■[住居]
|
|
郊外マンションの逆襲[日経]
|
|
|
|
|
家賃10万円のアパート仲介手数料、10万円(家賃1ヶ月分)を借主から受け取ります。宅建業では1ヶ月分が法定上限。借主から1か月分受領して更に貸主から受け取ると業法違反です。実務ではAD(広告料)として貸主から受取るケースがあります。仲介手数料だと業法違反なので、広告をせずとも「広告料」として貸主より受け取ります。AD100%=家賃1ヶ月分、たまに200%もあります。最近はAD500%(家賃5ヶ月分)というものもあるようです。なかなかテナント付けが難しい物件の場合、こうなります。
|
|
23区内は75uで8,000万円。ここまで値上がりをけん引したパワーカップル(購買力のある共稼ぎ世帯)も力尽き、割安感のある郊外に注目しています。千葉県下で大手町まで30〜40分の駅近マンションの場合、u単価で50万円代、75u換算で4,000万円前後。夫婦でローンを組めば一人月5万円。賃貸の家賃と比べてもかなり安く済みます。
|
|
|
|
|
|
|
■[地価]
|
|
平成30年地価公示[不動産鑑定]
|
|
|
■[住居]
|
|
不動産に関する記事[バードレポート ]
|
|
|
|
|
10年前のミニバブルのサイクルではファンドがお金を出せる街だけ地価が上がりました。今回は低金利により住宅ローンなどを通じ全ての人に恩恵が行き、住宅地を中心に地方都市まで広がった。不動産市場が金融市場や資本市場の原理に従うようになり不動産市場が成熟してきた。過度な値上がり期待の買い方は、最近の不動産市場の行動原理として起こっていない。不動産市場の回復は非常に健全性を保っている。
|
|
総続編・・・相続不安を煽るアパート建設の収支を徹底解明、大手大東建託が勧めるサブリースという時限爆弾。(週刊ダイヤモンド)
大東建託営業マンは家賃の引き下げを要求。応じればオーナーの収支は赤字となり、アパートを手放したオーナーが複数いる。(週刊ダイヤモンド)
不動産は上がり下がりを繰り返すサイクルビジネス。局面を意識し安く買い高く売る株と同じです。悲しいことに販売側は常に買わせ続けなければ商売が成り立たない。
|
|
|
|
|
|
|
■[金融]
|
|
銀行にとっての店舗[日経ビジネス]
|
|
|
■[生活]
|
|
戸建の1割が泥棒の被害に[マイスター]
|
|
|
|
|
ジャパンディスプレイは工場の建物など700億円の簿価を下げ特別損失を計上。工場の収益が落ちたら減損します。銀行も製造業と同じで、福島銀行は12支店の土地建物簿価を5億円引き下げます。理由は慢性赤字。島根銀行は10支店の土地建物7億円、三菱UFJ銀行は不採算店舗430億円の減損をします。
金融庁長官は「一等地に支店を持って高給の行員をたくさん配置するのはむしろマイナス。規模の小さい銀行でも知恵と工夫で勝負できる」店舗はマイナス材料です。スルガ銀行は「知恵と工夫」をしすぎたか。
|
|
不動産関連の比較サイトシースタイルは、春の防犯運動に合わせ防犯対策の調査を実施し、結果を公表した。自宅が戸建のうち、9.7%が、泥棒の被害に遭っている事がわかった。侵入経路は窓が一番多く57%、玄関が22%、勝手口が5%と続き半数以上が窓から入られていた。
|
|
|
|
|
|
|
■[賃貸]
|
|
脱・連帯保証新ビジネス[住宅新報]
|
|
|
■[建築]
|
|
台湾地震下駄ばきマンション[日経]
|
|
|
|
|
2020年の民法改正で、事業資金の連帯保証は原則禁止、公正証書化が必要に。AIで連帯保証人不要の融資システムを地銀に提供するビジネス。保証人なし患者の診療入院代の連帯保証人になるビジネス。家賃保証会社では、単身入居者ばかりではなく家族入居者向けの保証ビジネス。賃貸最大手の大東建託は自ら家賃保証会社を開始し国土交通省に登録しました。家賃保証会社ジェイリースは全国展開を加速「保証ニーズは高まっており、早期に47都道府県で拠点を整備する。国土交通省は賃貸借契約書に「家賃保証業者型」を用意。近年は家賃保証の6割で家賃保証会社を利用している。
|
|
2月の台湾地震、大きく傾いたビルの映像は衝撃的でした。1994年築RC14階建の1階半分はレストランで壁の無い構造。そこからねじれ、大きく傾き、下部ホテル客室が潰れて死者14人。他に大きな倒壊は3棟で各10階ほどのビル。
1階駐車場部分崩壊が2棟ありました。壁の少ない1階ピロティ下駄ばきマンション崩壊は阪神淡路大震災でも多数経験しました。こういった構造のビルは早期に耐震補強が必要です。
|
|
|
|
|
|
|
■[地価]
|
|
白馬新築坪単価300万円[FACTA]
|
|
|
■[住居]
|
|
地銀一行スルガのバブル[バードレポート ]
|
|
|
|
|
日本人のスキー人口1993年2000万人、今550万人。長野県白馬を席巻するのは豪州人やカナダ人富裕層など、1週間から10日は滞在します。日本の旅館は基本1泊2日で長期滞在には不評です。彼らは白馬にコンドミニアムを買い、自分が使わないときは賃貸します。家具付きのコンドミニアムホテルで3LDKが基本、3LDKの内1室なら1泊2〜3万円。一括なら1泊9〜12万円。新規分譲は1戸90u台で1億円強。坪単価300万円台半ばで東京湾岸タワーマンション越え。日本の常識が通用しない日本の不動産です。
|
|
6年前に小さなバブル崩壊がありました。中古木造アパートへ積極融資していたスルガ銀行が2012年頃、融資を突然ストップ。スルガ銀行しか融資していない投資市場なので、一時は市場パニックとなりバブル崩壊状態となりました。融資が消えれば買い手消滅で価格急落。但し、既存融資実行分に家賃入金は続き個別破綻にはならずノンバンクが市場参入し収まりました。オーナー700人が破綻寸前のシェアハウス「かぼちゃの馬車」の融資も殆どがスルガ銀行です。胴元のサブリース会社破綻状態で家賃入金ストップ。金融庁はスルガ銀行に報告命令を出すことに。収益力2位のスルガ銀行がサラリーマン不動産投資資金を担います。
|
|
|
|
|
|
|
■[税金]
|
|
2019年10月の消費税[住宅新報]
|
|
|
■[税金]
|
|
市町村の差押え不動産、国が代理競売[財務省]
|
|
|
|
|
増税の準備が進みます。複数税率対応レジへの助成金申請期限が2019年12月16日と経産相が発表。国税庁予算案では税制改正経費、予算は前年比180%。「ホテル会議室での飲食提供は?」「外部の宅配ピザやソバの出前は軽減税率適用、提供をホテルテナントのレストランがすれば軽減税率不可」。増税日の半年前の前日2019年3月31日までの工事契約なら税率8%。建物建築検討中の方への調査では、46.9%が8%経過措置を知らない。
|
|
財務、総務両省は個人や法人が税金や保険料を払えず滞納処分を受けて差し押さえられた不動産について、市町村が先に差し押さえた場合でも国が競売にかけられるようにする。地方自治体の人手やノウハウが乏しく換金するのに時間がかかるケースがあり、全国で手掛けている国のノウハウで不動産の迅速な売却につなげる。 財務省などは関連法案を22日召集の通常国会に提出し、早期成立をめざす。2019年1月から実施する方針だ…
。
|
|
|
|
|
|
|
■[相続]
|
|
相続登記の義務化を検討[国土交通省]
|
|
|
■[住居]
|
|
留学生向けシェアハウス[JR東日本]
|
|
|
|
|
民間有識者でつくる研究会は、所有者不明の土地問題の最終報告をまとめ、相続した土地の登記の義務化を検討すべきと提言した。現在の相続登記は任意で、第三者に権利を主張できる「対抗要件」としている。最終報告は相続未登記の連鎖が所有者不明土地を広げているとして、登記の義務化を提言し、また法定相続人を記録する制度の創設も求めた。土地を適切に管理する責任を所有者に課すため、法律などに明記する事の検討や、土地を手放すことのできる受け皿となる新組織の立ち上げ、不明土地所有者を確認する「現代版検地」の実施の提案もした。
|
|
JR東日本は留学生向けシェアハウス事業を始める。今春小金井に第1号施設を開設する。文部科学省の「留学生30万人計画」などを踏まえ、留学生の需要を取り込む。社宅を改装して賃貸住宅居するなど、生活サービス事業の強化の一環。第1号施設はJR東小金井駅から徒歩8分、築37年の社宅を改装している。3階建てで、延床面積は1000u強。留学生に加え、日本人学生や大学職員も受け入れる。個室70室のほか、共用台所やトイレ、シャワー、交流スペースも設ける。月額賃料は管理費も含め6万円程度。
|
|
|
|
|
|
|
■[地価]
|
|
銀座で3億5千万円、心斎橋で坪1億5500万円[日経ヴェリタス]
|
|
|
■[住居]
|
|
マンションはタダで建て替えられるか[週刊東洋経済 ]
|
|
|
|
|
大阪心斎橋の「プラダ」旗艦店入居ビルは150億円、土地坪単価1億5500万円でした。東京の銀座並みです。ただ期待利回りは3%で、同じ御堂筋沿いのエルメス入居ビルと同じなので価格は妥当だとか。昔は「この辺りの坪単価はいくら」で値段が決まりましたが、今は利回りでいくらと決まることも多く、坪単価逆算すると隣のビルとまったく違ってきます。買主はREIT、プラダの賃貸借契約は2024年までです。もしその時退去したらどうする?REIT側は「インバウンドの伸び率が高い御堂筋に移転できる空きがないので、退去の可能性は極めて低い」。家賃下落なら収益価格=価格が下落ですが。
|
|
不動産各社が老朽マンションの建て替え事業に注力しています。築50年超の老朽マンションは全国に4万戸、10年後には64万戸に急増します。国内最大のマンション建て替えは多摩ニュータウンの諏訪2丁目住宅です。戸数は640戸から1249戸へと倍増、住民持ち出しゼロでの建て替えとなりました。しかし、持ち出しゼロは珍しい事例のようです。1956年完成の民間初の分譲マンション、四谷コーポラスは28戸から51戸になりますが、1戸あたり数千万円の持ち出しになります。住民の9割は売却せずに持ち出し再入居を希望しています。
|
|
|
|
|
|
|
■[税金]
|
|
広大地評価、年内駆け込み[税務通信]
|
|
|
■[税金]
|
|
木造5階建ての相続対策[住宅情報]
|
|
|
|
|
従来の広大地評価は年内で廃止されます。広大地評価では、開発行為による道路などの潰れ地部分として最大65%評価オフでした。だから開発基準未満でも、ミニ開発にかかり、潰れ地なら広大地評価減。逆に500u以上でもマンション適地なら道路不要で非広大地扱い。
改正後は開発と関係なく、面積だけで判断し、極めて単純です。ミニ開発にかかっても面積以下のなら評価オフなし、マンションでも500u以上なら評価オフあり。また、容積率400%(特別区300%)未満が対象で、これは指定容積率です。前面道路が狭いと実際の基準容積率は、指定容積率を下回ります。指定容積率400%または300%で、基準容積率がそれを下回れば、従来は評価オフの余地がありますが、改正後は評価オフできません。
|
|
日本初の木造5階建ては各階3住戸15戸賃貸集合住宅でした。木造耐火4階建てなら1時間耐火認定耐火壁でいいのですが、5階建てだと2時間耐火認定が必要です。だから、従来の5階建ては1階がRC造でその上に4層木造を乗せていました。
今回の木造5階建ては、1階部分2時間耐火認定で、外壁の厚さは46cmと分厚いものになりました。建築費は割高ですが、固定資産税評価は低く、早期減価償却ができます。
|
|
|
|
|
|
|
■[住居]
|
|
全国版空き家・空き地バンクの試行運用開始[国土交通省]
|
|
|
■[住居]
|
|
「JR山手線、「住みたい駅1位は恵比寿」[LIFULL調べ]
|
|
|
|
|
国土交通省は、全国の空き家と空き地情報を提供する「全国版空き家・空き地バンク」を創設し、試行運用を開始した。モデル事業者に選ばれたライフル(https://www.homes.co.jp/akiyabank/)とアットホーム(https://www.akiya-athome.jp/)により、それぞれのバンクを運用しながら、必要な改善を施した上での本格運用に向ける。同省のホームページからも閲覧が可能。
|
|
LIFULL(東京都千代田区)はこのほど、「JR山手線の駅に関する調査」を発表した。それによると、JR山手線29駅のうち「住みたいと思う駅」1位は恵比寿で、その理由は「おしゃれな街だが、庶民的な店もある」となった。また、「これから流行りそうな駅」では1位品川、2位田町となり、両駅の間にできる新駅への期待の大きさがうかがえた。
