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最近のトピックス
(Update2019.3)

■[投資]

スルガ銀行以降、銀行は?[楽待] 

■[仲介]

署名捺印問題判例時報

元銀行マンによると、うちの銀行では頭金2割が必須条件。但しイレギュラーなフルローンが通っていたが、イレギュラーが通じなくなった。審査の規定自体は変わっていないが本店決済が通らなくなった。低年収で自己資金が無ければ、何かのトラブルで200〜300万円の修繕費が必要になったらもうアウト。借りられない人を借りられる人に見せかけていた不動産会社が一斉に退場し、自己資金が無いのに裏技で市場参入することが封じられた。二重契約などが発覚すれば、今後はその投資家に融資しないという意味で正常先から要注意先に下げる可能性あり。

民事訴訟法は「私文書は本人またはその代理人の署名または押印がある場合は真正に成立したと推定する」。1900万円の不動産売買が無事終了。売買契約書その他書類には売主の署名押印。しかし、媒介契約書には署名だけで押印はありません。売主は仲介手数料を支払わず、仲介業者は手数料を払えと訴えます。地裁では「仲介手数料54万円を支払え」との判決。高裁へ。「ほかの書類と峻別してあえて本件媒介契約書についてのみ押印しなかったことは「媒介契約書を締結する意思がなかった」というべきである」「1900万円という売却価格は2500万円という上告の当初の希望価格からほど遠く、媒介報酬を支払う意思がなかったため媒介契約書への押印を拒絶したと考えても格別不自然とは言えない」大阪高裁判決で原審破棄差戻し。

■[地価]

オリンピック選手村開発[週刊東洋経済]

■[賃貸]

都心オフィスビル賃料[週刊ダイヤモンド]

マンション群「晴海フラッグ」の広告宣伝開始。総戸数5632戸のうち、4145戸が分譲。勝どき晴海エリアの近隣相場より1〜2割安い専有坪300万円と言われます。安く売れるのは土地が激安だから。都有地13万uが坪単価30万円(129億円)でデベロッパー11社に密かに売られました。日本不動産研究所の価格査定ですが、だれもが1桁違うのではと思う価格で、近隣相場は坪単価300万円です。分譲まで長期間かかるのと、大規模開発のスケールメリットで安くなるのは当然ですが、開発用地として土地減価90%はやり過ぎ。この129億円に対し、1611億円坪単価400万円の鑑定評価書が出て、都知事相手の住民訴訟が始まりました。

前月比で、賃料上昇が60ヶ月連続し、過去最長を更新中です。2019-20年の都心は新規物件大量供給ですが、19年完成のビルの8割は入居メドがつき、焦点は2020年に。さて、移転したテナントの前のビルはどうなる?東京23区1万社への森ビルが行った調査。新規賃借予定のある企業割合は年々増加し27%。うち65%は面積拡大を予定、5割が1〜2年以内に賃借予定。過去1年間に賃料改定した企業は21%で、うち増額改定の割合は91%です。

■[投資]

金融庁強制捜査金融庁

■[税制]

住宅ローン減税[与党税制大綱]

金融庁は全金融機関へのアンケート調査を発表した。一棟建てアパート・マンション・ゲストハウスの土地建物双方を購入するための融資についてスルガ銀行発覚前の18年3月期以前の状況について回答せよとのアンケート内容。1、一棟建て物件向け融資に関する限度枠の管理をしているか。2、その収支シミュレーションフォーマットを提出せよ。3、給与等収入や財産の状況を何で確認しているか。4、担保評価は何に基づいているか。5、購入金額の一部は自己資金か。6、債務が弁済不能になる可能性があることを説明しているか。7、融資実行後に将来の収支見込みを定期的に更新しているか。次は付き合っている不動産業者を報告せよ。紹介案件の融資額が多い順に20社をリストアップせよ等々。どんどん投資用不動産向けの融資が厳しくなります。

19年度与党税制改正大綱が決定し、住宅ローン減税の控除期間の3年間延長の他、空家の譲渡所得3000万円の特別控除の4年間延長など、多くが認められた。住宅ローン減税は11年目〜13年目の3年間は、建物購入価格の2%を3等分した額と、住宅ローンの年末借入残高の1%のうち、少ないほうを毎年所得税から控除。対象は増税後から20年末までに契約、引渡しを受けた住宅。空家の譲渡所得3000万円特別控除は、要介護認定をを受け老人ホームに入居していた場合も認められた。


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