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最近のトピックス
(Update2018.2)

■[相続]

相続登記の義務化を検討[国土交通省]

■[住居]

留学生向けシェアハウス[JR東日本]

民間有識者でつくる研究会は、所有者不明の土地問題の最終報告をまとめ、相続した土地の登記の義務化を検討すべきと提言した。現在の相続登記は任意で、第三者に権利を主張できる「対抗要件」としている。最終報告は相続未登記の連鎖が所有者不明土地を広げているとして、登記の義務化を提言し、また法定相続人を記録する制度の創設も求めた。土地を適切に管理する責任を所有者に課すため、法律などに明記する事の検討や、土地を手放すことのできる受け皿となる新組織の立ち上げ、不明土地所有者を確認する「現代版検地」の実施の提案もした。

JR東日本は留学生向けシェアハウス事業を始める。今春小金井に第1号施設を開設する。文部科学省の「留学生30万人計画」などを踏まえ、留学生の需要を取り込む。社宅を改装して賃貸住宅居するなど、生活サービス事業の強化の一環。第1号施設はJR東小金井駅から徒歩8分、築37年の社宅を改装している。3階建てで、延床面積は1000u強。留学生に加え、日本人学生や大学職員も受け入れる。個室70室のほか、共用台所やトイレ、シャワー、交流スペースも設ける。月額賃料は管理費も含め6万円程度。

■[地価]

銀座で3億5千万円、心斎橋で坪1億5500万円日経ヴェリタス

■[住居]

マンションはタダで建て替えられるか[週刊東洋経済 ]

大阪心斎橋の「プラダ」旗艦店入居ビルは150億円、土地坪単価1億5500万円でした。東京の銀座並みです。ただ期待利回りは3%で、同じ御堂筋沿いのエルメス入居ビルと同じなので価格は妥当だとか。昔は「この辺りの坪単価はいくら」で値段が決まりましたが、今は利回りでいくらと決まることも多く、坪単価逆算すると隣のビルとまったく違ってきます。買主はREIT、プラダの賃貸借契約は2024年までです。もしその時退去したらどうする?REIT側は「インバウンドの伸び率が高い御堂筋に移転できる空きがないので、退去の可能性は極めて低い」。家賃下落なら収益価格=価格が下落ですが。

不動産各社が老朽マンションの建て替え事業に注力しています。築50年超の老朽マンションは全国に4万戸、10年後には64万戸に急増します。国内最大のマンション建て替えは多摩ニュータウンの諏訪2丁目住宅です。戸数は640戸から1249戸へと倍増、住民持ち出しゼロでの建て替えとなりました。しかし、持ち出しゼロは珍しい事例のようです。1956年完成の民間初の分譲マンション、四谷コーポラスは28戸から51戸になりますが、1戸あたり数千万円の持ち出しになります。住民の9割は売却せずに持ち出し再入居を希望しています。

■[税金]

広大地評価、年内駆け込み[税務通信] 

■[税金]

木造5階建ての相続対策住宅情報

従来の広大地評価は年内で廃止されます。広大地評価では、開発行為による道路などの潰れ地部分として最大65%評価オフでした。だから開発基準未満でも、ミニ開発にかかり、潰れ地なら広大地評価減。逆に500u以上でもマンション適地なら道路不要で非広大地扱い。
改正後は開発と関係なく、面積だけで判断し、極めて単純です。ミニ開発にかかっても面積以下のなら評価オフなし、マンションでも500u以上なら評価オフあり。また、容積率400%(特別区300%)未満が対象で、これは指定容積率です。前面道路が狭いと実際の基準容積率は、指定容積率を下回ります。指定容積率400%または300%で、基準容積率がそれを下回れば、従来は評価オフの余地がありますが、改正後は評価オフできません。

日本初の木造5階建ては各階3住戸15戸賃貸集合住宅でした。木造耐火4階建てなら1時間耐火認定耐火壁でいいのですが、5階建てだと2時間耐火認定が必要です。だから、従来の5階建ては1階がRC造でその上に4層木造を乗せていました。
今回の木造5階建ては、1階部分2時間耐火認定で、外壁の厚さは46cmと分厚いものになりました。建築費は割高ですが、固定資産税評価は低く、早期減価償却ができます。


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