調査はインターネットで、「JR山手線沿線に最寄駅があり、週に3日以上山手線を利用している」と回答した15〜69歳の男女500人を対象に行った。
|
|
|
|
|
|
|
■[住居]
|
|
9割が住宅取得に不安抱える[ハイアス]
|
|
|
■[ライフ]
|
|
海外移住で、3人に1人は自宅を売却[スマイスター調べ ]
|
|
|
|
|
ハイアス・アンド・カンパニーはこのほど、「住宅購入に関する消費者調査」を行い、結果を公表した。対象は、全国の現在の住まいが持ち家でない20歳から49歳までの男女618人。
調査結果によれば、マイホーム取得の意向があると答えた人のうち、不安に感じることが「多くある」と答えた人が49・7%、「まあまあある」と答えた人が39・2%で、合計88・9%と約9割に上った。
またその不安の具体的な理由(複数回答)については、1位が「無理のない返済計画を立てられるか」59・3%、2位が「必要に自己資金を用意できるか」47・9%、「将来の収入の見通しが立たない」38・4%で、上位3位を全て資金に関連する内容が占めていることが分かった。
更に、住宅取得の不安の解消や計画・活動を進めるため、住宅・不動産会社に求めるものの調査~(同)でも「無理のない返済計画への助言」が47・6%で最も多かった。一方、収入と支出、家族計画など、将来の生活の全体像を踏まえた提案についてのニーズは、20・9%とランキング下位に留まった。
この結果を受け、同社は「当面の自己資金や収入からマイホームを検討・購入し、その後の収入や支出の変化によって生活がひっ迫、または破たんするケースは少なくない。安心して住宅を取得するには、無理のない返済計画のもと、収入面だけでなく先々のライフプランを踏まえて計画を進めることが重要」だとしている。
|
|
動産関連の比較査定サイト「スマイスター」を運営するシースタイルは24日、国土交通省が毎年10月に定めた「住生活月間」に合わせて、「スマイスター」を利用した20代以上の男女439人を対象に「海外移住」についての調査を実施、発表した。
それによると、「将来、海外移住したいか」の質問には36.9%が「はい」と回答。移住したい先(複数回答)では「ハワイ」(24.1%)が人気で、「マレーシア」(13.0%)、「オーストラリア」(8.0%)、「タイ」(8.0%)が続いた。
現在の住居形態では、67.9%が「持ち家」と答えたが、「海外移住する時、自宅はどうするか」の設問には「売却する」が36.4%と最も多く、「子どもが住む」(28.2%)、「賃貸に出す」(18.2%)となった。
調査期間は17年9月26日〜10月16日。調査手法はインターネット調査(任意でアンケートに回答)。
|
|
|
|
|
|
|
■[路線]
|
|
JR中央・総武緩行線、「代表的な駅は秋葉原」[LIFULL調べ]
|
|
|
■[省エネ]
|
|
再エネ市場は縮小続く 25年は17年の6割弱に[富士経済が予測]
|
|
|
|
|
このほど、「JR中央・総武緩行線の駅に関する調査」を発表した。それによると、千葉駅から三鷹駅までの39駅のうち、「住みたい駅」1位は津田沼、「はやりそうな駅」1位は船橋となった。また、「最も代表的だと思う駅」では1位秋葉原(120票)、2位新宿(69票)、3位錦糸町(67票)となり、秋葉原が2位の約2倍の票を獲得した。
調査はインターネットで、「JR総武線沿線に最寄駅があり、週に3日以上総武線を利用している」と回答した15〜69歳の男女500人を対象に行った。
|
|
総合マーケティングビジネスの富士経済(東京都中央区)はこのほど、「FIT・再生可能エネルギー発電関連システム・サービス市場/参入企業実態調査2017」をまとめた。対象となる発電システム・関連機器市場の分野は、太陽光、風力、水力、バイオマス、地熱。
同調査によると、17年度のFIT関連発電システムの新規導入市場は2兆894億円となる見込み。そのうち太陽光が8割を占めているが、その他4分野を合計した割合は前年度より増えている。
中心である太陽光は14年度をピークに大幅な縮小が続いており、それに伴い全体の市場も縮小が続く見通し。25年度の市場は1兆2061億円の予想で、17年度の6割弱程度の規模に縮小するという予測になっている。
その他の分野では、地熱は19年度、バイオマスは20年度にピークを迎える予想で、風力と水力は20年度以降をピークに伸長を続けると見られている。
|
|
|
|
|
|
|
■[都市]
|
|
「渋谷スクランブルスクエア」開業へ
[東急]
|
|
|
■[住居]
|
|
「JR山手線、「住みたい駅1位は恵比寿」[LIFULL調べ]
|
|
|
|
|
東京急行電鉄と東日本旅客鉄道、東京地下鉄は8月1日、3社が主体となって推進している「渋谷駅街区開発計画」について、施設名称を「渋谷スクランブルスクエア」に決定したと発表した。19年度に開業を予定している第1期の東棟は、渋谷エリア最高となる高さ約230メートルで地上47階・地下7階建て、延べ床面積は約18万1000平方メートルとなる計画だ。
東棟は高層部をオフィスフロアとし、総賃貸面積約7万3000平方メートルで、基準階は最大約870坪と同エリア最大級の広さとなる。地下2階から地上14階までの中低層部には大規模商業施設を備え、売り場面積は約3万平方メートル。27年度予定の第2期(中央棟・西棟)の完成時には、合計で約7万平方メートルの大規模商業施設となる見通しだ。
|
|
LIFULL(東京都千代田区)はこのほど、「JR山手線の駅に関する調査」を発表した。それによると、JR山手線29駅のうち「住みたいと思う駅」1位は恵比寿で、その理由は「おしゃれな街だが、庶民的な店もある」となった。また、「これから流行りそうな駅」では1位品川、2位田町となり、両駅の間にできる新駅への期待の大きさがうかがえた。
調査はインターネットで、「JR山手線沿線に最寄駅があり、週に3日以上山手線を利用している」と回答した15〜69歳の男女500人を対象に行った。
|
|
|
|
|
|
|
■[建築]
|
|
民間26カ月連続増 建設工事出来高[国土交通省]
|
|
|
■[住居]
|
|
首都圏6月中古マンション売り価格[東京カンテイ]
|
|
|
|
|
国土交通省はこのほど、5月分の建設総合統計を発表した。5月の出来高総計は、3兆9031億円で前年同月比10・5%増となった。このうち民間は2兆4745億円(同10・6%増)で、26カ月連続の増加。そのうち居住用は1兆2456億円(同4・8%増)で、これも23カ月連続の増加となった。公共は1兆4286億円(同10・3%増)で、このうち居住用は461億円(同21・3%減)だった。
|
|
再び下落、3600万円弱で一進一退 東京カンテイが発表した6月の中古マンション価格(70u換算、売り希望価格)によると、首都圏は前月比でマイナス0.3%の3562万円と再び弱含んでおり、年明け以降は3600万円をやや下回る水準で一進一退の値動きが続いている。
都県別に見ると東京都は同0.2%マイナスの4811万円。東京23区では同マイナス0.2%の5309万円。埼玉県も同マイナス0.3%の2130万円で、3カ月ぶりに弱含んだ。一方、神奈川県(2821万円、同プラス0.2%)や千葉県(1933万円、同プラス0.9%)ではプラスとなったものの、目立った動きにはなっていない
|
|
|
|
|
|
|
■[地価]
|
|
17年路線価、銀座・鳩居堂前が過去最高額に[国税庁]
|
|
|
■[地価]
|
|
15カ月連続でマイナス 首都圏5月の賃貸成約[アットホーム]
|
|
|
|
|
国税庁は7月3日、相続税、贈与税にかかわる土地等の評価額の基準となる路線価を発表した。それによると、東京都中央区銀座5丁目の銀座中央通り、通称「鳩居堂」前の価額が1平方メートル当たり4032万円、前年比26.0%上昇し、昭和61年分以降32年連続で最高額となった。前の年の上昇率18.7%を大きく上回る上昇率となったことで、過去最高額だった平成4年分の同3650万円を上回り過去最高額を更新した。
これに次ぐ価額上位は、大阪府北区角田町御堂筋の阪急うめだ本店前の同1176万円(同比15.7%上昇)、神奈川県横浜市西区南幸1丁目の横浜駅西口バスターミナル前通りの同904万円(同比15.7%上昇)だった。
最高路線価が上昇した都市は27都市(前年25都市)に増え、横ばい16都市(同17都市)、下落3都市(同5都市)だった。全国平均値は2年連続で上昇し、上昇率は0・4%(前年0・2%)に拡大した。
|
|
アットホームの調査によると、5月の首都圏における居住用賃貸物件成約数は1万6171件で、前年同月比8.1%減となり、15カ月連続のマイナスとなった。東京23区は7316件で同7.6%減。ほか東京都下(1380件、同3.0%減)が再び減少、神奈川県(4056件、同8.3%減)、埼玉県(1654件、同20.5%減)も減少。千葉県は1765件で同0.3%増と6カ月ぶりに増加に転じた。マンションが同7カ月ぶりに全エリアでの減少となったが、シングル向き新築のニーズは旺盛。一方アパートは、全体では同2カ月連続減となったものの、東京都下が同6カ月連続増、千葉県も再び増加に転じており、エリアにより好不調が分かれている。
成約物件の戸当りの賃料指数は前月比で、新築がマンション・アパート共に下落、中古はマンションが再び上昇、アパートは同3カ月ぶりに下落した。
|
|
|
|
|
|
|
■[住居]
|
|
家持ち転勤者の4割、マイホームを現金化
[シースタイル調査]
|
|
|
■[空家]
|
|
空き家対策で「8つの提言」[自民党]
|
|
|
|
|
シースタイルは、同社が運営する不動産比較査定サイト「スマイスター」の利用者で、自宅購入後に転勤になった20代以上の男女(全国100人)を対象に調査を行った。それによると、転勤辞令後のマイホームの活用方法は、「家族が居住」が54%。一方、40%の人が「売却(12%)」「賃貸(23%)」「社内借り上げ(5%)」を利用し、持ち家を現金化していることが分かった
|
|
自民党の中古住宅市場活性化小委員会(委員長・井上信治衆議院議員)は、5月16日に空き家と空き地の利活用促進に関して議論の中間とりまとめを行い、空き家の発生抑制や空き家活用に関して8つの提言を行った。今後、政府の成長戦略に盛り込む。
8つの提言の中で注目されるのは、仲介手数料の見直しについて。不動産業者のインセンティブを高めることによって、中古市場の活性化につなげたい意向だ。
|
|
|
|
■[住居]
|
|
今後の世帯数の増減は世帯形態で異なると分析[タス]
|
|
|
■[ライフ]
|
|
自民党 「所有者不明土地等に関する特命委員会」を発足[自民党]
|
|
|
|
|
不動産評価Webサイトを運営するタスは、3月の賃貸住宅市場レポート首都圏版・関西圏・中京圏・福岡県版を発表した。今後の世帯数は減少すると予測されるが、それは世帯の形態により増減の状況が異なると分析している。他の世帯が減少していくのに比べ、「ひとり親と子供世帯」の増加が注目される。
「単独世帯」は東京都で25年、その他地域で30年をピークに減少、「夫婦と子供世帯」は東京都以外ではすでに減少傾向にあるが、東京都だけは20年まで増加し、その後に減少する。「ひとり親と子供世帯」はすべての地域で世帯数が増加して、10年に対して35年は東京都が45%増、神奈川県が41%増、埼玉県が34%増、千葉県が31%増となる。「夫婦世帯」は東京都で増加が継続するが、神奈川県と埼玉県では25年、千葉県では20年をピークに減少する、としている。
|
|
自由民主党は4月18日に「所有者不明土地等に関する特命委員会」を発足させた。委員長は野田毅衆議院議員。同党では、これまで「所有者不明土地問題に関する議員懇談会」(会長、保岡興治衆議院議員)で、この問題の解決に向けて議論を重ね、提言をまとめた。野田委員長は18日の委員会で今後について、「急ぐべきテーマを絞って、解決策を示す。スピードアップさせたい」と語った。
|
|
|
|
|
|
|
■[相続]
|
|
半数以上が不動産相続に不安を抱える[シースタイル調査]
|
|
|
■[地価]
|
|
17年地価公示 住宅地9年ぶりに横ばい [国土交通省]
|
|
|
|
|
今後の不動産相続の不安と相談事情に関し、将来的に不動産を相続する可能性のある30歳以上の全国300人を対象にシースタイルが実施したインターネット調査によると、不動産相続に「不安がある」人は54・3パーセント、また、相続について「誰にも相談したことがない」人は74・7%に上ることが分かった。
