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最近のトピックス
(Update2019.5)

■[税金]

消費税増税反対社説[週刊ダイヤモンド]

■[賃貸]

アパート経営[住宅新報]

立憲・国民両民主党は消費税増税に反対。3党合意で消費税引き上げを主導したのは当時与党の民主党でした。「与党の時に賛成して進めた政策を野党になったら反対する。気持ちが悪い(元民主党議員)」。日本の新聞は軽減税率適用を受け反対を言えません。「安倍首相は消費税を上げることで日本経済に大打撃を与えようとしている。企業も家計もかつての経験から消費増税がどんな結果を生むかを知っている。安倍首相の増税は自分で自分の首を絞めることになる」Wall Street Journal。しかし日本の新聞社は沈黙を続けます。

2016-17年に雇用促進住宅1149物件10万6318戸の競争入札がありました。投資会社が609億円で競落。1戸当たり60万円。順次リノベーションされビレッジハウスのブランドで賃貸市場にでます。家賃はグレードによりますが、2-6万円台。敷金、礼金、仲介手数料、更新料、保証人全て不要。リノベーションされたばかりの物件です。引越費用補助フリーレントもあります。
落札したのはソフトバンクグループです。賃貸経営の新ライバルは大資本企業です。

■[住居]

分譲マンション所有者不明増加国土交通省

■[金融]

モラトリアム法終了[日経]

国土交通省の管理組合調査。連絡先不通・所有者不明物件のあるマンションが13.6%あり、うち築40年以上が29%、築30〜39年が24%です。問題点として@管理費修繕積立金が徴収できないA管理が出来ず劣化して周辺に悪影響B多数決決議が困難。建て替え決議などの成立は難しくなります。土地と違い、たとえ未登記でも、何世代も遡らずに所有者にたどり着けますが、問題は相続放棄です。残された他の区分所有者に負担が押し付けられます。不要な物件は放棄料を支払う条件で放棄を認め、管理組合がその後の利用や処分を考えられないか。その管理機能が機能しなくなったらどうするか。色々問題ありです。

リーマン直後の中小企業金融円滑化法(モラトリアム法)は2013年終了済み。銀行は必ずリスケに応じるべしとの法律で、申し込めば金利減免などリスケOK。2010年度申込みは135万件、2017年には80万件ですが97%はリスケOK。法律終了後も金融庁は法の精神を受け継ぎ任意で報告を求め続けます。一定の条件でリスケしても不良債権にならないとの甘いルールとともに失効したはずが、リスケ報告義務として存続しました。その報告も18年度分を最後に終了。この制度は企業倒産を防ぎましたが、「ゾンビ企業」を延命させてきました。

■[投資]

スルガ銀行以降、銀行は?[楽待] 

■[仲介]

署名捺印問題判例時報

元銀行マンによると、うちの銀行では頭金2割が必須条件。但しイレギュラーなフルローンが通っていたが、イレギュラーが通じなくなった。審査の規定自体は変わっていないが本店決済が通らなくなった。低年収で自己資金が無ければ、何かのトラブルで200〜300万円の修繕費が必要になったらもうアウト。借りられない人を借りられる人に見せかけていた不動産会社が一斉に退場し、自己資金が無いのに裏技で市場参入することが封じられた。二重契約などが発覚すれば、今後はその投資家に融資しないという意味で正常先から要注意先に下げる可能性あり。

民事訴訟法は「私文書は本人またはその代理人の署名または押印がある場合は真正に成立したと推定する」。1900万円の不動産売買が無事終了。売買契約書その他書類には売主の署名押印。しかし、媒介契約書には署名だけで押印はありません。売主は仲介手数料を支払わず、仲介業者は手数料を払えと訴えます。地裁では「仲介手数料54万円を支払え」との判決。高裁へ。「ほかの書類と峻別してあえて本件媒介契約書についてのみ押印しなかったことは「媒介契約書を締結する意思がなかった」というべきである」「1900万円という売却価格は2500万円という上告の当初の希望価格からほど遠く、媒介報酬を支払う意思がなかったため媒介契約書への押印を拒絶したと考えても格別不自然とは言えない」大阪高裁判決で原審破棄差戻し。


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