不安に思う要因には、相続手続きや相続税の支払い、親族との争いなどを挙げている。ただ、60代になると、相続に関して「不安がない」人は63・8%となる。相続を意識するタイミングは60代が境となるようで、配偶者や専門家への相談が増加する。
|
|
国土交通省はこのほど、17年地価公示を発表した。17年1月1日時点の地価公示は全国平均で0・4%上昇した。昨年(0・1%上昇)に引き続き、2年連続での上昇となった。
住宅地が昨年の0・2%下落から横ばいへと転じた。住宅地が下落を脱して横ばいとなるのはリーマンショックが起こった08年以来、9年ぶりのこととなる。商業地の全国平均は1・4%上昇と、昨年の上昇幅(0・9%上昇)を上回り、2年連続での上昇となった。
|
|
|
|
■[住居]
|
|
買って住みたい街1位に「船橋」借りて住みたい街は「池袋」[ネクスト調査]
|
|
|
■[相続]
|
|
相続予定者の半数が土地相続の検討に未着手[シースタイル調べ]
|
|
|
|
|
不動産・住宅情報サイトを運営するネクストは2月7日、「HOME'S住みたい街ランキング」を発表し、買って住みたい街1位に「船橋」が選ばれた。東京都以外の駅がトップとなるのはここ3年で初めて。近年、都内を中心に物件価格が上昇したため、都内へのダイレクトアクセスが可能で、交通利便性が確保された近郊エリアの順位が上昇したものと同社では見ている。以下、「目黒」「浦和」「戸塚」「柏」と続き、ベスト5では「目黒」を除き、すべて東京都以外となった。
借りて住みたい街1位は、「池袋」。以下、「三軒茶屋」「武蔵小杉」「川崎」「中野」と続いた。
|
|
シースタイルが「将来不動産を相続する可能性がある」という30代以上の全国300人を対象として1月に実施した「今後の不動産相続の行動」に関するインターネット調査によると、半数が「土地」の相続に関して検討を始めておらず、家族間の話し合いを先送りにしている状況が浮かびあがった。
相続後の「建物」の活用は、1位が「自分で住む」(33・9パーセント)となり、3人に1人は住み継ぐ意向を示す。ただ、2位が「決めていない」(33・5パーセント)となっており、「相続の状況に応じて利用法を考える」という人も目立つ。3位は「売却する」で13・2パーセントにとどまる。
|
|
|
|
|
|
|
■[住居]
|
|
都区部の住宅・中古マンション価格の上昇率低下[野村UN調べ]
|
|
|
■[ライフ]
|
|
アウトドア好きが住みたい街は「沖縄」と「軽井沢」[ネクスト調査]
|
|
|
|
|
野村不動産アーバンネットが実施した2017年1月1日時点の首都圏の実勢調査によると、「東京都区部」の住宅地価格と中古マンション価格の平均変動率の「上昇率」が、ともに3カ月前の前回調査時に比べて低下した。
ただ、調査対象の全エリア(東京都区部・都下・神奈川県・埼玉県・千葉県)の平均変動率で見ると、住宅地価格と中古マンション価格のいずれもプラスとなり、13年7月調査以降、連続してプラスを維持している。今回、全エリアの住宅地価格は「値上がり」地点が減少したが、「横ばい」が増加。一方、中古マンション価格は「値上がり」地点が増加したが、「値下がり」地点と「横ばい」地点が減少している。
|
|
不動産・住宅情報サイト「HOME'S」を運営するネクストはこのほど、アウトドア好きに部屋での楽しみ方を聞いた「お家キャンプ調査」を発表した。
それによると、アウトドア好きが住みたい街1位は、「沖縄」と「軽井沢」が同率で13.1%だった。以下、「富良野」「長野」「ニセコ」と続いた。また、部屋でアウトドアグッズを利用した経験があるかたずねたところ、79.3%の人が「ある」と答え、利用者が多かったグッズは、1位が「懐中電灯」(44.1%)、2位が「寝袋」(31.1%)、3位が「ランタン」(29.8%)だった。
この調査は、「アウトドア好きで、過去3年に1回以上キャンプに行っており、アウトドアグッズを持っている」と回答した540人を対象にインターネットで行ったもの。
|
|
|
|
|
|
|
■[住居]
|
|
今後の不動産価格 「あまり変わらない」が過半数に[シースタイル調査]
|
|
|
■[賃貸]
|
|
9カ月連続でマイナス 首都圏11月の賃貸成約 [アットホーム調べ]
|
|
|
|
|
不動産関連の比較査定サイト「スマイスター」を運営するシースタイルが30代〜60代の「不動産売却の経験がある、意志がある」という全国500人を対象に今後の不動産価格の見通しについて調査した。
それによると、不動産価格は「今後も変わらない」と思う人が55.2%、「上がると思う」が24.8%、「下がると思う」が20.0%で、過半数が変化がないとの回答だった。20年の東京オリンピック・パラリンピック後の見通しを聞くと、「今後も変わらない」が39.4%、「下がる」が35.4%と増加、「上がる」が25.2%となり、東京オリンピックを1つの景気の転換点と考えている人が多いことが分かった。
また、地域別に見ると、中部や近畿では東京オリンピック後も「あまり変わらない」が半数近くを占め、五輪特需は関東に限定されているという見方となった。
|
|
アットホームの調査によると、11月の首都圏における居住用賃貸物件成約数は1万6367件で、前年同月比9.5%減となり、9カ月連続のマイナスとなった。また、先月まで4カ月連続全エリアで減少が続いていたが、千葉が同6カ月ぶりに増加に転じた。東京23区は7180件で同11.6%減。東京都下、埼玉県、神奈川県も減少した。東京23区はマンションに加え、アパートも二桁減となり同9カ月連続減。また、新築物件ではシングル向きアパートが、成約の多い神奈川県で大幅減となったこともあり、同2年11カ月ぶりに減少に転じた。
|
|
|
|
|
|
|
■[住居]
|
|
買い時感、やや減少[リクルート調べ]
|
|
|
■[住居]
|
|
一括受電マンション増加[東京カンテイ調べ]
|
|
|
|
|
リクルート住まいカンパニーの「住まいの買い時感調査(9月期)」によると、「今が住まいの買い時」と感じている人の割合は17・4%で、前回より0・9ポイント減少した。前年同月と比べると1・5ポイント上回った。
買い時と感じる理由を聞いたところ、1位は「今後、消費税の引き上げが予定されているから」だった。2位は、「お金が借りやすいから」。3位は、「今のほうが住宅ローン減税など税制優遇のメリットがありそうだから」だった。
|
|
東京カンテイの調査によると、新築マンションに占める一括受電の普及率(物件ベース)が、11年の3.81%から16年(上半期)には31.06%に増加していることが分かった。
同社は「東日本大震災以降に電気料金が値上がりし、マンションの光熱費などを削減するため、一括受電ニーズが高まり、新築マンションにも一括受電が採用されることになったことが大きな要因」と分析している。
|
|
|
|
|
|
|
■[住居]
|
|
8月・首都圏、新築戸建て成約価格 東京23区が5000万円超える[アットホーム]
|
|
|
■[防災]
|
|
災害時用コンテナ宿泊ユニット[アーネストワン]
|
|
|
|
|
アットホームの調査によると、8月の首都圏における新築戸建て住宅の平均成約価格は3403万円(前年同月比1.1%上昇)で、10カ月連続で上昇した。全エリアで上昇しており2カ月連続。前月比も3カ月ぶりに上昇した。東京23区の平均価格は5061万円(前年同月比11.6%上昇)と再び5000万円を超え、10カ月連続上昇。前月比も再び上昇に転じた。神奈川県は前年同月比14カ月連続上昇、埼玉県は同9カ月連続上昇となったが、前月比は共に下落。千葉県では前年同月比3カ月連続の上昇、東京都下は同2カ月連続の上昇となった。
|
|
飯田グループホールディングスのアーネストワンは、災害時におけるコンテナ式の宿泊ユニット「クレイドルキャビン」の提供を開始した。10月21日まで東京ビッグサイトで開かれている「危機管理産業展2016」に出展中だ。
基本サイズ(外寸)は「幅4000ミリ×奥行き2440ミリ×高さ2750ミリ」で、寝室タイプはカプセルホテル形式の部屋を4室入れた。「単に寝るだけ」のものではなく、24時間換気システムやエアコン、電子錠、コンセント取りつけなど「快適性」にもこだわる内容とした。グレードによってはテレビ設置タイプもある。
各自治体に対して1基や2基のコンテナを所有し、災害が発生した場合には被災地に救援としてそのコンテナを提供することを提案する。「1つの自治体で被災者分のコンテナを準備しておくことは無理がある。いざという時に自治体同士が協力し合うことの意義は大きい」(同社)。
また、このコンテナは仮設住宅ができ上がるまでの「つなぎ」の住居として位置付け、1回購入(準備)すればメンテナンスすることで繰り返し使用できる。スタンダード寝室タイプのコンテナ1基の価格は480万円(税別)。まずは100基のコンテナ供給を実現したい考えだ。
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
■[賃貸]
|
|
貸家、9カ月連続増[国土交通省]
|
|
|
■[住居]
|
|
8月中古マンション売り価格 首都圏8カ月連続の上昇 [東京カンテイ調べ]
|
|
|
|
|
国土交通省の調べによると、16年7月の新設住宅着工戸数は8万5208戸だった。前年同月比は8.9%増で、2カ月ぶりに増加した。 持家は2万6910戸(前年比6.0%増)で6カ月連続の増加。貸家は3万7745戸(同11.1%増)で9カ月連続の増加となった。貸家は増加基調が続いており、相続税の節税目的での着工増が背景にあるとみられる。分譲住宅は1万9897戸(同9.1%増)。
|
|
東京カンテイが発表した8月の中古マンション価格(70平方メートル換算、売り希望価格)によると、首都圏は前月比0.8%上昇の3521万円となり、8カ月連続で上昇した。都県別に見ると東京都は前月に上昇一服となっていたが、同0.5%のプラスと再び上昇した。東京23区では前月から横ばいの5279万円で、上値が重い展開。神奈川県、埼玉県ではいずれも1%未満ではあるが上昇し、緩やかな上昇傾向を維持。一方、千葉県は横ばいとなっており、県内でも堅調なのは市川市や船橋市など都心寄りの一部エリアに限られている。
|
|
|
|
|
|
|
■[住居]
|
|
{今が買い時」上昇 [野村アーバンネット]
|
|
|
■[住居]
|
|
地方の証券化事業を支援[国土交通省]
|
|
|
|
|
野村不動産アーバンネットが7月8日〜14日に行った住宅購入に関する意識調査によると、「不動産は買い時」と回答した人が48.1%となり、前回調査と比べて6.8ポイント増加した。一方、「買い時と思わない」と回答した人は34.6%で前回調査から1.3ポイント減少した。「買い時」と思う理由は、「住宅ローンの金利が低水準」が84.3%で、前回より15.2ポイント増加した。他には、「税制上のメリットがある」など。
また、不動産価格について「上がると思う」と回答した人は24.6%で8.8ポイント減少。「下がると思う」との回答は、30.7%で6.4ポイント増加し、4年ぶりに「上がると思う」を上回った。「下がると思う」理由は、「英国のEU離脱などで経済の先行きが不透明」「今の価格は高すぎる」という意見が目立った。
|
|
国土交通省は、2016年度「不動産証券化事業の具体化に向けた支援事業」に着手する。このほど支援先の募集を始めた。対象は、地方都市で不動産証券化事業を検討している事業者。応募期限は8月26日。
証券化を取り入れた事業を検討している不動産事業者などに、実現に向けたアドバイスを行う。事業者単体での応募も可だが、金融機関を含めた連携体制が望ましいとしている。事業期間は今年度末まで。業務全般は、コンサルティングなどを手掛けるデロイトトーマツファイナンシャルアドバイザリー合同会社に委託する。
|
|
|
|
|
|
|
■[税金]
|
|
2016年路線価 全国平均が8年ぶり上昇 [国税庁]
|
|
|
■[相続]
|
|
相続登記の促進策検討[法務省]
|
|
|
|
|
国税庁は7月1日、相続税や贈与税の税額算定時の基準となる路線価(2016年分)を公表した。 全国平均は前年比プラス0.2%で、8年ぶりに上昇した。上昇した都道府県の数は、前年比プラス4の14。北海道、広島県、福岡県、熊本県がマイナスまたは横ばいからプラスに転じた。前年にプラスだった都府県も、おおむね上昇幅が拡大している。
都道府県県庁所在都市で最高路線価が上昇したのは、前年比プラス4の25都市。このうち、上昇率が5%以上だった都市が15に上った。横ばいは17都市、下落したのは5都市のみだった。なお国税庁によると、下落したのが5都市のみだったのは1992年以来。路線価が上昇局面にあった2008年も、下落した都市は12に上っていた。
路線価が最も高かったのは、31年連続となる「東京都中央区銀座5丁目銀座中央通り」、通称「鳩居堂」前。1平方メートル当たり3200万円(前年比18.7%上昇)だった。
|
|
公的証明書で手続き簡略化 法務省は相続登記の促進を図るため、各所での相続手続きがワンストップで行える仕組みを検討している。 検討しているのは、法定相続人の基本情報を1枚の紙にまとめた公的証明書「(仮称)法定相続情報」を発行する制度。相続登記がなされていなければ、後に当該不動産を売却するときに支障があるため、空き家が放置される一因として指摘されている。法務省は空き家解消の観点も踏まえて、相続登記を促す今回の仕組みを着想した。相続登記は義務ではないため、あくまで任意の制度として2017年度からの運用を目指す。
|
|
|
|
|
|
|
■[外人]
|
|
外国人対応を支援[国土交通省]
|
|
|
■[住居]
|
|
東京23区マンション価格、19〜20年がピーク [不動研調べ]
|
|
|
|
|
国土交通省は今年度、不動産事業者に対する外国人対応の支援を行う。外国人客との取引を想定した実務マニュアルを作成するほか、媒介契約約款をはじめとする法的文書の外国語対応など必要な環境整備を進める予定。
不動産業界で外国人客との取引実績が増加している中で、今後「外国人が購入した不動産を売却するとき、体制が整っていなければ不動産事業者のビジネス領域が狭まってしまう可能性がある」(国交省)。そのため支援を通じて、事業者が体制面で整備しきれない部分をカバーする考えだ。
|
|
日本不動産研究所の調査によると、15年に8.9%上昇した東京23区のマンション価格について、16年は2.5%上昇、17年は1.2%上昇と横ばいに近づき、19〜20年をピークに21年以降はわずかな微減傾向が続く模様だ。
|
|
|
|
|
|
|
■[民泊]
|
|
集合住宅の民泊、大半が空き物件活用
[京都市]
|
|
|
■[住居]
|
|
4月中古マンション売り価格 首都圏4カ月連続の上昇[東京カンテイ]
|
|
|
|
|
京都市が公表した同市における民泊の実態調査結果によると、戸建てと集合住宅で傾向に違いが見られた。 戸建ては住宅をまるごと貸し出すケースが約60%に上った一方、部屋を貸し出すケースも約40%を占めた。関係省庁が現在検討している新しい民泊ルールにおいて、許可制ではなく届け出制となる公算の大きい「ホームステイ」型民泊が一定程度稼働している様子がうかがえる。これに対して集合住宅は、約90%が住戸まるごと貸し出すケース。大半が空き物件を活用した民泊とみられる。無許可営業と推測される割合は戸建てが約59%、集合住宅が約75%で、集合住宅のほうが高かった。
なお、同市が把握した民泊施設約2700件のうち、半数以上が所在地を特定できなかった。
|
|
東京カンテイが発表した4月の中古マンション価格(70平方メートル換算、売り希望価格)によると、首都圏は前月比1.3%上昇の3428万円となり、4カ月連続で上昇した。首都圏では事例シェアが拡大傾向にある東京都、特に都心6区が圏域平均を押し上げている。近畿圏(2037万円、同2.1%上昇)は12カ月連続の上昇で、2000万円台の大台を突破した。中部圏(1580万円、同1.3%下落)は、上昇傾向が一服した前月に比べて下落率が拡大した。
|
|
|
|
|
|
|
■[民泊]
|
|
民泊、パリからの警鐘 「匿名性」排除が必須 [自民党観光基盤小委]
|
|
|
■[建築]
|
|
既存不適格を活用しやすく 増床、耐震診断で可に[国交省]
|
|
|
|
|
自民党の観光基盤強化に関する小委員会(鶴保庸介小委員長)がこのほど会合を開き、仏パリにおける民泊の現状について、東洋大学国際地域学部国際観光学科の徳江順一郎准教授にヒアリングした。
徳江准教授は、宿泊業者などで構成される現地の業界団体による調査結果を基にパリの現状を説明。同地では民泊の急増に伴い、犯罪などが発生しているという。日本の民泊ルールの整備に当たっては、ホスト(貸主)とゲスト(利用者)の匿名性の排除やプラットフォーマーに対する規制などの措置を提案した。また、民泊関係者の間には「ルールが厳しいとホストが萎縮する」との意見もあるが、「自由な競争をするのに公平公正なルールを守るのは当然。守れないというなら、やましいことがあるのではないか」と持論を提示した。
|
|
国土交通省は、既存不適格建築物の活用がしやすくなる制度改正を行う。建築物内部での床の増設など、小規模な増築を行う場合の基準を合理化する。建築基準法の政令に基づく告示の一部を改正する予定だ。このほど、告示案のパブリックコメントの募集を開始した。
延べ面積が2分の1以下の増改築を行うとき、増改築の前後で建築物の主要な構造部材に変更を加えない場合は、現行の構造計算を行わなくても耐震診断基準への適合が確認されれば増改築可能、とする基準を告示に追加する方向。具体的には吹き抜け部分の増床や、階高の高い室内での中間階設置などのケースが想定される。
|
|
|
|
|
|
|
■[地価]
|
|
2016年公示地価[国土交通省]
|
|
|
■[住居]
|
|
地方移住前の「お試し」居住[厚生労働省]
|
|
|
|
|
国土交通省はこのほど、2016年公示地価を発表した。2016年1月1日時点の地価公示は全国平均で0.1%上昇。2008年以来、8年ぶりに上昇に転じた。
用途別では、住宅地の全国平均が0.2%下落。2008年以降で下落幅は最小となったが、依然として下落基調だ。一方、商業地の全国平均は0.9%上昇。2015年調査では横ばいだったが、上昇基調に移行した。商業地の上昇が、全用途における全国平均の上昇の要因となった。
|
|
地方移住の希望者が空き家物件などに短期居住する、いわゆる「お試し居住」を実施しやすい環境が整備される。厚生労働省が今月中に、関連の通知を地方公共団体に発出する予定だ。
通知では、地方移住の希望者が購入または賃借を前提として空き家に短期居住する場合は、旅館業法の適用外となることを明記する方向。地方公共団体が対象物件を特定していること、短期居住者に物件を購入または長期的に賃借する意思があり、それを地方公共団体が確認する措置が取られることなどが条件。
|
|
|
|
|
|
|
■[住居]
|
|
マンション建替、建設投資を後押し
[政府]
|
|
|
■[空家]
|
|
空家を準公営住宅に[国土交通省]
|
|
|
|
|
政府は、大型マンションや団地の建て替えに必要な所有者の合意の数を、現在の8割以上から3分の2に引き下げる規制緩和策を盛り込んだ都市再生特別措置法を国会に提出し、早期導入を目指す。主に都市部の大型団地などでの活用を見込んでいるが、市町村などの自治体が再開発事業と位置付けることを条件に、小規模の建替え案件でも適用される。また、再開発の際の税優遇などを受けられる制度も拡充する。
|
|
国土交通省は、全国で増え続ける空家を公営住宅に準じる住宅として活用する。転用する民間アパートや戸建住宅などを選定する為、耐震性や省エネ性、遮音性等の基準を新たに設け「準公営住宅」に指定する。所有者が、生活費負担の大きい子育て世帯などに貸すことを認め、家賃補助も検討する。また、準公営住宅の基準を満たすために空家を補修・改修する所有者には費用を補助する方針。
|
|
|
|
|
|
|
■[住居]
|
|
12月中古マンション売り価格 [東京カンテイ]
|
|
|
■[生活]
|
|
特区民泊に「熱視線」[大田区]
|
|
|
|
|
東京カンテイが発表した2015年12月の中古マンション価格(70平方メートル換算、売り希望価格)によると、首都圏は東京都での事例シェア拡大が一服した影響で、前月比0.2%下落の3269万円となった。連続上昇は15カ月でストップした。
近畿圏(1957万円、同1.7%上昇)は主要エリアによる価格の押し上げによって、8カ月連続の上昇。中部圏(1573万円、同1.1%上昇)は再び、直近1年間での最高値を更新した。
|
|
東京都大田区は1月27日、国家戦略特区内での民泊事業(特区民泊)について、事業者向け説明会を開催した。全国初の特区民泊の施行を2日後に控えた開催で、定員の100人を大幅に上回る事業者が参加。『立ち聞き者』も大勢出た。民泊に対しての関心の高さが伺える説明会となった。
なお、2月10日と15日に開催予定の2回目、3回目の説明会は既に満席となったため、2月22日に4回目を追加開催する方針だ。
|
|
|
|
|
|
|
■[税制]
|
|
「空き家」抑制の特例創設へ[自民党]
|
|
|
■[住居]
|
|
データ流用の事実 知っていれば仲介時説明[国土交通省]
|
|
|
|
|
自民党と公明党は12月10日、2016年度税制改正大綱案を取りまとめた。12月11日現在、食品などをめぐる軽減税率の調整が自民・公明党間で続いているが、石井啓一国土交通大臣は「国土交通省の要望はおおむね盛り込まれた」と説明。住宅・不動産関連では、空き家の抑制を目的とした特例措置が創設され、「三世代同居」に対応する二世帯リフォームに係る減税措置の要望も通る見込み。このほか新築に係る固定資産税の減額措置も縮減されることなく延長されるのをはじめ、重点要望とされていた事項は多くが延長となる見通しだ。
|
|
国土交通省は不動産流通団体などに対し、基礎杭の施工データの流用があったと判明した物件を仲介する際、その事実を知っていた場合は買主に説明するよう求めている。10月下旬に各団体向けに通知を出した。
宅地建物取引業法第47条では宅建業者に対し、取引の相手方の判断に重要な影響を及ぼす事項を故意に告げない行為を禁じている。国交省は、施工データの流用があった物件については安全性を確認する必要が生じるため、この事項に該当すると判断。売主からその旨を知らされていれば買主に説明する必要がある、としている。運用の仕方については特段定めていない。重要事項説明の備考欄に記入するほか、口頭での説明でも可だ
|
|
|
|
|
|
|
■[住居]
|
|
首都圏マンション発売戸数、2カ月連続減少 価格上昇続く[不動産経済調べ]
|
|
|
■[鉄道]
|
|
大江戸線増発[東京都]
|
|
|
|
|
不動産経済研究所の調査によると、10月に首都圏で発売された新築分譲マンションは2921戸で、前年比6.5%減少した。前年比減は2カ月連続。販売価格の上昇と横浜の傾斜マンション問題が影響しているようだ。
平均販売価格は5364万円で、前年比17.6%上昇。5カ月連続して前年を上回っており、2ケタ上昇は2カ月連続。
|
|
東京都は、都営地下鉄大江戸線の混雑緩和の対策として、2018年度中をメドに車両の編成を3編成増やして輸送力を増強する。中でも特に混雑が問題となっている月島ー汐留間の運行本数を増やし、勝どき駅のホームを増設するなど、合わせて約150億円を投じる。周辺ではマンションの建設が続き、今後も乗客数の増加が見込まれる。国土交通省は鉄道の混雑緩和に向け、混雑率を150%以下に下げる目標を掲げている。都交通局は、五輪後の混雑率は160%を超えると予測しており、あらかじめ輸送力の増強を講じた。
|
|
|
|
|
|
|
■[地価]
|
|
基準地価3年連続上昇 [政府]
|
|
|
■[建築]
|
|
土壌汚染規制を緩和[環境省]
|
|
|
|
|
東京都は2015年の基準地価を発表、全用途平均で前年に比べ2.0%上がり、プラス幅は0.2ポイントの拡大となった。23区全体では4%のプラスで、最も上昇率が高かったのはブランド店が集う表参道交差点近くの港区南青山5丁目で20.2%。地価最高値を付けたのは前年同様に中央区銀座2丁目の明治銀座ビルで、1u当たり2,640万円で16.8%の上昇となった。一方、多摩地域では上昇率が縮小しており、住宅地では0.3ポイント低下の0.7%になった。
|
|
政府は、企業による土地開発をしやすくするため土壌汚染の規制緩和を検討する。火山灰といった自然由来の汚染土壌の規制を人が住まない工業地などに限って緩める。環境省等を中心に検討を進め、周辺環境への影響を見極めながら緩和の条件などを詰める。人への影響が出ない範囲で規制を緩めることで、企業の処理負担を抑えて投資を促し、成長戦略を後押しする。早ければ2016年の土壌汚染対策法の改正も視野に、政府内で議論を進める。
|
|
|
|
|
|
|
■[住居]
|
|
実家が空き家、「売却希望」は4割 「残したい」も4割 [アットホーム調べ]
|
|
|
■[住居]
|
|
中古流通市場の環境整備 標準取引ルールを策定へ[国土交通省]
|
|
|
|
|
アットホームはこのほど、実家が空き家になった場合の対応に関する調査結果をまとめた。
実家が空き家になった場合、「売却したい」と答えた割合が41.6%と最も多く、「賃貸にする(土地活用含む)」は11.7%だった。売却に次ぐ回答として多かったのは「将来自分もしくは親族が住む」(34.8%)。「誰が住むか分からないが、空き家にして管理し続ける」(7.9%)と合わせると、実家を残したいと考えている人も4割以上いることが分った。 同調査は8月、実家が持家である全国30〜40代の男女618人を対象に実施した。
|
|
国土交通省2016年度、「標準的な中古住宅取引ルール」の構築に向けた検討を行う方針だ。2016年度予算概算要求に関連費用を盛り込んだ。取引に際して、宅建業者が消費者に推奨すべき制度やサービスを整理し「標準ルール」を定め、それを踏まえて標準媒介契約約款を改正する方向。ルールの策定に当たっては、異業種の事業者連携によりインスペクションやリフォーム、融資、アフターサービスなどを付帯した取引形態を念頭に置いている。
|
|
|
|
|
|
|
■[住居]
|
|
新築マンション年収倍率、5年連続拡大[東京カンテイ]
|
|
|
■[賃貸]
|
|
壁紙交換くらい自由に[賃貸オーナー意識調査]
|
|
|
|
|
東京カンテイ(東京都品川区)はこのほど、2014年の新築マンション年収倍率をまとめた。それによると、年収倍率の全国平均は7.17倍と前年から0.58倍拡大した。これで5年連続の拡大となった。伸び率も石川県で3.96ポイント、埼玉県で1.34ポイント、京都府で1.20ポイント拡大するなど顕著だった。新築価格(70平方メートル換算)は207万円(前年比7.2%増)上昇したが、平均年収は6万円(同1.4%減)減少したため、新築マンションが買いにくい状況に拍車がかかっている。
|
|
アルティメット総研はこのほど、DIY賃貸に関する賃貸オーナーの意識調査結果をまとめた。
入居者に対して仮に部屋をDIY可能とした場合、許容できるDIYは何かという質問の回答では「壁紙の交換」が19.4%と最も多く、「照明器具の交換」、「ブラインド設置」と続いた。「壁のペイント」「トイレ交換」まで認めるとの声もあった。DIYができないことが原因で退去するとしたらどうするか、との質問には「DIYができることで退去が防げるなら認めたい」との回答が過半数を超え、56.4%。「今後、可能にすべきか検討する」が29.1%と続き、DIYに理解を示す結果となった。 壁紙交換について、手軽に壁紙を入居者ができるとしたら、どう思うかを聞いたところ、「交換くらい自由にさせたい」が61.8%、「入居者が希望するなら話は聞いてあげたい」が36.4%だった。調査は7月中旬から末にかけて、同社が運営しているサイトの賃貸オーナー会員1072人を対象に実施。165人の回答を得た。
|
|
|
|
|
|
|
■[住居]
|
|
空きビル再利用 [政府]
|
|
|
■[建築]
|
|
渋谷再開発[東急]
|
|
|
|
|
政府は、空きビル、商業施設や学校などの空き建物の再利用をしやすくするために規制を緩和する。現在の建築基準法を満たさない空き建物でも、耐震性確保などを前提に増築しやすくする。自治体によって異なる規制の運用も統一する。地方では人口減で空き建物が増えており、事業者が再利用しやすい環境を整えることで地方創生に役立てる。国土交通省が、どの程度の増築であれば安全性が確保できるか調査し、来年3月末をメドに結果をまとめ、2016年度にも建築基準法の改正を含め、必要な手続きに入る模様。
|
|
渋谷の新たな名所に 地上230メートルの大型屋上展望台、再開発エリアで 東京急行電鉄、JR東日本、東京地下鉄の3社はこのほど、渋谷駅街区で開発を進めているI期の地上47階地下7階建ての東棟最上部に、面積で国内最大級の屋外展望施設を設置すると発表した。
東棟は最も高い再開発のシンボルタワー(開業は19年度)となるもので、地上230メートル、屋外空間面積が3000平方メートルという展望施設は、ハチ公、スクランブル交差点に次ぐ渋谷の新しい観光名所になりそうだ。
|
|
|
|
|
|
|
■[不動産投資]
|
|
[不動産投資、5割強が「買い時」と回答 [野村アーバンネット調べ]
|
|
|
■[災害]
|
|
液状化マップ[国土交通省]
|
|
|
|
|
「不動産投資に関する意識調査」によると、5割強の人が投資物件を「買い時」、同じく5割強が「買い増しを検討したい」と答えた。投資用物件の買い時感については、「買い時」との回答が56.3%。前回調査より2.3ポイント減少したものの、依然として5割強の人が投資物件は買い時である、としている。1年後の不動産価格の予測では、「上がる」が55.6%と前回調査に比べ4.1ポイント増加。「下がる」の9.8%を大きく上回り、半数以上が不動産価格は上がるとしている。理由としては「アベノミクスや日銀金融緩和の継続でインフレ傾向が続く」「海外からの投資が増える」などが挙がった。
|
|
国土交通省は、宅地の液状化被害の起きやすさを地域ごとに示した「液状化マップ」の作製ソフトの無償配布を始めた。ボーリング調査の結果に基づき、震度5程度の地震による液状化の危険度を3段階に色分けして示す。従来は、計算に専門的な知識が必要だったが、ソフトを使えば容易に精度の高い地図を作れる。液状化マップは、洪水ハザードマップなどに比べ整備が遅れており、同省は普及の一助になるとみている。
|
|
|
|
|
|
|
■[企業]
|
|
女性社長割合、不動産業がトップ[リサーチ]
|
|
|
■[業法]
|
|
インスペクション 重説項目に付加へ[政府]
|
|
|
|
|
東京商工リサーチの調査によると、産業別に女性社長の割合を見た場合、最も高かったのは「不動産業」で21.0%だった。2位の「サービス業他」(15.4%)、3位の「小売業」(13.6%)を大きく引き離した。同社では、「女性の起業は、個人向けサービスなどの暮らしを充実させる分野での事業展開が多い。女性視点による商品開発やサービス提供が、新たな需要を掘り起こしていることも女性社長の増加に影響している」と話している。14年12月時点の全国267万社を対象としたもの。10年の調査開始以来で女性社長の数は最多の約31万人(前回調査は約28.5万人)に上り、割合も11.6%(同11.1%)に増加した。
|
|
政府・与党が中古住宅の流通市場活性化を促進するため、取引前の中古住宅について、建物検査(インスペクション)を徹底させる方針を示したことが分かった。インスペクションは、住宅に精通した専門家が第三者的な立場から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、概算費用などを算出し、アドバイスを行うこと。欧米では広く普及している。政府・与党は、これを日本でも徹底させることで、買主側の不安を解消させる狙いだ。政府・与党の一部には、義務化の明記も必要との考えもあるようだが、重要事項説明の対象とすることでインスペクションの徹底化につながることから、来年以降できるだけ早い時期に宅建業法の改正案を提出したい考えだ。
|
|
|
|
|
|
|
■[住居]
|
|
住宅より住環境に不満 [住生活総合調査]
|
|
|
■[建築]
|
|
都建築安全条例改正[東京都]
|
|
|
|
|
国土交通省は4月9日、「13年住生活総合調査(速報)」の結果を発表した。それによると、08年に実施した同調査と比較すると、「住宅に対する評価」では、「満足」は20.9%(08年調査時は18.9%)で、2.0ポイント増加した。一方、「非常に不満」と「多少不満」を合計した不満率は24.9%(同32.0%)で、7.1ポイントの改善となった。また、居住環境に対しての不満率は27.1%(同31.7%)で、今回初めて住宅に対しての不満率が居住環境に対しての不満率を下回った。今の住居以外に所有している・借りている住宅がある世帯の割合は9.2%(同6.6%)と2.6ポイント増えた。空き家の建築時期は80年以前の割合が全体の約3分の2(68.9%)を占める。空き家の活用意向については、専門業者に管理を委託している空き家では、「空き家のままにしておく」は25.4%だったが、管理をほとんど何もしていない空き家は、その割合が61.5%と大きくなっている。同調査は、住生活全般に関する実態や居住者の意向・満足度などを総合的に調査したもの。今回の調査時点は13年12月1日現在で、「住宅需要実態調査」として実施していたものを、前回(08年)から「住生活総合調査」として調査内容の充実を図っている。
|
|
東京都建築安全条例の改正で、路地状敷地で小規模共同住宅が建築可能になる。この改正では、寄宿舎等の基準見直しや小規模な共同住宅における接道に関する規定の見直し等が定められた。路地状敷地に関しては、戸建住宅と同規模の共同住宅(延床面積200u以下かつ3階以下、かつ住戸数の合計12以下)について、路地状敷地での建築を可能とし、特殊建築物として求めている接道長さを制限しないとする見直しが盛り込まれた。小規模の路地状敷地の有効活用が進みそうだ。
|
|
|
|
|
|
|
■[インフラ]
|
|
[地盤カルテ」で危険度を確認
[地盤ネット]
|
|
|
■[空家]
|
|
空家に指針案[国土交通省]
|
|
|
|
|
地盤調査・保証サービスの「地盤ネット」(東京都中央区、山本強社長)は3月6日、対象地盤の「改良工事率」「浸水リスク」「地震による揺れやすさ」「土砂災害危険リスク」「液状化リスク」を5段階で点数化し、危険度(安全度)をチャート化して示すサービス「地盤カルテ」の提供を開始した。同社ホームページ内(http://jibannet.co.jp/)の無料サービスで、対象地を入力すれば1分程度で診断結果をメールで案内する。「地盤がどのような状態なのか知りたい」というニーズに対し、一つの目安としての利用を促す。また同社では、液状化リスクを保証内容に加えた新商品「地盤安心住宅+(プラス)」を開発した。同社はこれまでも地盤調査に対する保証商品「地盤安心住宅」を取り扱ってきたが、液状化に関する内容は免責事項としてきた。このほど、液状化リスクが分析可能な機器の採用に踏み切ったことで、新たな商品の開発に至った。商品説明会の席上であいさつした山本社長は、「災害リスクや軟弱地盤対策の必要性などを確認した上で、土地購入の検討や建築プランを立てることが可能になる」と語った。
|
|
国土交通省と総務省は、荒れ果てた空家の撤去を促すための指針をまとめた。空家対策の推進を盛り込んだ特別措置法には、市町村が空家を判定する為の基準は盛り込まれていなかった、判断する目安として、人の出入りの有無や電気、ガス、水道の使用実績を踏まえ、年間を通じて建物が使われていないことを基準として例示した。空家は全国で800万戸を超えており、火災や犯罪の温床となる恐れが指摘されている。両省は指針を作り、市町村が対策に乗り出せるよう後押しする。
|
|
|
|
|
|
|
■[税金]
|
|
住宅贈与非課税3000万円[政府]
|
|
|
■[五輪]
|
|
明治の迎賓施設を復元[東京都]
|
|
|
|
|
2015年度の税制改正で、最大1000万円だった住宅資金贈与の非課税枠を上げ、期限も19年6月まで延長することが決定した。落ち込んでいた住宅市場を刺激するのが狙い。
15年中は1500万円に引き上げ、16年1月から9月は1200万円に引き下げる。17年4月の消費税増税前の駆け込み需要を抑えるためで、住宅は増税の半年前に契約すれば引渡しが17年4月以降でも旧税率が適用される。一方、反動減が始まる16年10月には3000万円へ引き上げ、その後17年10月から徐々に縮小させ、19年6月末まで使えるようにする。
|
|
東京都は2020年の東京五輪・パラリンピックに向け、浜離宮恩賜公園に明治期の迎賓施設「延遼館」を復元する方針を明らかにした。延遼館は明治2年に完成した近代日本最初の迎賓館で、建築面積は約1430u。同12年には第18代米大統領を務めたグラント将軍も滞在した。老朽化の為同22年の解体され、跡地は更地になっている。都は外国の要人をもてなす和風の迎賓館として活用し、一般にも公開する予定。来年度予算案に調査費約1億円を計上し、五輪開催までの完成を目指す。
|
|
|
|
|
|
|
■[地価]
|
|
東京圏の地価下落ゼロ[国土交通省]
|
|
|
■[建築]
|
|
改正建築基準法の施行は6月1日に[政府]
|
|
|
|
|
国土交通省が発表した地価動向報告によると、東京圏(1都3県)で10月1日時点の地価は全65地点が3か月前に比べ上昇となり、下落がなくなった。下落ゼロは2008年以来。東京圏で唯一下落していた千葉駅前が回復し、新宿歌舞伎町や立川も横ばいから上昇に転じて都内全地区が上昇となった。個人消費が鈍るなかでも、金融緩和の追い風を受ける不動産業の投資意欲は根強く、全地区を対象に物色のすそ野が広がっている。
|
|
改正建築基準法(14年6月4日公布)の施行日が6月1日に決まった。一部の規定は既に施行されているが、木造建築関連基準の見直し(耐火建築物としなければならない3階建ての学校などについて、一定の防火措置を講じた場合には、主要構造部を準耐火構造等とすることができる)や構造計算適合性判定制度の見直し(比較的簡易な構造計算について、一定の要件を満たす者が審査を行う場合は、判定を不要とする)などが対象。この他、老人ホームなどの建築物の地下について、その用途の部分の床面積の3分の1までは延べ面積に算入しないとする規定や国交大臣の建築物に対する調査権限の新設などが規定されている。
|
|
|
|
|
|
|
■[税制]
|
|
管理不十分の空き家 固定資産税特例を除外[政府]
|
|
|
■[税制]
|
|
相続税改正[政府]
|
|
|
|
|
政府がまとめた15年度税制改正大綱によれば、昨年成立した空家特措法に基づいて特定空家(管理不十分で建物崩壊など周辺の生活環境の安全上問題のあるものなど)の所有者に必要な措置をとることを勧告した場合は、その空家の敷地については固定資産税の住宅用地特例の対象から外すことになった。現在、住宅用地として土地上に家屋等がある場合、土地の200平方メートル以下の部分は6分の1、超える部分は3分の1と固定資産税の課税標準が減額されている。このことが、空家が放置される一因となっているとかねてより指摘されていた。今回の措置により空家の除却・適正管理が促進され、市町村による空家対策が進むと期待されている。
|
|
1月1日より相続税が改正された。経済メディアもこぞって解説しているが、大きなポイントは相続税の算定から控除される基礎控除が現行の6割にまで大きく減少することだ。現在の基礎控除額である「5000万円+(法定相続人の数×1000万円)」が「3000万円+(法定相続人の数×600万円)」となり、標準的な「両親と子供が2人いる家庭」で父親が亡くなった場合、法定相続人は奥さんと子供2人の合計3人となり、これまでの基礎控除額「8000万円」が「4800万円」にまで下げられてしまう。相続税の申告は亡くなってから10ヶ月以内なので、相続税パニックが始まるのは今年の後半から来年にかけて。早めに専門家に相談しておくことが大切だ。
|
|
|
|
|
|
|
■[地価]
|
|
三大都市圏平均、住宅地上昇に転換 14年基準地価[国土交通省]
|
|
|
■[都市]
|
|
建て替えマンションを調査「寿命」は33年 [東京カンテイ]
|
|
|
|
|
国土交通省が発表した14年都道府県地価調査(基準地価、7月1日時点)によると、全国平均では住宅・商業地とも依然として下落をしているものの、下落率は縮小傾向を継続。上昇地点数の割合は全国的に増加し、特に三大都市圏では、住宅地の半分弱の地点が上昇。商業地の3分の2強の地点が上昇している。住宅地の全国平均は1.2%下落(13年は1.8%下落)、商業地は1.1%の下落(同2.1%下落)となった。三大都市圏平均では、住宅地が08年以来6年ぶりに上昇に転換(0.5%上昇、同0.1%下落)。商業地は2年連続の上昇で、1.7%上昇(同0.6%上昇)。上昇地点数の割合は全国的に増加し、住宅地は13年の1970地点(全調査地点の13.4%)から2929地点(同19.9%)と約2割に。商業地は910地点(同18.1%)から1361地点(26.8%)に拡大した。一方、地方では、住宅地は8465地点が下落(同79.7%)、商業地は2913地点が下落(同79.8%)となり、約8割弱の地点が下落している。
|
|
東京カンテイ(東京都品川区)はこのほど、全国のマンション建て替え事例について検証した。「マンションの竣工年から建て替え物件が竣工するまでの期間」を建て替えられたマンションの「寿命」とすると、全国の平均寿命は33.4年だった。建て替え物件の総数は202件。地域分布では東京都のシェアが約6割を占め、件数は117件だった。このほか、都府県別では東京都の平均寿命が40.0年で、1事例しかない新潟県を除くと最も長かった。
|
|
|
|
|
|
|
■[地価]
|
|
都内路線価 [国税局]
|
|
|
■[売買]
|
|
賃貸住宅の建築ラッシュ[賃貸]
|
|
|
|
|
東京国税局が発表した都内の2014年分の路線価は前年比で平均1.8%上昇した。変動率がプラスとなるのは08年以来6年ぶり。都内最高路線価は、中央区銀座5丁目の「銀座中央通り」で、u2360万円と9.7%上昇、29年連続の全国最高路線価となった。上昇率が最も大きかったのは新宿区新宿3丁目の「新宿通り」で9.8%。副都心線と東急東横線の相互運転の効果と見られる。
|
|
住宅市場で賃貸物件の建設が急増している。2013年度は新築戸数が37万戸と前年度比15.3%増えて5年ぶりの高水準となり、今年度も増加が続く。伸び率は持ち家(11.5%)や分譲住宅(3.8%)より高い。増加の理由としては都市部の地価持ち直しで生命保険や不動産投資信託などの投資マネーが流入している他、相続税増税を控えた個人の節税投資も多い。高齢者向けの賃貸物件も増えており、住宅市場の下支え役となっている。
|
|
|
|
|
|
|
■[景気]
|
|
3カ月ぶりに改善 消費増税の影響和らぎか 6月景気動向指数[帝国データ]
|
|
|
■[都市]
|
|
都内勤務サラリーマン、平均通勤時間は58分[アットホーム]
|
|
|
|
|
帝国データバンクの調査によると、6月の景気動向指数は前月比0.3ポイント増の46.5となり、3カ月ぶりに改善した。一部業種や地域で消費増税による影響が見られるものの、影響は和らいできており、景気は再び上昇する兆しが現れた。低水準が続いている「小売」は、37.8と0.5ポイント増になり、2カ月連続改善した。帝国データバンクでは、「今後、消費増税の影響が一部で残る懸念はあるが、賃上げなどを背景として個人消費の回復が期待され、国内景気は緩やかに上昇していくのではないか」としている。なお、「不動産」は48.8で0.5ポイント増だった。
|
|
アットホームが、都内勤務のサラリーマン(子供あり)583人を対象に実施した「通勤の実態調査」によると、自宅から会社までの片道の通勤時間の平均は58分で、理想とする通勤時間は平均35分、「限界」は平均86分となった。時間ごとの割合を10分ごとに見ると、最も多い通勤時間は60分台で約2割だった。「50〜79分」で約5割を占めている。住宅タイプ別では、戸建ては60分、マンションは56分でその差は4分。また、自宅から最寄り駅までの徒歩分数は、戸建ては14分、マンションは10分だった。同調査は、5年以内(2009年5月以降)に住宅を購入し、都内に勤務する首都圏在住者を対象にしたもの。
|
|
|
|
|
|
|
■[都市]
|
|
全国の地籍調査 進ちょくは約5割[国土交通省]
|
|
|
■[国会]
|
|
「宅地建物取引士」誕生 [参議院]
|
|
|
|
|
国土交通省は6月24日、13年度末時点の全国の地籍調査の進ちょく率を取りまとめ、発表した。それによると、全国の地籍調査の進ちょく率は51%。人口集中地区(DID)である都市部は23%、また、高齢化が進んでいる山村部(林地)は44%などとなっている。都市部は、土地が細分化され権利関係が複雑なため、思うように進んでいない現状だ。地籍調査は、主に市町村が主体となって、土地の所有者、地番、地目を確認し、境界の位置と面積を測量する調査。全域調査完了となっている市町村は285、緊急地域(第6次国土調査事業十箇年計画において地籍調査を実施すべき地域とされているところ)の調査が完了しているのは、186市町村となっている。
|
|
宅地建物取引主任者を「宅地建物取引士」に名称変更することや、暴排規定の設置などを盛り込んだ宅地建物取引業法の一部を改正する法律案が6月18日、参議院本会議で全会一致で可決、成立した。改正法の施行は、公布後1年以内とされているが、15年の4月1日までに施行される見通し。なお、取引士の設置義務や試験などについては、従来の取引主任者と同様で変更はない。また、同日、耐震不足と認定された老朽マンションについて、区分所有者などの5分の4以上で建物の敷地を売却できる制度の新設などを盛り込んだマンションの建替え円滑化法の改正法案も賛成多数により可決、成立した。同法は公布後6カ月以内に施行される。
|
|
|
|
|
|
|
■[地価]
|
|
全体の約8割で上昇 銀座が上げ幅トップ
[国土交通省]
|
|
|
■[売買]
|
|
東京都の中古マンション流通シェアランク 世田谷、港区が「2強」[東京カンテイ]
|
|
|
|
|
国土交通省は5月30日、全国主要都市の高度利用地の地価動向を四半期ごとに調査している「地価LOOKレポート」を発表した。それによると、2014年第1四半期(14年1月1日〜4月1日)の主要都市・高度利用地150地区における地価動向は、上昇が119地区(前回122)、横ばいが27地区(同22)、下落が4地区(同6)となり、上昇地区が3減ったものの、全体の約8割となった。上昇地区の割合が高水準を維持しているのは、金融緩和などを背景とした不動産投資意欲の高まりで、商業系を中心に多くの地区で上昇が継続していることからと見られる。全150地区で最も上昇したのは、「東京都中央区銀座中央」。銀座中央は、「好調な経済情勢が持続するなか、ステータス性の高いこの地区の不動産への強い投資需要が継続している。これに対し、売り手が売り急ぐケースはほとんど見られず、優良物件を中心に需要が競合する傾向が続いていることから、地価動向は引き続き上昇傾向にある」(国交省地価調査課)としている。用途別では商業系地区は8割以上の地区で上昇、前回調査でやはり8割以上の地区で上昇となった住宅系地区は8割を切った。これは、全体としては地価の上昇基調は継続しているものの、東京圏郊外の住宅地を中心に建築費の上昇などで地価の上昇が鈍化している地区があることによる。
|
|
東京カンテイ(東京都品川区)はこのほど、東京都における「行政区別・中古マンション流通事例数シェアランキング」をまとめた。中古マンションのストックが豊富な都府県ごとに、それらがどの地域で盛んに流通したかを調査し、今後増えるとみられる「人気中古マンションエリア」を確認するのが目的。東京都では2003年以降、上位10位に登場するエリアは全て23区内となっている。1、2位につけたのは世田谷区と港区。両区で順位の入れ替えはあるが、上位2位を独占している状況に変化はない。ストック数の多さがそのまま流通増につながっているとみられる。データは2003、2008、2012、2013年の中古マンション売り事例を集計した。
|
|
|
|
|
|
|
■[投資]
|
|
世界の投資額、都市別は東京が1位[JLL]
|
|
|
■[都市]
|
|
違法貸しルーム 国交省、文書で調査人員拡充など要請[国土交通省]
|
|
|
|
|
ジョーンズラングラサールはこのほど、世界の商業用不動産投資額(2014年第1四半期・確報)を発表した。それによると、投資額は前年同期比26%増の1360億ドルで、8四半期連続で1000億ドルを超えた。地域別では、アメリカ大陸とEMEA(ヨーロッパ・中東・アフリカ)は投資意欲の回復が続き、それぞれ620億ドル(前年同期比63%増)、510億ドル(同19%増)だった。一方、アジア太平洋地域は、日本とオーストラリアでは投資活動が活発だったものの、中国の景気減速が影響し、前年同期比15%減の230億ドルとなった。日本の投資額は122億ドルで同15%増、円建てでは同28・5%増の1兆2540億円だった。13年に市場を牽引したリートによる取引額が全体に占める割合は減少したが、決算期である3月が重なったため、一般企業やリート以外のファンドによる取引が拡大した。また、投資活動が活発だった都市トップ10では、東京(101億ドル)がニューヨーク(69億ドル)やロンドン(63億ドル)を抑えて1位となった。アジア太平洋地域では東京のみトップ10入りした。同社担当者は、「年度末という要因はあるものの投資家の東京の不動産に対する高い投資意欲を反映する結果となった。不動産価格上昇を引き金に投資案件の市場供給は増加しており、前年比での投資額増加傾向は続いていくと期待される」とコメントした。
|
|
国土交通省は5月9日、都道府県の建築行政主務部長宛に違法貸しルーム対策を推進するよう文書で通知した。これは、違法貸しルームについて立ち入り調査や是正指導を行っている現状にもかかわらず、埼玉県川口市で、違法貸しルームあるいはその疑いがあったにも関わらず通報されていなかった物件で火災が発生し、1棟が全焼、けが人が出た事例や横浜市での火災などを受けてのもの。文書では、特定行政庁に対し、(1)違法貸しルームであると疑われる物件の情報について、地域住民に対し、広報誌、ホームページなどを通じて情報提供を広く呼びかけるなど情報把握に努めること、(2)調査中の物件が多数残っているケースも見受けられるので、調査等の人員を拡充するなど迅速な調査実施に向けて体制の充実を図ること、(3)消防部局との連携を図り、火災発生時には情報収集を行って、国交省建築指導課に報告すること、(4)違反是正に当たり、入居者の退去が必要な場合には、転居先の円滑な確保のため、改修工事まで十分な時間的猶予を確保することや福祉部局に相談を寄せている入居者の有無などについて、適宜情報交換するよう福祉部局等に要請すること――などを要請した。違法貸しルームについては、14年3月末現在で、1893件が調査対象となり、853件で建築基準法または関連条例の違反が判明している。
|
|
|
|
|
|
|
■[交通]
|
|
地下鉄新路線[中央区]
|
|
|
■[交通]
|
|
渋滞時の高速料金を高く [国土交通省]
|
|
|
|
|
中央区は2020年東京五輪開催をにらみ、地下鉄新路線を誘致する構想を明らかにした。築地から勝どき、晴海、豊洲、有明にかけた地域が対象。五輪開催による施設建設や人口増に備えたもの。鉄道事業者や国、周辺自治体に働きかける方針。区は14年度予算に調査費として1000万円を計上。コンサルティングを手掛ける会社に調査を依頼しルートや概算事業費、費用対効果などを分析する。臨海部では、五輪開催をきっかけにマンション建設などの再開発が加速している。
|
|
国土交通省は高速道路の混雑状況により料金を変える制度を16年に導入する検討に入った。まず、首都圏の高速道路で実施し、近畿圏にも広げる計画。渋滞している路線の料金を上げたり、空いている路線の料金を下げたり機動的に料金を変える。例えば、現在首都高速道路の料金は、500円から900円に固定しているが、通常料金700円の区間のなら、渋滞時に900円に上げるなどの情報をETCやカーナビなどを通じてドライバーに知らせ、別の路線に誘導するといった展開を想定している。
|
|
|
|
|
|
|
■[地価]
|
|
地価公示[国土交通省]
|
|
|
■[税制]
|
|
ワンルームマンション税[豊島区]
|
|
|
|
|
国土交通省はこのほど、2014年地価公示(14年1月1日時点)を発表した。上昇地点数が全国で大幅に増え、住宅地は4880地点(前年1501地点)、商業地は2084地点(同475地点)となった。また、三大都市圏では住宅地、商業地共に上昇に転換した。
地価変動率の全国平均は、住宅地が0.6%下落、商業地が0.5%下落となり、それぞれ1.0ポイント、1.6ポイント下落幅は縮小。住宅地、商業地共に依然として下落しているものの、下落率は縮小傾向が継続している。三大都市圏平均は、住宅地がプラス0.5%で1.1ポイント上昇。商業地はプラス1.6%で、2.1ポイントの上昇だった。商業地について、特に東京圏は上昇地点の割合が大幅に増加し、約4分の3の地点が上昇となった。 なお、全国の中で最も変動率が上昇したのは、住宅地が「石巻-17」(宮城県石巻市)で、商業地は「名古屋中村5-11」だった。
|
|
豊島区が30u未満の狭小住戸の建築主に課税する「ワンルームマンション税」を2014年度以降も継続する見通しとなった。04年に施行から10年が経ち効果が出ている事から豊島区税制度調査会が継続すべきだとする報告書を提出した。区議会の承認を経て5年間の継続を決定する。ワンルームマンション税は30u未満の住戸が9戸以上ある建物を造る場合、1戸当たり50万円を課税する。04〜12年度までで169件の課税実績があり、区は29億円の税収を得ている。
|
|
|
|
|
|
|
■[指標]
|
|
ホテル稼働率[観光]
|
|
|
■[都市]
|
|
都心回帰[総務省]
|
|
|
|
|
2013年の東京都内の主要19ホテルの平均客室稼働率は、12年を上回る84.8%となり、91年の調査以来最高となった。始めて1000万人を突破した訪日外国人客が押上げに貢献した。13年はアベノミクスによる景気回復への期待感の高まりで国内レジャー需要が伸びたうえ、円安や東南アジア向けの訪日ビザの発給要件緩和などで外国人の利用が増えた。京王プラザホテルでは、外国人宿泊客の比率が12年を17.8ポイント上回る64.3%だった。
|
|
総務省が発表した住民基本台帳に基づく2013年の人口移動報告によると、東京23区への転入者から転出者を引いた転入超過数は約6万人と、昨年に比べ23%増えた。人口の都心回帰の流れが続いており、23区のうち江戸川区を除く22区で転入が転出を上回った。最も転入超過数が多かったのは世田谷区の約6千人、次いで江東区、大田区と続く。また、江東、湊、中央の臨海部は相次いで建設された超高層マンションにより人口集中に拍車がかかっている模様。
|
|
|
|
|
|
|
■[東京五輪]
|
|
選手村は中層住宅に[東京都]
|
|
|
■[条例]
|
|
住宅再検査 [豊島区]
|
|
|
|
|
東京都は2020年東京五輪の選手村となる中央区晴海5丁目について、選手宿泊用に造る約5000戸の中層の建物を、五輪後は民間住宅にそのまま転用する計画をまとめた。五輪後の人口は1万2000人程度になる見通し。選手村の宿泊施設は晴海5丁目の都有地に造る。都の発注に沿って不動産開発会社が建物を整備、五輪の間は大会組織委員会が最大38億円を支払って建物を借りる。五輪終了後、企業が建物を分譲や賃貸して土地の購入や建設の費用を回収する。
|
|
豊島区は、住宅の完成時に適法かどうか検査していない場合、検査をやり直せるようにする条例を制定する。検査を受けていない住宅は売却等がしにくい現状があり、区が適法性を示すことにより空家予備軍にならないようにする。全国初の制度で7月施行を目指す。「既存建物の調査・通知制度」は依頼者の依頼を受け、区が完成当時の法令に適しているか検査し、いわばお墨付きを与えるもの。所有者が確認申請書や契約書などを保存していれば、1万1千〜2万3千円の手数料で検査結果を受けられる。
|
|
|
|
|
|
|
■[都市]
|
|
首都直下地震[政府]
|
|
|
■[都市]
|
|
豪雨対策緊急プラン[東京都]
|
|
|
|
|
政府は、首都直下地震に備え非常事態時に優先する業務を定める政府として初の業務継続計画を作ると発表した。中央防災会議の作業部会が、首都直下地震の被害想定を8年ぶりに見直し、M7級の地震が起きた場合、最悪で死者2万3千人、経済被害が95兆円に上るとの試算を公表。政府や自治体、企業などは防災・減災対策を急ぐ。減災のための生活者の心得としては1週間分の水・食料の備蓄、住宅の耐震化や感震ブレーカーの設置、非難場所への早めの非難、帰宅困難時にはむやみに移動しないなどが大切だ。
|
|
東京都は、局地的な豪雨による浸水被害を防ぐ為の緊急プランを発表した。昨夏の被害が目立った文京区千石など4地区では1時間あたり75mmの降雨に対応できる排水設備を導入する。19年度末をめどに計16地区で対策を進める。プランでは、13年の豪雨で床上浸水が発生した「目黒区上目黒、世田谷区弦巻」「目黒区八雲、世田谷区深沢」「大田区上池台」「文京区千石、豊島区南大塚」の4地区を「75mm対策地区」に指定。降った雨を川に流す幹線と呼ばれる大型施設を整備する。
|
|
|
|
|
|
|
■[地価]
|
|
東京圏の地価上昇[国土交通省]
|
|
|
■[不動産業法]
|
|
重要事項説明書 [政府]
|
|
|
|
|
国土交通省が発表した地価動向報告によると、東京圏(1都3県)で10月1日時点での地価が3か月前に比べて上昇した地区は46となり、全調査対象の71%に達した。東京の都心や神奈川県の東京寄りで上昇が目立つ。都内では上昇地区が34と前回より2つ増えた。横ばいから上昇に転じたのは三軒茶屋や吉祥寺など4地区。都内で唯一下落が続く八王子は、立川などへの顧客流出で商業都市としての機能が低下している。神奈川県では全地区が上昇または横ばいとなっている。
|
|
政府は、ITを使った規制緩和の一環で、現在対面を義務づけている不動産取引での重要事項説明書をインターネットや電話を使ってできるようにする。契約書の交付を書面のみとしている制度も改め、メールなど電子媒体でも受け取れるようにする。2015年度中に結論を出す。新制度では宅地建物取引主任者がネットを通じた会話やメール、テレビ電話などを用いて重要事項説明を出来るようにする。押印など契約手続きは、対面のままとする。
|
|
|
|
|
|
|
■[都市]
|
|
木造密集地域の不燃化対策[東京都]
|
|
|
■[交通]
|
|
買い物弱者が増加 [TRA]
|
|
|
|
|
東京都は2014年までに、火災が発生した際に延焼を遮断する都市計画道路「特定整備路線」を今後整備する約20か所に、地権者向けの相談窓口を開設する。第1弾として墨田区に窓口を開設。押上3丁目から京島3丁目にかけて約860mを整備中の特定整備路線の近くに設け、都市再生機構グループのURリンケージが運営する。窓口では路線整備に伴う用地買収で住居を移転する地権者に、都営住宅や民間賃貸住宅を紹介するほか、移転資金の貸付の優遇措置も利用できるようにする。窓口は無料。
|
|
多摩地域など首都圏郊外を中心に、トラックに生活用品を積み込んで住宅地を回る移動スーパーが増えている。大規模ショッピングセンターも台頭する一方で、地場の小売店が減っており離れた大型店まで出向く足が無い「交通弱者」が高齢化で増価している。総務省等がまとめる経済センサスによると、都内で百貨店・総合スーパーは2009年に245店あったのが、12年には半分以下の109店に、各種小売業も163店から110店に、食料品小売業も2577店から1967店に減少。ネットスーパーなどを含め買い物弱者への対応が急務となる。
|
|
|
|
|
|
|
■[都市]
|
|
世界の都市力[都市戦略研究所]
|
|
|
■[マンション]
|
|
駐車場設置義務[東京都]
|
|
|
|
|
都市戦略研究所が発表した13年度版「世界都市総合力ランキングでは、東京は昨年と同じ4位となった。今後は五輪開催を契機に、弱みである国際的な交通アクセスの不便さを改善すれば、20年にはパリを抜いて3位になると予測している。世界主要都市中、首位はロンドン、2位がニューヨーク。五輪効果を含めた予測によると、国際線直行便就航都市数などの「交通アクセス」分野は13年の10位から8位に、訪日客数などの「文化交流」分野は8位から5位に上昇するとみている。
|
|
東京都は、大型マンションやビルの建築時に義務付ている駐車場設置台数を減らす方針。都市部を中心に車離れが進み、設置した駐車場の利用が低迷している。既存駐車場の一部を防災倉庫や駐輪場に転用することも認める。東京都駐車場条例の改正案では、区部で設置義務台数をマンションでは15%、大型オフィスでは20〜30%減らす。都が昨年実施した調査によると、23区のマンションや大規模オフィスでは、駐車場の設置台数に対する利用率が多い時でも平均70%にとどまっている。
|
|
|
|
|
|
|
■[都市]
|
|
都心で出生率上昇[東京都]
|
|
|
■[交通]
|
|
JR南武線 [JR東日本]
|
|
|
|
|
東京都が発表した2012年の合計特殊出生率によると、都心部の上昇が目立っている。上げ幅は千代田区が最も大きく(前年度比0.21)、港区(同0.10)が続いた。都心でのマンション開発が盛んになり、若いファミリー層が都心回帰した結果。23区の出生率上位は江戸川区(1.40)が93年の調査開始以来トップを守っている。2位足立区(1.37)、3位葛飾区(1.34)と続く。千代田区は前年の17位から9位に上昇、港区は6位から4位へ、中央区は8位から7位へとそれぞれ上昇している。
|
|
東京都とJR東日本は、南武線の稲田堤駅から府中本町駅間の全ての踏切を廃止する。93年より続けてきた連続立体交差事業の一環で、これまで順次高架化してきた。これにより交通量の多い府中街道など線路と交差する幹線道路の渋滞が解消される見込み。今後は高架化に伴う駅舎の工事や線路沿いの側道の整備を進め、2015年度に事業を完了する。総事業費は600億円で、都が9割、JRが残りを負担する。
|
|
|
|
|
|
|
■[マンション]
|
|
首都圏マンション発売 9月は前年比7割増 [不動産経済研究所]
|
|
|
■[投資]
|
|
世界の不動産投資額25%増 日本は2.4倍に [JJL]
|
|
|
|
|
不動産経済研究所の調査によると、9月に首都圏で発売された新築マンションは5968戸だった。前年同月比77.3%増。供給戸数のうち、通常は6〜7割程度の初回売り出し物件が全体の5割にとどまるなど、初回売り出しが済んでいる物件の未発売在庫の販売が目立った。契約率は83.5%で、4カ月連続の80%超えとなった。需給ともに高水準だった背景について不動産経済研究所は、「消費税について、9月末までは引き上げ前の税率で購入できることを知っている一方、増税後は住宅ローン減税の拡充などの軽減措置が受けられる情報を知らず、駆け込んだ消費者が多かったようだ。それに合わせて、事業者側が未発売在庫の販売を急いだのではないか」と見ている。1戸当たりの平均価格は5043万円で、前年同月比22.4%増。1平方メートル当たりの単価は71.1万円で、同22.0%増だった。東京都千代田区で平均2億6645万円の物件が即日完売するなど、都心の高額物件が全体を押し上げた。販売在庫数は8月末から119戸減少して、4011戸。10月の発売戸数は3500戸の見込み。
|
|
ジョーンズラングラサールがまとめた2013年第3四半期の投資分析レポートによると、世界の商業用不動産投資額(速報ベース)は1250億ドルで、前年同期比25%増となった。6四半期連続の1000億ドル突破となった。これにより、同社では13年通期の投資額見通しを、従来の「4500億ドル〜5000億ドル」から「4750億ドル〜5000億ドル」に上方修正した。また、日本のリサーチ事業部が集計した、日本の商業用不動産投資額は、87億ドル(前年同期比139%増)だった。第2四半期まではJリートによる取引が多く、これが市場を牽引していたが、第3四半期は私募ファンドや海外投資家などJリート以外のプレイヤーによる取引が活発化したという。
|
|
|
|
|
|
|
■[地価]
|
|
2013年基準地価3大都市圏5年ぶりに上昇[国土交通省]
|
|
|
■[判決]
|
|
婚外子相続差別は違憲[最高裁]
|
|
|
|
|
国土交通省が発表した7月1日時点の基準地価は全国平均で1.9%下がり、下落率は0.8ポイント縮小した。三大都市圏では前年比0.1%上がり、リーマンショック前の08年以来5年ぶりに上昇に転じた。東京圏では商業地で0.6%の上昇、住宅地で0.1%の下落となった。住宅地で上昇率1位となったのは品川区北品川5丁目の6・3%でJR大崎周辺の再開発が影響した。商業地の上昇率1位は東京スカイツリー効果で台東区浅草1丁目(5.3%)となった。
|
|
結婚していない男女間に生まれた婚外子(非嫡出子)の相続分を法律婚の子(嫡出子)の半分とする民法の規定を巡る裁判で、最高裁大法廷は、規定は法の下の平等を定めた憲法に違反し無効とする決定をした。裁判官14人全員一致の判断で規定を合憲とした95年判例を見直した。また、判例変更に伴う混乱を防ぐため、違憲判断は、決着済みの遺産分割には影響しないとする異例の言及をした。これを受け政府は、秋の臨時国会への民法改正案の提出を目指す。
|
|
|
|
|
|
|
■[地価]
|
|
2013年基準地価3大都市圏5年ぶりに上昇[国土交通省]
|
|
|
■[判決]
|
|
婚外子相続差別は違憲[最高裁]
|
|
|
|
|
国土交通省が発表した7月1日時点の基準地価は全国平均で1.9%下がり、下落率は0.8ポイント縮小した。三大都市圏では前年比0.1%上がり、リーマンショック前の08年以来5年ぶりに上昇に転じた。東京圏では商業地で0.6%の上昇、住宅地で0.1%の下落となった。住宅地で上昇率1位となったのは品川区北品川5丁目の6・3%でJR大崎周辺の再開発が影響した。商業地の上昇率1位は東京スカイツリー効果で台東区浅草1丁目(5.3%)となった。
|
|
結婚していない男女間に生まれた婚外子(非嫡出子)の相続分を法律婚の子(嫡出子)の半分とする民法の規定を巡る裁判で、最高裁大法廷は、規定は法の下の平等を定めた憲法に違反し無効とする決定をした。裁判官14人全員一致の判断で規定を合憲とした95年判例を見直した。また、判例変更に伴う混乱を防ぐため、違憲判断は、決着済みの遺産分割には影響しないとする異例の言及をした。これを受け政府は、秋の臨時国会への民法改正案の提出を目指す。
|
|
|
|
|
|
|
■[都市]
|
|
新地下鉄構想 [江東区]
|
|
|
■[規制緩和]
|
|
老朽マンション [政府]
|
|
|
|
|
江東区は区内を南北に走る豊洲ー住吉間の地下鉄構想について、開業から29年で赤字を解消できると試算。建設費に国の援助を受ける条件を満たしており、実現に意欲を示している。東西線の東陽町駅に接続し、中間に2つの駅を設ける。線路や駅は江東区が出資する第三セクターが整備し、運行は東京メトロが担う。区は今年度中に計画を詰める。開業は2025年度を見込む。新線の利用者が東京メトロの運賃に70円を加えて支払うと、開業から29年で借入金を返済し累積資金収支を黒字に転換できると区は試算している。
|
|
政府は古いマンションの解体や売却をしやすくする規制緩和の検討に入った。マンション全員の合意が必要なルールを改め、8割程度の合意で済む方向で調整する。区分所有法やマンション建替え円滑化法などの関連法改正案か、新たな法律を作り、早ければ来年の通常国会に提出する。1981年の建築基準法改正前の「旧耐震基準」で造られたマンションが対象となる見込み。全国に600万戸あるマンションのうち100万戸超が対象。
|
|
|
|
|
|
|
■[都市]
|
|
豊洲の商業施設 [東京都]
|
|
|
■[賃金]
|
|
最低賃金 [厚生労働省]
|
|
|
|
|
東京都は豊洲新市場の隣接地に設ける観光客向け商業施設について、整備運営にあたる民間事業者の募集を始めた。11月下旬に締め切り、2014年1月に決める。築地新市場から移転する市場本体に併せ、15年度中の完成を目指す。施設名は「千客万来」。新交通ゆりかもめ市場前駅が最寄りとなり、道路を挟んで2か所の計1.7ヘクタールの土地を月額1139万円以上で貸し付ける。30年の定期借地権方式で、テナント募集の方針を含め豊洲新市場と連携する提案を都は求めている。
|
|
厚生労働省の審議会は、最低賃金引き上げの目安を全国平均で14円と3年ぶりに2ケタとすることを決めた。このうち東京、千葉、神奈川が全国でも最高のランク19円、埼玉県が12円となった。今後、各都県の審議会が実際の額を決める。目安通りの引き上げが実現すれば、最低賃金が生活保護の受給金額を下回る逆転現象が1都3県で全て解消する。企業側からは社会保障関係経費を含めた負担増の警戒感があるほか、消費拡大などの好循環へつながるかどうかは、まだ不透明。
|
|
|
|
|
|
|
■[ライフスタイル]
|
|
震災後の結婚世帯、42%が「二世帯住宅に関心あり」[大成建設]
|
|
|
■[賃貸]
|
|
東京23区のビル空室率が大幅改善[東京ビル協会]
|
|
|
|
|
大成建設ハウジングの調査によると、住宅購入検討者の42%が二世帯住宅に関心があることが分かった。同社では、「核家族化が進んでいると言われるなか、震災によって、二世帯住宅について考える方も多くなったのではないか」と分析している。東日本大震災以降に結婚し、住宅購入を検討している20〜69歳の男女300人に聞いたもの。6月26〜28日に調査した。「震災を経て、二世帯住宅したいと思ったか」の問いに対して、「思った」と答えた割合が14.6%、「どちらかと言えば思った」が27.4%に上り、合わせて42%の人が関心を持っている結果となった。また、今後の住宅購入で二世帯を検討するかの質問には、「具体的に検討している」「検討しようと思っている」「いずれは検討しようと思う」の3つの回答割合を合わせると、42.4%に上った。
|
|
東京ビルヂング協会がまとめた「ビル経営動向調査」(7月期)によると、東京23区の空室率が大幅改善していることが分かった。23区の平均空室率は6.6%で、前回4月調査と比べて0.5ポイント改善。都心5区を見ると、特に渋谷区が大幅改善(3.3%→2.3%)したほか、他の4区(千代田、中央、港、新宿)も0.4〜0.7ポイントの改善となった。
|
|
|
|
|
|
|
■[都市]
|
|
環状2号線 [東京都]
|
|
|
■[都市]
|
|
24時間バス [東京都]
|
|
|
|
|
東京都は建設中の環状2号線に付いて、築地市場を迂回する暫定路線で開通することを決めた。市場の移転の遅れにより市場を通過する区間を予定通り完成させることが困難になったため。環状2号線は虎ノ門から新橋を通り豊洲までの区間で工事中。現在の築地市場も横断する。2015年度完成の予定だったが、市場の移転先送りにより市場跡地に予定しているトンネル建設が間に合わない見込みとなった。
|
|
東京都は、渋谷ー六本木間の都営バス24時間運行について、12月から試験的に終夜バスの運行を始める。金曜日の深夜のみで、1時間に1本程度、運賃は昼間の2倍の400円均一にする。一定期間運行して需要動向を見たうえで継続するかを判断する。同路線では、午後11時から深夜1時ころに深夜バスが運行している。12月からは、午前1時から5時頃に終夜バスを運行する。
|
|
|
|
|
|
|
■[中国]
|
|
影の銀行がまん延 不動産開発へ [TRA]
|
|
|
■[条例]
|
|
新宿区が客引き禁止条例 [新聞]
|
|
|
|
|
中国の大手企業で、銀行を介さない「影の銀行、シャドーバンキング」を使った資産運用が急拡大している。銀行から借り入れた資金を他の企業にまた貸しする仕組みで、2013年上半期だけで約2200億元(3兆4000億円)が新たに流入。資金の多くは地方の不動産開発案件に流れている。銀行が紹介した企業に高い金利で貸し出す委託融資と、貸出債権を小口化した理財商品を購入するケースがある。銀行は融資にかかわる責任を取らず、貸し倒れリスクは大手企業が負う。
|
|
新宿区は、飲食店などの客引きを禁止する条例を制定する。風俗営業店だけでなく、居酒屋やカラオケ店も対象とする。客引きやスカウトを待つ「客待ち」も併せて規制する。都の条例は執拗な客引きを禁じ、客待ちは規制していなかった。区の新条例では、特定の通行客を呼び止めて勧誘する行為や、街中での客待ちを全面的に規制する。チラシ配布など不特定多数への呼びかけは対象外とし、違反への罰則は無い。
|
|
|
|
|
|
|
■[金利]
|
|
住宅金利6月も上昇 [大手銀行]
|
|
|
■[地価]
|
|
4月の東京圏地価動向 [国交省]
|
|
|
|
|
大手銀行は6月の住宅ローン金利を5月に引き続き引き上げる。長期金利が上昇しているため、主力の10年固定金利型は0.2%上がり、年1.6%となる。歴史的に見れば依然低い水準だが、2011年9月以来の高い水準となっている。4月末に0.6%だった長期金利は、5月23日に一時1年2ヶ月ぶりに1%まで上昇した。「フラット35」の適用金利も5月に上昇している。
|
|
国交省が公表した地価動向調査によると、1都3県で4月1日時点の地価が3か月前と比べて上昇した地点が38となり、全調査対象65の6割弱に達した。横ばいの20地点を含めると全体の約9割を占めている。丸の内や大手町などの商業地、新宿3丁目や渋谷、中目黒など、3月に相互乗入れが始まった東急東横線と副都心線沿線、東京スカイツリー周辺の上昇率が特に目立つ。JR湘南新宿ラインの停車駅となった浦和駅周辺でも地価が下落から上昇へと転じた。
|
|
|